Kako uvjet financiranja osigurava kupnju nekretnine: odgodni i raskidni uvjet, njihov učinak te na što treba paziti pri formulaciji.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Većina kupnji nekretnina stoji i pada s bankovnim financiranjem. Tko potpiše ponudu za kupnju prije nego što kreditno odobrenje stigne, preuzima znatan rizik. Odbije li banka, kupac ipak ostaje vezan ugovorom i duguje kupoprodajnu cijenu. Upravo tu nastupa uvjet financiranja.
Uvjet financiranja je uvjet koji učinak kupoprodajnog ugovora veže uz ostvarenje financiranja. Austrijsko pravo poznaje za to dva osnovna oblika: odgodni uvjet i raskidni uvjet. Oni djeluju različito i trebalo bi ih svjesno odabrati.
Ovaj prilog objašnjava iz odvjetničke perspektive kako uvjet financiranja funkcionira, po čemu se razlikuju odgodni i raskidni uvjet te na što treba paziti pri formulaciji. Tako se ne vežete uz kupnju koju na kraju ne možete financirati.
Odgovorite na jedno do dva pitanja o financiranju, uvjetu i vrsti uvjeta. Dobit ćete prvu procjenu.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Tko kupoprodajnu cijenu osigurava iz vlastitih sredstava, ne treba uvjet. Tko ovisi o bankovnom odobrenju, trebao bi se osigurati.
Ako kupoprodajnu cijenu osiguravate iz vlastitih sredstava ili već imate obvezujuće kreditno odobrenje, uvjet financiranja u pravilu je nepotreban. Ipak pripazite da isplata banke vremenski odgovara dospijeću kupoprodajne cijene. Razjasnite uz to provedbu preko povjereništva, da plaćanje i prijenos vlasništva idu ruku pod ruku.
Dajte uskladiti rokove plaćanja s isplatom banke.
Nedostaje li uvjet financiranja i banka odbije, ostajete vezani kupoprodajnim ugovorom. Dugujete kupoprodajnu cijenu unatoč izostalom financiranju i riskirate naknadu štete ili gubitak odustatnine. Zato već u ponudu za kupnju unesite odredbu koja kupnju veže uz ostvarenje financiranja. Uvjet i rok formulirajte jasno.
Dajte formulirati odredbu o uvjetu prije nego što se vežete.
Odgodni uvjet pušta da učinak ugovora započne tek nastupom uvjeta. Dok banka ne odobri, ugovor je u lebdećem stanju. Izostane li odobrenje unutar ugovorenog roka, ugovor ne postaje djelotvoran i strane su slobodne. To je najsigurniji put jer bez financiranja uopće ne nastaje vezanost. Rok i dokaz uvjeta odredite precizno.
Dajte odgodni uvjet i njegov rok precizno sastaviti.
Raskidni uvjet pušta da ugovor odmah postane djelotvoran, ali ga okončava unatrag ako uvjet nastupi, dakle ako financiranje propadne. Taj vas put isprva veže jače od odgodnog uvjeta jer ugovor vrijedi do propasti. Razjasnite točno što se pri nastupu uvjeta događa s već izvršenim činidbama.
Dajte urediti povrat pri nastupu raskidnog uvjeta.
Uvjet financiranja je ugovorni uvjet. Austrijski Opći građanski zakonik dopušta stranama da učinak ugovora učine ovisnim o budućem neizvjesnom događaju. Ostvarenje bankovnog financiranja takav je događaj. Uvjetom kupac i prodavatelj ugovaraju da kupnja vrijedi ili ostaje na snazi samo ako financiranje doista dođe.
Praktična korist je očita. Bez uvjeta kupac nosi puni rizik odbijanja banke. Tada bi morao kupoprodajnu cijenu osigurati iz drugih sredstava ili prekršiti ugovor i platiti naknadu štete. Jasno formuliranim uvjetom taj se rizik pomiče jer propast financiranja kupnju ili uopće ne pušta da postane djelotvorna ili je ponovno okončava.
Da bi uvjet izdržao, mora biti precizno sastavljen. Trebalo bi biti utvrđeno koje se financiranje misli, do kada odobrenje mora postojati i kako se dokazuje nastup ili izostanak uvjeta. Nejasna odredba dovodi u sporu do problema tumačenja i može promašiti svoju svrhu.
