Etažno vlasništvo po WEG-u: na što kupci trebaju paziti kod pričuve, režija, korisne vrijednosti i zajednice vlasnika te koje dokumente pribaviti.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Tko kupuje stan u etažnom vlasništvu, ne stječe samo četiri zida, nego pristupa zajednici vlasnika. Sa stanom preuzimate tekuće režije, udio u pričuvi i vezanost uz odluke zajednice. Ta se strana stana kod kupnje često previdi, iako godinama uzrokuje znatne troškove.
Ovaj prilog objašnjava kako je etažno vlasništvo po austrijskom WEG-u 2002 ustrojeno, kakvu ulogu ima korisna vrijednost te na što paziti kod pričuve za održavanje i kod režija. U središtu je koje dokumente trebate pribaviti prije kupnje i kako procijeniti situaciju upravljanja.
Tko prije kupnje provjeri pričuvu, posljednji obračun režija i zapisnike zajednice vlasnika, izbjegava neugodna iznenađenja nakon primopredaje. Iz odvjetničke perspektive i kod etažnog vlasništva mnogo se odlučuje prije potpisa, jer se preuzeta troškovna situacija kasnije više ne može mijenjati.
Odgovorite na jedno do dva pitanja o dokumentima, pričuvi i otvorenim doprinosima. Dobit ćete prvu procjenu najvažnijih točaka provjere.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Tek ti dokumenti pokazuju kako je organizirana zajednica vlasnika i koji vas tekući troškovi očekuju.
Bez ugovora o etažnom vlasništvu i aktualnog obračuna režija ostaje otvoreno kako je organizirana zajednica vlasnika i koji vas tekući trošak očekuje. Zatražite te dokumente od upravitelja prije potpisa. Smjernice nudi naša kontrolna lista o etažnom vlasništvu i režijama.
S potpunim dokumentima vlasnička se situacija može pouzdano procijeniti prije nego što se obvežete.
Ako su ugovor, obračun i pričuva poznati, vlasnička se situacija može dobro procijeniti. Provjerite dodatno raspodjelu režija prema korisnoj vrijednosti, odluke posljednjih skupština vlasnika i moguće uređenje korištenja. Treba razjasniti i planirana održavanja.
Kratka pravna provjera dokumenata otkriva nepovoljne točke prije nego što kupite.
Niska ili nejasna pričuva i mogući otvoreni doprinosi prodavatelja prebacuju troškove na vas. Zajednica vlasnika može vas kao novog vlasnika teretiti za zaostale doprinose. Takve točke mogu se razjasniti prije kupnje: dokaz o plaćenim doprinosima, procjena pričuve i uvid u zapisnike.
Dajte dokumente na provjeru prije potpisa. Potpisani kupoprodajni ugovor obvezuje vas i na preuzetu troškovnu situaciju.
Etažno vlasništvo po austrijskom WEG-u 2002 je pravo da određeni objekt poput stana ili parkirnog mjesta isključivo koristite i njime raspolažete. To je pravo nerazdvojno vezano uz najmanji udio na cijeloj nekretnini. Vi ste dakle istodobno suvlasnik nekretnine i etažni vlasnik svog objekta. Više o tome u pojmovniku o etažnom vlasništvu.
Koliko je vaš udio velik, proizlazi iz korisne vrijednosti. Korisna vrijednost utvrđuje se u nalazu o korisnoj vrijednosti i ocjenjuje svaki objekt u odnosu na druge, primjerice prema veličini, položaju i opremi. Iz korisnih vrijednosti računaju se suvlasnički udjeli. Dublje objašnjenje nudi naš pojmovnik o korisnoj vrijednosti.
Korisna vrijednost nije samo računska veličina za udio. Ona u pravilu određuje i kako se režije te doprinosi pričuvi raspodjeljuju na pojedine vlasnike. Provjerite stoga koja je korisna vrijednost pridružena vašem objektu. Dublji prikaz nalazite na našoj tematskoj stranici o etažnom vlasništvu i najmu.
Zajednica vlasnika stvara pričuvu za buduće izdatke, osobito za održavanje zgrade. U tu pričuvu za održavanje svi vlasnici uplaćuju redovito, u pravilu prema korisnoj vrijednosti. Pričuva pripada zajednici, a ne pojedinom vlasniku, i pri prodaji se ne isplaćuje.
Za vas kao kupca visina pričuve je odlučujuća. Ako je dobro popunjena, predstojeća održavanja poput novog krova ili obnove pročelja mogu se iz nje financirati. Ako je pričuva niska, nakon kupnje prijete posebni doprinosi ili povećanje mjesečnog zaduženja. Pitajte stoga upravitelja za aktualnu visinu pričuve i usporedite je sa stanjem zgrade.
Pazite i na otvorene doprinose prodavatelja. Ima li prodavatelj zaostale uplate prema zajednici, zajednica vlasnika može pod uvjetima WEG-a posegnuti za objektom koji sada pripada vama. Dajte si prije kupnje potvrditi da nema otvorenih doprinosa. Kako kupoprodajni ugovor u cjelini osigurati, obrađujemo u prilogu o provjeri kupoprodajnog ugovora prije potpisa.
