Kako izaći iz kupoprodajnog ugovora: odustanak zbog zakašnjenja, ugovorena odustatnina i kapara te razgraničenje od pobijanja i jamstva.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Nakon potpisa često dolaze dvojbe. Financiranje se ljulja, jedna strana ne plaća ili ne predaje, ili se pojave okolnosti koje se prije nisu poznavale. Tada se postavlja pitanje može li se i kako iz kupoprodajnog ugovora ponovno izaći. Jednostrani izlazak bez pravne osnove nakon nastanka ugovora ipak više nije jednostavno moguć.
Austrijsko pravo poznaje više putova za oslobađanje od ugovora i njih treba strogo razlikovati. Odustanak zbog zakašnjenja, ugovoreno pravo na odustanak zajedno s odustatninom, pobijanje zbog zablude ili prijevare te jamstvo zbog nedostataka slijede svaki svoje pretpostavke, rokove i posljedice.
Ovaj prilog razvrstava najvažnije putove izlaska iz odvjetničke perspektive. Tako prepoznajete koje sredstvo u vašoj situaciji dolazi u obzir i na što treba paziti da odustanak doista izdrži.
Odgovorite na jedno do dva pitanja o zakašnjenju, dogovoru i razlogu. Dobit ćete prvu procjenu prikladnog puta.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Misli se na plaćanje kupoprodajne cijene od strane kupca ili predaju nekretnine od strane prodavatelja. Zakašnjenje druge strane otvara vlastita prava na odustanak.
Ako druga strana ne ispuni svoju obvezu unatoč primjerenom naknadnom roku, možete odustati od ugovora prema pravilima o zakašnjenju. Izjavite odustanak jasno i dokazivo. Učinkovitim odustankom već izvršene činidbe treba vratiti. Uz to može postojati pravo na naknadu štete. Pažljivo dokumentirajte ostavljanje roka i odustanak.
Dajte ostavljanje roka i izjavu o odustanku na provjeru prije slanja.
Ako je druga strana u zakašnjenju, u pravilu ne možete odmah odustati. Najprije ostavite primjeren rok za ispunjenje i najavite da ćete nakon bezuspješnog isteka odustati. Tek kada taj rok protekne neiskorišten, odustanak vam stoji na raspolaganju. Prekratak ili nejasan rok može učiniti odustanak nedjelotvornim.
Dajte naknadni rok pravilno ostaviti, da kasniji odustanak izdrži.
Ako su strane ugovorile pravo na odustanak, izlazak se ravna prema tom dogovoru. Ako je predviđena odustatnina, odustanak uz plaćanje tog iznosa može biti dopušten. Međutim, tko je ugovor već u cijelosti ili samo djelomično ispunio ili je primio činidbu druge strane, ne može više odustati uz odustatninu. Zato pažljivo provjerite postoji li još vaše pravo na odustanak.
Dajte svoju odredbu o odustanku i visinu odustatnine na provjeru.
Ako ste pri sklapanju ugovora prevareni netočnim navodima ili ste se zabunili o bitnoj točki, ne radi se o odustanku zbog zakašnjenja, nego o pobijanju ugovora. Ono ima vlastite pretpostavke i rokove. Razgraničenje je osjetljivo jer putovi zahtijevaju različite dokaze. Dajte činjenično stanje brzo razvrstati, da nijedan rok ne istekne.
Dajte provjeriti je li pobijanje ili drugo sredstvo pravi put.
Pokažu li se nakon kupnje nedostaci nekretnine, pravi put nije odustanak zbog zakašnjenja, nego jamstvo. Ono ovisno o težini nedostatka može dovesti do popravka, sniženja cijene ili raskida ugovora. Koja vam prava pripadaju, ovisi o vrsti i težini nedostatka. Više o tome čitajte u našem prilogu o jamstvu za skrivene nedostatke.
Dajte nedostatak i svoja prava iz jamstva na provjeru.
Najčešći zakonski razlog izlaska je zakašnjenje druge strane. Ako kupac ne plati kupoprodajnu cijenu ili prodavatelj ne preda nekretninu u ugovoreno vrijeme, postoji zakašnjenje. Austrijski Opći građanski zakonik tada ugovoru vjernoj strani daje pravo da ili dalje ustraje na ispunjenju ili da, uz ostavljanje primjerenog naknadnog roka, odustane od ugovora.
Naknadni rok je odlučujući korak. U pravilu strani u zakašnjenju morate ostaviti primjeren rok za ispunjenje i najaviti da ćete nakon bezuspješnog isteka odustati. Tek kada taj rok protekne neiskorišten, odustanak postaje djelotvoran. Prekratak rok ili nejasna izjava mogu dovesti do propasti odustanka.
Učinkovitim odustankom ugovor otpada i već izvršene činidbe treba vratiti. Plaćeni predujam treba vratiti, već predanu nekretninu treba vratiti. Uz to ugovoru vjerna strana može tražiti naknadu štete koja joj je nastala zakašnjenjem. Tko uredno dokumentira ostavljanje roka i odustanak, u sporu stoji znatno bolje.
Uz zakonski odustanak strane mogu ugovoriti ugovorno pravo na odustanak. Često se ono povezuje s odustatninom. Odustatnina je iznos uz čije plaćanje strana smije odustati od ugovora. Ona je takoreći cijena izlaska i izričito je predviđena u austrijskom Općem građanskom zakoniku.
