Sto vrijedi pri kupnji idealnog suvlasnickog dijela: razlika od etaznog vlasnistva, vaznost sporazuma o koristenju i upravljanja, pravo na diobu i moguca prava prvokupa.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Ne kupuje se uvijek cijela nekretnina. Cesto je rijec o idealnom dijelu, dakle djelicu vlasnistva, primjerice polovici ili trecini. Kod obicnog suvlasnistva nekretnina pripada svim suvlasnicima zajedno po djelicima, a da odredjeni dio nije rasporedjen pojedincu samome.
Ovaj clanak objasnjava sto je idealni suvlasnicki dio, kako se razlikuje od etaznog vlasnistva, koju ulogu igraju sporazum o koristenju, upravljanje i pravo na diobu te na sto paziti kod prava prvokupa. Clanak ne zamjenjuje provjeru pojedinacnog slucaja.
S odvjetnickog stajalista kupnja dijela zahtjevnija je od kupnje cijele nekretnine. Stupate u odnos s ostalim suvlasnicima, sa svim pravima i obvezama. Tko to unaprijed razjasni, izbjegava kasnije sukobe o koristenju i upravljanju.
Odgovorite na jedno do tri pitanja o vrsti dijela i odnosu suvlasnika. Dobit cete prvo razvrstavanje na sto paziti.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Idealni dio je puki djelic vlasnistva, a da vama samima ne pripada odredjeni dio nekretnine. Od toga treba razlikovati dio povezan s etaznim vlasnistvom.
Ako je uz dio vezano etazno vlasnistvo, stjecete iskljucivo pravo na odredjeni stan ili objekt. To slijedi vlastita pravila, primjerice o pricuvi i rezijama zajednice vlasnika. Obicno suvlasnistvo, o kojem je ovdje rijec, treba od toga razlikovati.
Sto vrijedi kod etaznog vlasnistva, produbljuje clanak o etaznom vlasnistvu, pricuvi i rezijama.
Ako od svih suvlasnika kupite sve dijelove, stjecete cijelu nekretninu. Pazite da doista svi ovlasteni prodaju i potpisu, kako bi vlasnistvo u potpunosti preslo na vas. Ako jedan dio nedostaje, ostajete samo suvlasnik uz preostalog ovlastenika.
Pazljivo provjerite stanje zemljisne knjige kako biste obuhvatili sve dijelove i ovlastenike. Kako razvrstati upise, pokazuje clanak o kako citati izvadak iz zemljisne knjige.
Dok je nejasno kupujete li obicni idealni dio ili dio povezan s etaznim vlasnistvom, nedostaje osnova za razvrstavanje. Oboje se znatno razlikuje u koristenju, upravljanju i vrijednosti. Dajte provjeriti stanje zemljisne knjige i razjasniti vrstu dijela prije nego sto se obvezete.
Rano razvrstavanje sprjecava pogresne predodzbe o tome sto zapravo stjecete. Dogovaranje prvog savjetovanja (72 eura) pomaze pri razvrstavanju.
Kod obicnog suvlasnistva nekretnina pripada svima zajedno po djelicima, a da vama samima ne pripada odredjeni dio. Tko koristi koje dijelove, uredjuje sporazum o koristenju. Ako nedostaje ili je nejasan, prijete sukobi o koristenju. Dajte razjasniti postoji li uredjenje i vezuje li vas kao novog suvlasnika.
Imajte na umu i da svaki suvlasnik nacelno moze zahtijevati ukidanje zajednice diobom. To moze omesti vase planove. Dogovaranje prvog savjetovanja (72 eura) pomaze procijeniti situaciju.
Ako je sporazum o koristenju poznat i ako su eventualna prava prvokupa ili zahtjevi za suglasnoscu provjereni, stjecanje dijela je dobro pripremljeno. Znate sto smijete koristiti i ne prijeti iznenadjenje uknjizenim pravom prvokupa nekog suvlasnika.
Ipak imajte na umu da kod obicnog suvlasnistva svaki suvlasnik moze zahtijevati diobu i da se upravljanje provodi zajednicki. Kako je organiziran suzivot vise vlasnika, produbljuje sredisnja stranica o etaznom vlasnistvu i pravima najma.
Prije nego sto kupite dio, trebala bi biti razjasnjena eventualna prava prvokupa ili zahtjevi za suglasnoscu. Uknjizeno pravo prvokupa nekog suvlasnika moze dovesti do toga da on stekne umjesto vas. Dajte provjeriti stanje zemljisne knjige i eventualne sporazume prije nego sto se obvezete.
Tako izbjegavate sklapanje ugovora koji ostaje bez ucinka zbog ostvarivanja prava prvokupa. Dogovaranje prvog savjetovanja (72 eura) pomaze pri provjeri.
Kod obicnog suvlasnistva, koje uredjuju paragrafi 825 i dalje ABGB, stvar pripada vise osoba po idealnim djelicima. Svaki suvlasnik ima dio na cjelini, primjerice polovicu, ali nema pravo na odredjeni, fizicki razgranicen dio nekretnine. Dio je idealan, dakle zamisljen, ne prostorno rasporedjen.