Uz pričuvu snosite tekuće režije i troškove gospodarenja. Tu spadaju primjerice troškovi za vodu, kanalizaciju, otpad, osiguranje, održavanje zgrade i upravu. Ti se troškovi u pravilu raspodjeljuju na vlasnike prema korisnoj vrijednosti, ako ne postoji drukčiji dogovor. Pregled ukupnih troškova kod kupnje nudi naš kalkulator sporednih troškova.
Tekuće upravljanje preuzima upravitelj. On godišnje izrađuje obračun režija i predračun za nadolazeću godinu, zadužuje mjesečne doprinose i provodi odluke zajednice vlasnika. Zatražite prije kupnje posljednji obračun režija i aktualni predračun, da biste mjesečni trošak mogli realno procijeniti.
Važne odluke zajednica vlasnika donosi odlukom, primjerice o većim održavanjima ili o visini pričuve. Te odluke obvezuju i vas kao novog vlasnika. Pročitajte stoga zapisnike posljednjih skupština vlasnika i pazite na već odlučene mjere. Moguće uređenje korištenja uređuje uporabu zajedničkih dijelova poput vrta ili parkirnih mjesta i može se razlikovati od ugovora o zakupu.
Ove točke odlučuju o vašim tekućim troškovima i rizicima. Provjerite svaku zasebno prije nego što kupite.
| Točka provjere | Preporučeno | Mogući rizik |
|---|---|---|
| Ugovor o vlasništvu Potpun i aktualan | Usporedba objekta, udjela i uređenja korištenja | Nedostatak ugovora prikriva pravno stanje |
| Korisna vrijednost Nalaz o korisnoj vrijednosti postoji | Pridruživanje udjela je provjerljivo | Nejasna korisna vrijednost iskrivljuje raspodjelu |
| Pričuva Dostatno popunjena | Visina odgovara predstojećim održavanjima | Niska pričuva vodi do posebnih doprinosa |
| Režije Posljednji obračun i predračun | Raspodjela prema korisnoj vrijednosti provjerljiva | Nejasan obračun prikriva visoke troškove |
| Otvoreni doprinosi Potvrda upravitelja | Nema zaostataka prodavatelja | Otvoreni doprinosi opterećuju vaš objekt |
Pričuva pripada zajednici vlasnika i pri prodaji se ne isplaćuje. Zaostali doprinosi prodavatelja mogu pod uvjetima WEG-a opteretiti objekt koji sada pripada vama.
Oprez kod niske pričuve: Ako je pričuva za održavanje skromna, a predstoji veliko održavanje, nakon kupnje prijete posebni doprinosi koje kao novi vlasnik snosite vi. Dajte dokumente na provjeru prije potpisa. Rezervacija prvog savjetovanja (72 eura) može brzo donijeti jasnoću.
Prije kupnje stana u etažnom vlasništvu trebate pribaviti skup dokumenata. Tu spadaju ugovor o etažnom vlasništvu, nalaz o korisnoj vrijednosti, posljednji obračun režija i aktualni predračun te zapisnici posljednjih skupština vlasnika. Ti dokumenti najčešće postoje kod upravitelja i daju pouzdanu sliku upravljanja.
Zatražite dodatno obavijest o visini pričuve i potvrdu da nema otvorenih doprinosa prodavatelja. Razjasnite postoji li uređenje korištenja koje primjerice pridružuje parkirna mjesta ili dijelove vrta. Tako prepoznajete koja prava i obveze preuzimate sa stanom.
Stanje stana i očitanja brojila pri primopredaji zabilježite u zapisniku. Kako je takav zapisnik ustrojen, obrađujemo u prilogu o zapisniku o primopredaji kuće ili stana. Strukturiranu pomoć nudi naša kontrolna lista o etažnom vlasništvu i režijama.
Ne. Pričuva za održavanje pripada zajednici vlasnika, a ne pojedinom vlasniku. Pri prodaji se ne isplaćuje, nego ostaje kod zajednice. Za vas kao kupca zato je važno je li pričuva dostatno popunjena da pokrije predstojeća održavanja.
Režije se u pravilu raspodjeljuju na etažne vlasnike prema korisnoj vrijednosti, ako ne postoji drukčiji dogovor. Korisna vrijednost proizlazi iz nalaza o korisnoj vrijednosti i istodobno određuje vaš suvlasnički udio. Godišnji obračun režija upravitelja pokazuje koji udio otpada na vaš objekt.
Zaostali doprinosi prodavatelja mogu pod uvjetima WEG-a opteretiti objekt koji sada pripada vama. Dajte si stoga prije kupnje od upravitelja potvrditi da nema otvorenih doprinosa. Tako izbjegavate da nakon primopredaje morate odgovarati za tuđe zaostatke.
Tematska stranica o etažnom vlasništvu i najmu sa središnjim točkama.
Što etažno vlasništvo po WEG-u znači i kako je vezano uz najmanji udio.
Kako se korisna vrijednost utvrđuje i zašto određuje udio i raspodjelu troškova.
Kako zabilježiti stanje i očitanja brojila pri primopredaji stana.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000