Izjava prodavatelja je još previše općenita za sigurnu procjenu.
Zapišite na koje se konkretno svojstvo izjava odnosi i kakva je njena veza sa nekretninom. Opći reklamni navod i opis ugovorenog stanja mogu imati različit pravni domet.
Jamstvo
Izjava prodavatelja pri kupovini stare kuće: ugovoreno svojstvo i odgovornost
Kada izjava prodavatelja pri kupovini stare kuće može biti ugovoreno svojstvo i kako kupac prema austrijskom ABGB-u provjerava izjave, dokumente i ugovor.
Vaša kancelarija
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
21. rujna 2026. · Mag. Bernhard Brandauer, Rechtsanwalt
Konkretna izjava prodavatelja može biti važna za svojstvo nekretnine koje se duguje prema ugovoru o kupovini stare kuće. Važni su tačan sadržaj izjave, njena veza sa ugovorom i prilozima te pitanje da li je mogla uticati na odluku o kupovini.
Prema § 922 stav 1 austrijskog Općeg građanskog zakonika, ABGB, stvar prenesena uz naknadu mora odgovarati ugovoru. To obuhvata ugovorena ili uobičajeno očekivana svojstva, kao i podudarnost sa opisom ili dogovorom. § 922 stav 2 ABGB uzima u obzir i javne izjave prenosioca, posebno navode u oglasu i priloženim informacijama.
§ 923 ABGB obuhvata slučajeve kada se stvari pripisuju svojstva koja nema ili kada se prešute neuobičajeni nedostaci i tereti. Kupac stare kuće zato treba zajedno sačuvati izjavu prodavatelja, dokumentaciju o nekretnini i nacrt ugovora kao povezanu dokumentaciju za dokazivanje.
Brza provjera
Da li je izjava prodavatelja o stanju nekretnine dovoljno jasna?
Pet provjera pomaže da se razvrstaju izjava, dokazi i moguće odstupanje pri kupovini stare kuće.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Da li izjava opisuje konkretno svojstvo stare kuće?
Izjava o stanju, izvedbi ili upotrebljivosti mora imati jasnu vezu sa nekretninom koja se kupuje.
Svi putevi na jednom mjestu
Pregled svih odgovora.
Dostupni dokazi za izjavu još nisu dovoljni.
Sačuvajte verziju prospekta, e-mailove, poruke i bilješke razgovora. Tražite da se svojstvo važno za odluku o kupovini konkretno opiše u ugovoru ili prilogu.
Izjava, dokumenti i vidljivo stanje trenutno djeluju usklađeno.
Ipak uporedite ugovoreno svojstvo sa potpunim tekstom ugovora i prilozima. Provjerite da li je prije potpisa zabilježena neka kasnija dopuna ili ograničenje.
Moguće je odstupanje između izjave prodavatelja i stvarnog stanja.
Sačuvajte prvobitni tekst izjave, dokumentaciju o nekretnini i stvarno stanje. Provjerite da li je izjava bila ugovoreno svojstvo, javni navod ili druga informacija i koje posljedice mogu proizaći.
Kada izjava prodavatelja postaje ugovoreno svojstvo?
Kada izjava prodavatelja postaje ugovoreno svojstvo?
Izjava prodavatelja ima veću težinu kada opisuje konkretno svojstvo nekretnine. To može biti stanje dijela zgrade, određena izvedba ili utvrđena mogućnost korištenja. Da li je izjava dio ugovorenog stanja zavisi od njenog teksta, ugovora i okolnosti zaključenja ugovora.
§ 922 stav 1 ABGB povezuje odgovornost za nedostatke sa podudarnošću sa ugovorom. Ugovorena svojstva stoje uz svojstva koja se uobičajeno očekuju od stvari. Opis u prospektu ili prilogu može biti važan, ali ugovor se i dalje mora tumačiti u cjelini.
Pažljivo treba pročitati formulacije koje sadrže ogradu, ograničavaju znanje prodavatelja ili predstavljaju procjenu. Takve formulacije mogu uticati na pravnu procjenu, ali same po sebi ne uklanjaju automatski svako značenje izjave. Kupac treba sačuvati i izjavu i njenu vezu sa zgradom.
