Zamjena nekretnina uz doplatu: uskladiti dva prenosa vlasništva, procjenu, zemljišnu knjigu, dospijeće i osiguranje u ugovoru.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Kod zamjene nekretnina svaka strana prenosi svoju nekretninu. Ako obje nekretnine imaju različitu vrijednost, često se ugovara dodatna doplata. Dva prenosa vlasništva, procjena i novčana obaveza tada moraju biti dio iste provedbe.
§ 1045 ABGB opisuje zamjenu kao ugovor kojim se jedna stvar prenosi za drugu. Kod zemljišta sam dogovor ne proizvodi vlasništvo. Zemljišnoknjižna provedba, tabularne izjave i ugovoreno osiguranje zato se moraju razmotriti od početka.
Ovaj tekst obrađuje zamjenu dvije nekretnine uz doplatu. Obična kupovina za novac, poklon i dioba postojeće suvlasničke zajednice otvaraju druga pitanja.
Dva pitanja pokazuju da li se nekretnine i provedba oslanjaju na istu ugovornu osnovu.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Zemljišnoknjižni podaci, parcele, površine, pripadci, tereti i svaki vlasnik moraju biti jasno označeni.
Pribavite aktuelne zemljišnoknjižne izvatke i provjerite svaku nekretninu posebno. Parcele, pripadke, postojeća prava i terete opišite tako da se oba prenosa mogu jasno povezati s pravom stranom.
Provjerite da li odredba obuhvata dokaze o uslovima, dospijeće doplate i oslobađanje isprava. Svaka strana treba znati kada ispunjava svoju obavezu i koja je protivčinidba osigurana.
Uredite iznos, obračun, dospijeće i osiguranje doplate. Dodajte jasan redoslijed predaje, povjereničke provedbe i postupanja ako prenos ili plaćanje izostane.
Kod zamjene su obje nekretnine uzajamne činidbe. § 1045 ABGB povezuje zamjenu s prenosom jedne stvari za drugu. Dodatnu novčanu obavezu treba precizno opisati kako bi se vidjelo koju nekretninu prenosi svaka strana i na šta se doplata odnosi.
Doplata nije opći iznos bez osnove obračuna. Navedite vrijednosti, datum procjene, ugovorenu metodu i konkretan iznos. Ako se vrijednosti preuzmu samo iz pregovora ili oglasa, ostaje otvoreno da li je doplata fiksna ili rezultat procjene.
Pravna kvalifikacija zavisi od cjelokupnog sadržaja ugovora. Zato izraze „zamjena“ ili „doplata“ ne treba koristiti izdvojeno. Oba prenosa i novčana obaveza pripadaju jedinstvenom opisu činidbi.
Svaka nekretnina treba vlastiti opis. To obuhvata katastarsku općinu, zemljišnoknjižni uložak, brojeve parcela i ugovorenu površinu. Zgrade, pripadci, korištenje i eventualni zakupi moraju se povezati s pravom stranom zamjene.
Prava i tereti ne smiju se pomiješati između nekretnina. Zemljišnoknjižni izvadak pokazuje koje upise treba provjeriti. Tekst o služnostima i pravu prolaza objašnjava kako pravo može uticati na korištenje i vrijednost.
Treba razjasniti i ko smije raspolagati te koje su saglasnosti ili brisanja potrebni. Prenos opterećene nekretnine i prenos nekretnine bez tereta ekonomski su različite činidbe i moraju se jasno razdvojiti.
Svaka tačka treba biti jasna za obje nekretnine i doplatu.
| Tačka | Konkretno navesti | Rizik ako nedostaje |
|---|---|---|
| Nekretnine za zamjenu Zemljišnoknjižni podaci i pripadci | Ko i koju nekretninu prenosi? | Činidba ostaje nejasna |
| Pravni položaj Tereti, prava i korištenje | U kakvom se stanju prenosi? | Vrijednost i korištenje se pogrešno procjenjuju |
| Procjena Datum i metoda | Kako se izvodi doplata? | Iznos se kasnije osporava |
| Doplata Iznos, račun i dospijeće | Kada i na osnovu čega se plaća? | Novac i predaja se razilaze |
| Upis Tabularna izjava i uslovi oslobađanja | Kada se prijedlozi mogu provesti? | Jedna strana je izložena prije protivčinidbe |
Tačan redoslijed zemljišnoknjižne provedbe i povjereničke isplate treba urediti ugovorom i povezanim uputama.