Svojim vlastitim dijelom svaki suvlasnik nacelno moze slobodno raspolagati, dakle prodati ga ili opteretiti. Upravljanje zajednickom stvari pak provodi se zajednicki, pri cemu o mjerama redovnog upravljanja u pravilu odlucuje vecina po djelicima. Tko kupi dio, stupa u tu strukturu.
Od obicnog suvlasnistva treba razlikovati etazno vlasnistvo, kod kojeg je uz dio vezano iskljucivo pravo na odredjeni stan. Prvu orijentaciju o provjeri ugovora daje nas provjera rizika ugovora.
Buduci da kod obicnog suvlasnistva nijedan dio ne pripada pojedincu samome, suvlasnici cesto uredjuju koristenje sporazumom o koristenju. On utvrdjuje tko koristi koje prostorije ili povrsine. Takvo uredjenje moze vezati i novog suvlasnika, stoga biste ga trebali poznavati prije kupnje.
Vazna tocka je pravo zahtijevati ukidanje zajednice. Prema paragrafu 830 ABGB nacelno svaki suvlasnik moze zahtijevati diobu, ako se ne trazi u nevrijeme. To moze dovesti do fizicke diobe ili, ako ona nije moguca, do drazbe. Tko zeli trajno ostati suvlasnik s ostalima, trebao bi to imati na umu.
Naposljetku biste trebali provjeriti eventualna prava prvokupa. Zakonsko pravo prvokupa u obicnom suvlasnistvu ne postoji samo po sebi, ali ugovorno se moze dogovoriti i uknjiziti u zemljisnu knjigu. Kako prepoznati takve upise, pokazuje clanak o kako citati izvadak iz zemljisne knjige.
Ove tocke odlucuju znate li sto stjecete i izbjegavaju li se kasniji sukobi.
| Tocka | Preporucljivo | Moguci rizik |
|---|---|---|
| Vrsta dijela Jasno odredjena | Obicno suvlasnistvo jasno prepoznato | Zamjena s etaznim vlasnistvom |
| Koristenje Uredjeno | Sporazum o koristenju poznat i uzet u obzir | Spor o koristenju stvari |
| Upravljanje Shvaceno | Zajednicko upravljanje planirano | Iznenadjenje vecinskim odlukama |
| Dioba Razmotrena | Pravo suvlasnika na diobu uzeto u obzir | Neocekivano ukidanje zajednice |
| Pravo prvokupa Provjereno | Uknjizena prava prvokupa uvazena | Stjecanje ostaje bez ucinka zbog prvokupa |
Pravila o obicnom suvlasnistvu slijede paragrafe 825 i dalje ABGB. Opseg i ucinak u pojedinacnom slucaju ovise o konkretnim sporazumima.
Oprez pri kupnji dijela: Idealnim dijelom ne stjecete razgranicen dio nekretnine nego djelic cjeline sa svim pravima i obvezama prema ostalim suvlasnicima. Razjasnite koristenje, upravljanje, pravo na diobu i prava prvokupa prije potpisa. Dogovaranje prvog savjetovanja (72 eura) ovdje moze brzo stvoriti jasnocu.
Kupoprodajni ugovor trebao bi tocno oznaciti dio i pozvati se na postojeci sporazum o koristenju. Smisleno je da prodavatelj otkrije aktualno stanje sporazuma s ostalim suvlasnicima, kako biste znali u kakav odnos stupate. I brisanje tereta na dijelu trebalo bi biti uredjeno.
Ako postoje eventualna prava prvokupa ili zahtjevi za suglasnoscu, pripadaju u ugovor, po potrebi kao odgodni uvjet. Tako se izbjegava da ugovor ostane bez ucinka zbog ostvarivanja prava prvokupa. Povjerenicka provedba osigurava da kupoprodajna cijena tece tek kada su sve pretpostavke ispunjene.
Buduci da kupnja dijela otvara posebna pitanja, smislena je pratnja ureda. Srodnu situaciju, kupnju iz ostavine s vise nasljednika, produbljuje clanak o kupnji nekretnine iz ostavine.
Kod obicnog suvlasnistva prema paragrafima 825 i dalje ABGB nekretnina pripada vise osoba po djelicima. Svaki ima dio na cjelini, primjerice polovicu, ali nema pravo na odredjeni, fizicki razgranicen dio. Dio je idealan, dakle nije prostorno rasporedjen.
Prema paragrafu 830 ABGB nacelno svaki suvlasnik moze zahtijevati ukidanje zajednice diobom, ako se ne trazi u nevrijeme. To moze dovesti do fizicke diobe ili do drazbe. Tko zeli trajno ostati suvlasnik, trebao bi imati na umu to pravo.
Zakonsko pravo prvokupa u obicnom suvlasnistvu ne postoji samo po sebi. Ugovorno pravo prvokupa moze se medjutim dogovoriti i uknjiziti u zemljisnu knjigu. Provjerite stanje zemljisne knjige i eventualne sporazume prije nego sto kupite dio.
Sredisnja stranica o tome kako je organiziran suzivot vise vlasnika.
Sto vrijedi kod dijela povezanog s etaznim vlasnistvom.
Srodna situacija s vise ovlastenih osoba.
Kako prepoznati dijelove, terete i prava prvokupa u zemljisnoj knjizi.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000