Kakvu ulogu imaju prospekt, oglas i e-mail?
Kakvu ulogu imaju prospekt, oglas i e-mail?
§ 922 stav 2 ABGB uzima u obzir šta kupac može očekivati na osnovu javnih izjava prenosioca ili proizvođača. Posebno se navode reklama i informacije priložene stvari. Pri kupovini stare kuće zato mogu biti važni prospekt, internet-oglas, opis nekretnine ili poslani prilog.
Zakonsko dejstvo ima granice. Prenosilac nije vezan javnim navodom ako za njega nije znao niti je mogao znati, ako je navod ispravljen u vrijeme zaključenja ugovora ili ako nije mogao uticati na zaključenje ugovora. Zato treba sačuvati korištenu verziju i zabilježiti kasnije ispravke.
E-mail ili bilješka razgovora može pokazati koje je pitanje postavljeno i kako je na njega odgovoreno. Sačuvajte cijelu komunikaciju. Pojedinačne rečenice se pouzdanije tumače kada su sačuvani kontekst, pitanje i odgovor.
Koje dokumente treba uporediti pri kupovini stare kuće?
Koje dokumente treba uporediti pri kupovini stare kuće?
Pri kupovini stare kuće izjavu prodavatelja treba uporediti sa dokumentima za konkretni dio zgrade i sa stanjem utvrđenim pregledom. Zavisno od izjave mogu biti važni građevinski spis, planovi, računi, podaci o održavanju, nalazi, dozvole ili informacije o ranijim sanacijama. Opća lista dokumenata ne može zamijeniti vezu sa konkretnom izjavom.
Ako se izjava odnosi na rezervoar lož-ulja, azbest ili druge štetne materije, članak o štetnim materijama pri kupovini stare kuće obrađuje posebnu provjeru dokumentacije. Kod zagađenja tla zasebno treba pogledati stara zagađena zemljišta i tlo.
Bitno je uporediti izjavu, dokument koji je podržava i stvarnu nekretninu. Zapišite koji dokument potvrđuje izjavu, da li je ažuran i da li nacrt ugovora opisuje isto stanje. Tako se tehničko pitanje odvaja od pravnog tumačenja.
Kako se konkretna izjava osigurava u kupoprodajnom ugovoru?
Kako se konkretna izjava osigurava u kupoprodajnom ugovoru?
Izjave prodavatelja koje su važne za kupovinu treba unijeti u kupoprodajni ugovor ili u jasno označen prilog, sa nedvosmislenom vezom sa nekretninom. Opišite stanje, pogođenu površinu ili instalaciju i dokument na kojem se izjava zasniva. Široki skupni pojmovi kasnije otežavaju tumačenje.
Iz verzije ugovora treba biti jasno koje informacije ugovorne strane žele učiniti obavezujućim i koji dokumenti čine dio ugovora. Kod tehničkih navoda pomažu tačan naziv, datum i veza sa planom ili nalazom. Tako nastaje provjerljiva osnova za poređenje sa kućom.
Članak o provjeri kupoprodajnog ugovora prije potpisa obrađuje širu provjeru teksta i priloga. Izjava prodavatelja ostaje posebna tačka jer njen tekst može uticati na svojstvo nekretnine i kasnije dokazivanje.
Šta učiniti ako stvarno stanje odstupa od izjave?
Šta učiniti ako stvarno stanje odstupa od izjave?
Ako se odstupanje pokaže pri pregledu ili nakon kupovine, prvo sačuvajte izjavu i stvarno stanje. To obuhvata verziju oglasa ili prospekta, ugovor i priloge, fotografije, nalaze, poruke i hronološki zapis o tome kada je šta utvrđeno.
§ 923 ABGB između ostalog obuhvata pripisivanje svojstava koja ne postoje i prešućivanje neuobičajenih nedostataka ili tereta. Da li se to odnosi na konkretnu staru kuću i izjavu zavisi od sadržaja izjave, znanja prodavatelja i ugovora u cjelini.