Zakon razlikuje dvije vrste uvjeta. Kod odgodnog uvjeta učinak ugovora započinje tek nastupom uvjeta. Do tada je ugovor u lebdećem stanju. Dođe li bankovno odobrenje, kupnja postaje djelotvorna. Izostane li unutar roka, ugovor ne postaje djelotvoran i obje su strane slobodne.
Kod raskidnog uvjeta je obrnuto. Ugovor odmah postaje djelotvoran, ali prestaje ako uvjet nastupi. Ugovori li se propast financiranja kao raskidni uvjet, kupnja isprva vrijedi i otpada tek kada banka konačno odbije. Do tada je dakle kupac već vezan.
Za uvjet financiranja odgodni uvjet je najčešće sigurniji put. Dok financiranje nije osigurano, ne nastaje puna vezanost. Koji oblik u pojedinačnom slučaju odgovara, ovisi o interesima obiju strana. Prodavatelj često preferira što raniju vezanost, kupac što kasniju. Uravnotežena odredba uzima u obzir oba interesa.
Obje vrste uvjeta osiguravaju financiranje, ali djeluju u različitim trenucima.
| Uvjet | Učinak ugovora | Posljedica pri propasti |
|---|---|---|
| Odgodni Učinak započinje tek nastupom | Do tada lebdeće stanje | Ugovor uopće ne postaje djelotvoran |
| Raskidni Učinak započinje odmah | Ugovor vrijedi do nastupa | Ugovor prestaje unatrag |
| Bez uvjeta Potpuno djelotvoran kupoprodajni ugovor | Kupac je odmah vezan | Puni rizik financiranja na kupcu |
Za uvjet financiranja odgodni uvjet je najčešće sigurniji izbor jer bez financiranja ne nastaje puna vezanost.
Oprez bez uvjeta: Ne potpisujte ponudu za kupnju ni kupoprodajni ugovor bez osiguranog financiranja i bez uvjeta financiranja. Odbije li banka, ostajete vezani i dugujete kupoprodajnu cijenu. Dajte odredbu na provjeru prije potpisa. Rezervacija prvog savjetovanja (72 eura) brzo razjašnjava koji uvjet odgovara vašoj situaciji.
Uvjet unesite već u ponudu za kupnju, ne tek u kasniji ugovor. Ponuda već obvezuje, kako pokazuje naš prilog o tome zašto je ponuda za kupnju obvezujuća. Tko uvjet traži tek naknadno, često više nema pregovaračke moći.
Odredite realan rok za bankovno odobrenje i uredite kako se dokazuje nastup ili izostanak uvjeta. Bez uvjeta bi vam pri odbijanju ostao samo izlazak preko općih sredstava. Koja su to, obrađuje naš prilog o odustajanju od kupoprodajnog ugovora.
Naposljetku uskladite uvjet financiranja s provedbom preko povjereništva, da plaćanje cijene i prijenos vlasništva uredno idu jedno u drugo. Planirajte i sporedne troškove koje možete procijeniti kalkulatorom sporednih troškova. Tako vaše financiranje stoji na čvrstim nogama.
Uvjet financiranja je uvjet u ponudi za kupnju ili kupoprodajnom ugovoru koji učinak kupnje veže uz ostvarenje bankovnog financiranja. Ne dođe li financiranje, kupnja ili uopće ne postaje djelotvorna ili ponovno prestaje, ovisno o vrsti ugovorenog uvjeta.
Kod odgodnog uvjeta učinak ugovora započinje tek nastupom uvjeta. Kod raskidnog uvjeta ugovor odmah postaje djelotvoran i prestaje tek kada uvjet nastupi. Za uvjet financiranja odgodni uvjet je najčešće sigurniji izbor.
Bez uvjeta ostajete vezani kupoprodajnim ugovorom i kada banka odbije. Dugujete kupoprodajnu cijenu i riskirate naknadu štete ili gubitak ugovorene odustatnine. Izlazak je tada moguć samo preko općih sredstava.
Na što se pazi prije nego što potpišete kupoprodajni ugovor.
Zašto već ponuda obvezuje i zašto uvjet pripada upravo tamo.
Koji putovi vode iz ugovora ako uvjet nije ugovoren.
Procijenite sporedne troškove koje vaše financiranje mora podnijeti.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000