Kada prodavatelj zadrzava pravo stanovanja ili plodouzivanje: razlika dvaju prava, uknjizba kao sluznost, prvenstveni red i ucinak na kupoprodajnu cijenu.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Pri prodaji kuce ili stana prodavatelj ponekad zeli i dalje stanovati ili nastaviti koristiti nekretninu. Tada se zadrzava pravo stanovanja ili plodouzivanje. Za kupca je to bitna tocka jer stjece nekretninu koja ostaje opterecena pravom prodavatelja.
Ovaj clanak objasnjava razliku izmedju prava stanovanja i plodouzivanja, zasto oba pripadaju u zemljisnu knjigu kao sluznost i koje tocke o opsegu, trajanju, troskovima i prvenstvenom redu trebaju biti uredjene. Clanak ne zamjenjuje provjeru pojedinacnog slucaja.
S odvjetnickog stajalista uredno oblikovanje odlucuje o kasnijem miru ili sporu. Tko jasno uredi doseg, snosenje troskova i prvenstveni red prava te ga da uknjiziti, izbjegava sukobe. A kupac bi trebao uzeti u obzir umanjenje vrijednosti zbog pridrzanog prava u cijeni.
Odgovorite na jedno do dva pitanja o pridrzanom pravu. Dobit cete prvo razvrstavanje na sto paziti pri oblikovanju i uknjizbi.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Pravo stanovanja dopusta stanovanje, plodouzivanje uz to dopusta koristenje i iznajmljivanje. Oba terete nekretninu kao sluznost.
Ako prodavatelj ne zadrzava ni pravo stanovanja ni plodouzivanje, nekretnina se predaje slobodna od takvih prava koristenja. Ipak pazite da u zemljisnoj knjizi nije uknjizena postojeca sluznost za trece koja umanjuje vrijednost. Pogled u izvadak iz zemljisne knjige stvara jasnocu.
Kako prepoznati i razvrstati upise u zemljisnoj knjizi, pokazuje clanak o kako citati izvadak iz zemljisne knjige.
Dok je pravo samo usmeno spomenuto, nedostaje pravna osnova. Pravo stanovanja ili plodouzivanje kao sluznost nastaje prema svakom vlasniku tek uknjizbom u zemljisnu knjigu. Dajte dogovor sastaviti pisano, s opsegom, trajanjem i snosenjem troskova, i uvrstiti u ugovor.
Bez jasnog uredjenja kasnije prijeti spor o dosegu i troskovima prava. Dogovaranje prvog savjetovanja (72 eura) pomaze pri urednom oblikovanju.
Ako je pravo stanovanja prodavatelja uredjeno u opsegu, trajanju i snosenju troskova te predvidjeno za uknjizbu kao sluznost, dobro je osigurano. Pravo tada djeluje prema svakom buducem vlasniku. Pazite na prvenstveni red uknjizbe kako pravo ne bi zaostalo iza kasnijih tereta.
Kao kupac imajte na umu da pravo stanovanja umanjuje vrijednost i upotrebljivost. To bi se trebalo odraziti na kupoprodajnu cijenu. Kako teret i prava u zemljisnoj knjizi djeluju zajedno, produbljuje sredisnja stranica o zemljisnoj knjizi i teretima.
Ako nedostaje uredjenje opsega, trajanja i snosenja troskova, spor je predprogramiran. Tko snosi rezije i odrzavanje? Vrijedi li pravo dozivotno? Smije li prodavatelj primiti trece osobe? Dajte te tocke razjasniti i pravo stanovanja uknjiziti kao sluznost s jasnim prvenstvenim redom.
Kao kupac trebali biste uz to paziti da je umanjenje vrijednosti zbog prava stanovanja prikazano u cijeni. Dogovaranje prvog savjetovanja (72 eura) pomaze uredno oblikovati klauzulu.
Ako je plodouzivanje prodavatelja uredjeno u opsegu, trajanju i snosenju tereta te predvidjeno za uknjizbu kao sluznost, osigurano je. Buduci da plodouzivanje obuhvaca i iznajmljivanje, jasna pravila o odrzavanju i teretima osobito su vazna. Pazite na prvenstveni red uknjizbe.
Kao kupac time stjecete najprije samo optereceno vlasnistvo, koristenje ostaje kod prodavatelja. To znatno umanjuje vrijednost i upotrebljivost. Kako prava u zemljisnoj knjizi djeluju zajedno, produbljuje sredisnja stranica o zemljisnoj knjizi i teretima.
Kod plodouzivanja bez uredjenja sukobi su unaprijed zacrtani jer pravo seze dalje od prava stanovanja. Tko snosi odrzavanje? Kome pripadaju prihodi od najma? Koliko dugo traje pravo? Dajte ta pitanja razjasniti i plodouzivanje uknjiziti kao sluznost s jasnim prvenstvenim redom.
Kao kupac trebali biste biti svjesni da najprije stjecete samo optereceno vlasnistvo. Umanjenje vrijednosti pripada u cijenu. Dogovaranje prvog savjetovanja (72 eura) pomaze pri oblikovanju.
Pravo stanovanja i plodouzivanje osobne su sluznosti prema ABGB-u. Pravo stanovanja u smislu paragrafa 521 ABGB daje pravo stanovati u stanu ili kuci. Ovlastenik tamo smije stanovati, u pravilu sa svojom obitelji, ali nacelno ne smije objekt iznajmljivati.