Važno: Dogovor o zamjeni sam po sebi ne znači da će oba prenosa vlasništva istovremeno biti provedena u zemljišnoj knjizi. Ugovor treba povezati oslobađanje, doplatu, isprave i upis.
Doplata mora biti razumljiva iz ugovora. Navedite vrijednost koja se koristi za svaku nekretninu, datum procjene i da li tereti, korištenje ili ulaganja umanjuju ili povećavaju relevantnu vrijednost.
Kasnija nova procjena ima smisla samo ako su uređeni njen okidač i učinak. Treba razjasniti mijenja li odstupanje iznos, ko vrši procjenu i koje se isprave koriste. Otvoreni pregovori o osnovnom iznosu ugrožavaju obaveznost provedbe.
Poresko i finansijsko planiranje treba uskladiti s procjenom. Za ugovornu provjeru važno je da doplata bude navedena kao posebna činidba s jasnim dospijećem i provjerljivim načinom plaćanja.
§ 1052 ABGB u pravilu povezuje zahtjev za predaju s tim da je vlastita obaveza ispunjena ili da je strana spremna ispuniti je. Strana koja treba ispuniti prva može pod zakonskim uslovima zadržati svoju činidbu do protivčinidbe ili osiguranja ako je protivčinidba ugrožena naknadno poznatim lošim imovinskim stanjem druge strane.
Kod zamjene nekretnina ovo pravilo treba povezati sa stvarnim zemljišnoknjižnim postupkom. Ugovor treba navesti koje se isprave čuvaju kod povjerenika, kada doplata pristiže, koji uslovi pokreću oslobađanje i kako se postupa ako protivčinidba izostane ili kasni.
Tematska stranica o povjereništvu i kupoprodajnoj cijeni objašnjava opću logiku osiguranja. Kod zamjene uputa povjereniku mora dodatno obuhvatiti oba prenosa i doplatu.
Ugovor treba koristiti isti standard provjere za obje strane. Vlasnike, nekretninu za zamjenu, stanje tereta, doplatu i isprave za upis označite tako da se dvije nekretnine ne mogu zamijeniti.
Prije potpisa provjerite aktuelne zemljišnoknjižne izvatke i izjave potrebne za upis. Provjera ugovora treba obuhvatiti i to da doplata, dospijeće i povjereničko oslobađanje odgovaraju dogovorenom redoslijedu upisa.
Ako jedna strana kasni s ispunjenjem, ugovor treba ponuditi jasnu reakciju. Zavisno od teksta, to može biti zadržavanje isprava, naknadni rok, povrat transakcije ili druga izričito ugovorena posljedica. Odgovarajuće rješenje zavisi od ugovora i faze provedbe.
Praktična preporuka: Napravite zajednički pregled provedbe: nekretnina A, nekretnina B, doplata, isprave, uslovi i upis. Pregled ne zamjenjuje pravnu provjeru, ali rano pokazuje neslaganja između dvije strane činidbe.
Sama oznaka ne određuje pravnu kvalifikaciju. § 1045 ABGB opisuje zamjenu kao prenos jedne stvari za drugu. Kod dodatnog novca cijeli ugovor mora jasno urediti obje nekretnine i novčanu činidbu.
Dospijeće treba povezati s provjerljivim uslovom provedbe, na primjer s prijemom isprava ili osiguranjem protivčinidbe kod povjerenika. § 1052 ABGB predstavlja zakonsku početnu tačku za uzajamne obaveze. Konkretno rješenje zavisi od ugovora.
Vlasništvo na zemljištu provodi se putem zemljišne knjige. Da li se prijedlozi podnose zajedno i pod kojim uslovima oslobađaju, treba uskladiti s ugovorom, tabularnim izjavama i uputom povjereniku.
Zajedno provjerite aktuelne zemljišnoknjižne izvatke obje nekretnine, jasan opis objekata, pravila o teretima i korištenju, osnov procjene, doplatu i plan provedbe.
Odvojeno provjeriti upise i terete za obje nekretnine.
Razvrstati prava korištenja i terete koji utiču na nekretninu.
Oslobađanje, osiguranje i plaćanje povezati s prenosom.
Zajedno provjeriti opise nekretnina, doplatu i provedbu.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000