Odstupanje samo po sebi još ne određuje konkretnu ugovornu posljedicu. Procjena može obuhvatiti odgovornost za nedostatke, tumačenje ugovora ili druge pravne korake. Članak o skrivenim nedostacima obrađuje povezano pitanje. Porezni dokumenti prodavatelja su zasebna tema u članku o porezu na dobit od nekretnina za prodavatelje.
Tačke provjere
Podaci prodavatelja koji trebaju biti usklađeni prije potpisa
Pregled razdvaja sadržaj izjave, dokaznu dokumentaciju i pravnu procjenu.
| Izjava | Provjera | Otvoreno pitanje |
|---|---|---|
| Konkretno svojstvo Stanje, izvedba ili upotrebljivost stare kuće | Uporediti tekst sa ugovorom i nekretninom | Domet ugovorenog svojstva |
| Javni navod Prospekt, oglas ili opis u prilogu | Sačuvati verziju i vrijeme objave | Ispravka i uticaj na kupovinu |
| Ograda Ograničenje znanja ili opsega izjave | Ogradu čitati u njenom kontekstu | Mjesto izjave u cijelom ugovoru |
| Prešućeni problem Neuobičajeni nedostatak ili teret | Dokumentovati pitanja i naznake | Procjena prema § 923 ABGB |
Pravna procjena zavisi od teksta, dokumenata, stanja i okolnosti zaključenja ugovora.
Prije potpisa: Izjava prodavatelja važna za kupovinu treba odgovarati konkretnoj nekretnini, dokumentima i tekstu ugovora. Sačuvajte korištenu verziju prije nego što se oglasi ili dokumenti promijene.
Prijavite se na pravne novosti: BRANDaktuelle Rechtsnews donose nove članke i pravne informacije kancelarije. Pretplatite se na newsletter
FAQ
Pitanja o izjavama prodavatelja pri kupovini stare kuće
Da li je svaka izjava prodavatelja obavezujuća? +
Procjena zavisi od sadržaja, konteksta i ugovora. Izjava o konkretnom svojstvu može imati drugačiji značaj od opće procjene ili jasno prepoznatljivog reklamnog navoda.
Šta je konkretna izjava o svojstvu nekretnine? +
To je izjava o određenom stanju, izvedbi ili mogućnosti korištenja nekretnine. Tekst i okolnosti moraju dovoljno jasno pokazati na šta se izjava odnosi.
Da li odredba o isključenju odgovornosti rješava pitanje? +
To se ne može odgovoriti općenito. Tačan ugovor, konkretna izjava i eventualno prešućivanje neuobičajenog nedostatka ili tereta moraju se zajedno procijeniti prema §§ 922 i 923 ABGB.
Koje dokumente kupac treba sačuvati? +
Sačuvajte korištenu verziju prospekta i oglasa, e-mailove, poruke, bilješke razgovora, nacrt ugovora, priloge, nalaze i fotografije. Dokumente povežite sa nekretninom i datumom.
Šta učiniti ako stvarno stanje odstupa od izjave? +
Dokumentujte odstupanje i povežite ga sa konkretnom rečenicom ili prilogom ugovora. Zatim procijenite značaj izjave i pravne posljedice koje mogu doći u obzir u pojedinačnom slučaju.
Dalje čitanje
Dodatni sadržaji za provjeru kupovine stare kuće
Štetne materije pri kupovini stare kuće
Rezervoar lož-ulja, azbest i druge štetne materije uporediti sa dokumentima i ugovorom.
Zagađeno zemljište i tlo
Rizike vezane za tlo provjeriti odvojeno od štetnih materija u zgradi.
Skriveni nedostaci
Odstupanja nakon kupovine i čuvanje dokaza svrstati u pravni kontekst.
Provjera kupoprodajnog ugovora prije potpisa
Tekst ugovora, priloge i otvorene izjave prodavatelja čitati zajedno.
Porez na dobit od nekretnina za prodavatelje
Poreznu dokumentaciju prodavatelja posmatrati kao zasebnu temu.
Teme
Kupovina stare kućeIzjava prodavateljaSvojstva nekretnineNedostaciKupoprodajni ugovorDokazi
Provjera ugovora, fiducija, osiguranje primopredaje?
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Kontakt
Direktna linija do kancelarije.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000