Plodouzivanje prema paragrafima 504 i dalje ABGB ide dalje. Ono daje pravo potpuno koristiti tudju stvar i ubirati njezine plodove, u sto se ubraja i iznajmljivanje zajedno s prihodima od najma. Zauzvrat plodouzivatelja redovito tereti obveza odrzavanja stvari u okviru urednog gospodarenja.
Za kupca oboje znaci da ne dobiva potpuno koristenje. Kod prava stanovanja stanovanje ostaje kod prodavatelja, kod plodouzivanja cak cjelokupno gospodarsko koristenje. Tocno razgranicenje i opseg trebaju biti jasno opisani u ugovoru. Prvu orijentaciju daje nas provjera tereta i zemljisne knjige.
Da bi pridrzano pravo djelovalo prema svakom buducem vlasniku, mora se uknjiziti kao sluznost u zemljisnu knjigu. Samo usmeni ili ugovorni dogovor bez uknjizbe vezuje samo ugovorne strane i moze se izgubiti pri daljnjoj prodaji. Tek uknjizba cini pravo stvarnim pravom.
Sredisnju ulogu igra prvenstveni red. Ako se pravo uknjizi prije zaloznog prava banke koja financira, ono ostaje i u slucaju unovcenja. Ako se uknjizi nizeg reda, moze se ugasiti pri prisilnoj prodaji. Kupac i prodavatelj trebali bi stoga svjesno oblikovati prvenstveni red.
Za uknjizbu treba odgovarajuca izjava i izjava o uknjizbi. Kako vlasnistvo i prava dolaze u zemljisnu knjigu, pokazuje clanak o izjavi o uknjizbi i uknjizbi.
Ove tocke odlucuju je li pravo jasno uredjeno i odrazava li cijena teret.
| Tocka | Preporucljivo | Moguci rizik |
|---|---|---|
| Vrsta prava Jasno imenovano | Pravo stanovanja ili plodouzivanje jasno oznaceno | Nejasna oznaka vodi do spora |
| Opseg Tocno opisan | Prostorije, koristenje i granice utvrdjene | Otvoren opseg poziva na sukobe |
| Troskovi Rasporedjeni | Pogon i odrzavanje jasno podijeljeni | Spor o rezijama i odrzavanju |
| Uknjizba U zemljisnoj knjizi | Uknjizeno kao sluznost | Bez uknjizbe ugrozeno pri daljnjoj prodaji |
| Prvenstveni red Svjesno odabran | Osiguran ispred opterecujucih zaloznih prava | Nizi red ugrozava pravo pri unovcenju |
Pravno razvrstavanje prava stanovanja i plodouzivanja slijedi ABGB. Opseg i ucinak u pojedinacnom slucaju ovise o konkretnom oblikovanju.
Oprez kod kupoprodajne cijene: Pridrzano pravo stanovanja ili plodouzivanje znatno umanjuje vrijednost i upotrebljivost nekretnine. Pobrinite se da kupoprodajna cijena odrazava taj teret i da je pravo jasno uredjeno i uknjizeno. Dogovaranje prvog savjetovanja (72 eura) ovdje moze brzo stvoriti jasnocu.
U kupoprodajnom ugovoru pridrzano pravo trebalo bi tocno opisati: koje prostorije ili koje koristenje su obuhvaceni, koliko dugo pravo vrijedi, postoji li dozivotno i tko snosi troskove pogona i odrzavanja. Sto je preciznije uredjenje, to je manji rizik spora izmedju kupca i prodavatelja.
Smisleno je i uredjenje za slucaj da ovlastenik vise ne ostvaruje pravo, primjerice pri preseljenju u ustanovu za njegu. Ovdje se moze predvidjeti otkup ili gasenje. Takve klauzule sprjecavaju da nekretnina trajno ostane opterecena iako se pravo zapravo vise ne koristi.
Naposljetku bi cijena trebala odraziti teret. Nekretnina s pridrzanim pravom vrijedi manje od one slobodne od tereta. Kako se postojeci tereti mogu razrijesiti ili osigurati, produbljuje clanak o brisanju tereta u kupoprodajnom ugovoru.
Pravo stanovanja prema paragrafu 521 ABGB daje pravo stanovati u stanu ili kuci, u pravilu bez iznajmljivanja. Plodouzivanje prema paragrafima 504 i dalje ABGB ide dalje i dopusta potpuno koristenje ukljucujuci iznajmljivanje i prihode od najma, povezano s obvezom odrzavanja. Oboje su osobne sluznosti.
Da bi pravo djelovalo prema svakom buducem vlasniku, trebalo bi se uknjiziti kao sluznost u zemljisnu knjigu. Samo ugovorni dogovor bez uknjizbe vezuje samo strane i moze se izgubiti pri daljnjoj prodaji. Vazan je i prvenstveni red uknjizbe.
Pridrzano pravo stanovanja ili plodouzivanje umanjuje vrijednost i upotrebljivost nekretnine jer kupac najprije stjece samo optereceno vlasnistvo. To umanjenje vrijednosti trebalo bi se odraziti na cijenu. Opseg i trajanje prava pritom igraju ulogu.
Sredisnja stranica o tome kako prava i tereti u zemljisnoj knjizi djeluju zajedno.
Kako prepoznati i razvrstati upise u zemljisnoj knjizi.
Kako vlasnistvo i prava dolaze u zemljisnu knjigu i koji prvenstveni red vrijedi.
Kako se postojeci tereti mogu razrijesiti ili osigurati.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000