Kontaminirano tlo u ugovoru o nekretnini: nalaz ispitivanja i raspodjela troškova

Izvještaj sam po sebi ne odgovara automatski na pitanje šta se duguje prema ugovoru o nekretnini. Mora se povezati s konkretnom parcelom. To uključuje broj parcele ili situacioni plan, ispitane površine, mjesta uzimanja uzoraka, dubinu i datum uzorkovanja.

Jednako je važan stručni zaključak. Koje su tvari ispitane, koje su vrijednosti utvrđene i koje neizvjesnosti ostaju? Jedan uzorak može prikazati samo dio podzemlja. Zato ugovor ne bi trebao obećavati opću slobodu od onečišćenja ako izvještaj obuhvaća samo određene parametre ili površine.

I planirana upotreba utiče na praktičnu procjenu. Nalaz može imati različite posljedice za stambeni projekt, poslovnu upotrebu ili otvorenu površinu. Odredba treba navesti na koju se upotrebu odnosi jamstvo ili raspodjela rizika.

Prije potpisa treba pribaviti potpune izvještaje, laboratorijske rezultate, planove i dopise nadležnih organa. Sažetak na prvoj stranici nije dovoljan. Kupac treba moći razumjeti koja su ispitivanja provedena i omogućuju li rezultati procjenu značajne kontaminacije ili rizika za ljude i okoliš.

Od 1. januara 2025. Portal naslijeđenih zagađenja pruža javnu pretragu površina u Geografskom informacionom sistemu naslijeđenih zagađenja. Objavljuju se određene stare deponije, stara postrojenja i naslijeđena zagađenja prema § 18 st. 4 u vezi s § 14 st. 1 i 3 ALSAG-a. Raniji katastar sumnjivih površina više nije javno dostupan. Prazan prikaz karte zato ne dokazuje da u podzemlju nema kontaminacije.

Ako nalaz ostavlja pitanja otvorenima, ugovor treba odrediti sljedeći korak. To može biti dodatno ispitivanje prije plaćanja, odložni uvjet ili jasna odredba za slučaj da ispitivanje potvrdi značajnu kontaminaciju. Sama predaja još neocijenjenog izvještaja nije dovoljna.

Raspodjelu troškova ne treba miješati s pitanjem jamči li prodavatelj za određeno stanje. Jamstvo o svojstvima tla opisuje ugovoreno stanje. Naknada odnosno oslobođenje od troškova dodjeljuje prodavatelju određene finansijske posljedice, naprimjer troškove ispitivanja, osiguranja, odlaganja ili sanacije. Obje odredbe mogu biti povezane, ali imaju različitu funkciju.

Za odredbu o troškovima odlučujući su okidač i obim. Treba razjasniti obuhvaća li samo već utvrđenu kontaminaciju ili i kasnije zagađenje koje potiče iz ranije upotrebe. Također treba odrediti ko bira stručnjaka, koji su dokazi dovoljni i kako druga strana može provjeriti radove.

Gornja granica može učiniti rizik lakše izračunljivim, ali štiti samo u okviru svog teksta. Ako nisu uređeni dodatni troškovi, službeni zahtjevi ili prekoračenje troškovnog okvira, ekonomsko pitanje ostaje otvoreno. Provjera kupoprodajnog ugovora zato treba zajedno obuhvatiti nalaz, jamstvo i naknadu.

ALSAG uređuje evidentiranje, procjenu i sanaciju naslijeđenih zagađenja. Razlikuje, između ostalog, stare deponije, stara postrojenja i naslijeđena zagađenja. Prema § 2 ALSAG-a, za naslijeđeno zagađenje potrebna je značajna kontaminacija ili značajan rizik za ljude ili okoliš. Nije svaka kontaminirana parcela obuhvaćena tim pojmom.

Relevantni dijelovi izmjene iz 2024. primjenjuju se od 1. januara 2025. Portal naslijeđenih zagađenja objašnjava nove samostalne postupovne odredbe i javnu pretragu površina. Za ugovor to znači da su službeni status, stručni nalaz i privatno obećanje o snošenju troškova tri različite informacije.

Privatnim ugovorom može se urediti raspodjela troškova između strana. Time se ne uklanja potreba provjere službenih dopisa, uslova i ciljeva sanacije. Ako se mijenja upotreba ili premješta iskopani materijal, mogu se pojaviti i dodatna pitanja prava okoliša ili otpada.

Ako je ispitivanje još otvoreno, kupoprodajna cijena ne bi trebala automatski dospjeti u cijelosti. Ovisno o modelu ugovora, mogu se razmotriti odložni uvjet, djelomično plaćanje nakon dodatnih dokaza, fiducijarno čuvanje ili jasno pravo zadržavanja. Odgovarajuće rješenje zavisi od nalaza, finansiranja, predaje i zemljišnoknjižnog postupka.

Osiguranje mora biti vezano za provjerljive događaje. To može biti dodatni izvještaj, pisana potvrda imenovanog stručnjaka, službena odluka ili dokaz o određenoj mjeri. Formulacija „nakon sanacije“ ne kaže ko potvrđuje završetak ni koja se kvaliteta mora postići.

Logiku plaćanja treba uskladiti s fiducijom i kupoprodajnom cijenom. Na zemljišnoknjižnoj strani treba provjeriti i izvadak iz zemljišne knjige. Finansijsko obećanje prodavatelja ne zamjenjuje provjeru cijele transakcije.