Odustatnina ipak ima važnu granicu. Tko je ugovor već u cijelosti ili samo djelomično ispunio ili je činidbu druge strane u cijelosti ili djelomično primio, ne može više odustati uz odustatninu. Čim je dakle primjerice kupoprodajna cijena djelomično plaćena ili je nekretnina preuzeta, taj je put zatvoren.
Od odustatnine treba razlikovati kaparu. To je iznos koji se daje unaprijed pri sklapanju ugovora i u pravilu služi samo kao znak sklapanja ili za osiguranje ispunjenja. Ne ispuni li se ugovor krivnjom jedne strane, strana bez krivnje može zadržati primljenu kaparu ili tražiti dvostruki povrat dane kapare. Kod potrošača sud može preveliku kaparu ili odustatninu ublažiti.
Nije svaka želja za izlaskom slučaj odustanka zbog zakašnjenja. Ako ste pri sklapanju ugovora prevareni ili ste se zabunili o bitnoj točki, dolazi u obzir pobijanje ugovora. Ono cilja na to da se ugovor ukloni od početka i ima vlastite pretpostavke i rokove. Pobijanje se nadovezuje na nastanak ugovora, a ne na njegovo ispunjenje.
Pokažu li se pak nakon kupnje nedostaci nekretnine, jamstvo je pravi put. Ono ovisno o težini može dovesti do popravka, sniženja cijene ili u krajnjem slučaju do raskida ugovora. Koja prava postoje, obrađuje naš prilog o jamstvu za skrivene nedostatke.
Razgraničenje je zato toliko važno jer putovi zahtijevaju različite dokaze i rokove. Tko odabere pogrešno sredstvo, gubi dragocjeno vrijeme. Već prije potpisa mnogo se može izbjeći pomnom provjerom ugovora. Kako to ide, pokazuje naš prilog o tome kako provjeriti kupoprodajni ugovor prije potpisa.
Ova četiri puta vode iz ugovora van. Vežu se uz različite razloge i imaju različite posljedice.
| Put | Povod | Posljedica |
|---|---|---|
| Odustanak zbog zakašnjenja Druga strana ne ispunjava unatoč naknadnom roku | Ugovor otpada, činidbe se vraćaju | Naknada štete moguća |
| Odustatnina Ugovoreno pravo na odustanak | Izlazak uz plaćanje odustatnine | Više nije moguće nakon ispunjenja |
| Pobijanje Prijevara ili zabluda pri sklapanju | Ugovor se uklanja od početka | Vlastiti rokovi i dokazi |
| Jamstvo Nedostatak nekretnine | Popravak, sniženje ili raskid | Ravna se prema težini nedostatka |
Koji put odgovara, ovisi o razlogu. Pogrešan izbor stoji vremena i može dovesti do isteka rokova.
Oprez pri izlasku: Nikada ne izjavljujte odustanak bez jasne pravne osnove. Neopravdan odustanak može i sam postati povreda ugovora i izazvati obveze naknade štete. Najprije provjerite koji put u vašoj situaciji izdrži. Rezervacija prvog savjetovanja (72 eura) ovdje brzo donosi jasnoću.
Najprije razjasnite razlog. Radi li se o zakašnjenju druge strane, o ugovorenoj odredbi o odustanku, o prijevari pri sklapanju ili o nedostatku nekretnine? Tek ispravno razvrstavanje pokazuje koji je put otvoren i koji rok vrijedi.
Zatim osigurajte dokaze. Sačuvajte prepisku, dokaze o plaćanju, ponudu i ugovor. Već kod ponude za kupnju pokazuje se koliko su izjave obvezujuće. Više o tome čitajte u prilogu o tome zašto je ponuda za kupnju obvezujuća.
Ostavljanje roka i izjavu o odustanku formulirajte jasno i dokazivo. Nejasna ili preuranjena izjava može dovesti do propasti cijelog odustanka. Tko se od početka osigura, primjerice uvjetom financiranja u ponudi, često uopće ne treba odustanak. Kako takav uvjet djeluje, objašnjava naš prilog o uvjetu financiranja i odgodnom uvjetu.
Ne. Nakon nastanka ugovora jednostrani izlazak moguć je samo uz pravnu osnovu, primjerice zbog zakašnjenja druge strane, na temelju ugovorenog prava na odustanak, pobijanjem ili putem jamstva. Odustanak bez razloga može i sam postati povreda ugovora.
Kod odustanka zbog zakašnjenja u pravilu najprije morate strani u zakašnjenju ostaviti primjeren rok za ispunjenje i najaviti odustanak za slučaj bezuspješnog isteka. Tek kada taj rok protekne neiskorišten, odustanak postaje djelotvoran.
Ne. Tko je ugovor već u cijelosti ili djelomično ispunio ili je primio činidbu druge strane, ne može više odustati uz odustatninu. Odustatnina otvara izlazak samo dok ispunjenje još nije nastupilo.
Na što se pazi prije nego što potpišete kupoprodajni ugovor.
Zašto već ponuda obvezuje i koje posljedice ima prihvat.
Koja prava imate kod nedostataka nekretnine nakon kupnje.
Kako osigurati kupnju dok bankovno financiranje još nije osigurano.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000