Što služnosti i prava prolaza znače pri kupnji nekretnine: stvarna služnost i osobna služnost, teretovnica i očita prava.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Zemljište rijetko pripada vlasniku u smislu da bi njime mogao neograničeno raspolagati. Često nekretninu opterećuju služnosti, dakle prava trećih koja vlasnik mora trpjeti ili pri čijem izvršavanju nešto mora propustiti. Najpoznatiji primjer je pravo prolaza kojim susjed smije voziti ili hodati preko zemljišta.
Za kupca su takva prava važna jer prelaze na njega zajedno s nekretninom. Tko kupi opterećeno zemljište, preuzima obvezu trpljenja. Obrnuto, služnost može ići u korist vlastite nekretnine, primjerice kada pravo prolaza osigurava prilaz. Oboje treba provjeriti prije kupnje.
Ovaj prilog objašnjava iz odvjetničke perspektive što su služnosti, kako se razlikuju stvarna služnost i osobna služnost te zašto i neupisana, ali očita prava mogu biti opasna. Tako znate na što morate paziti u zemljišnoj knjizi i na zemljištu.
Odgovorite na jedno do dva pitanja o upisu, smjeru i vidljivim tragovima. Dobit ćete prvu procjenu.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Služnosti stoje u teretovnici (list C) zemljišne knjige. Mogu opterećivati nekretninu ili joj ići u korist.
Opterećuje li služnost nekretninu, kao kupac morate trpjeti uporabu utvrđenu u njoj, primjerice pravo prolaza i provoza ili vod. Pravo prelazi na vas zajedno sa zemljištem. Pročitajte točan sadržaj upisa i ispravu na kojoj se temelji. Razjasnite opseg, položaj i eventualne obveze održavanja prije nego što kupite.
Dajte sadržaj služnosti i njezinu ispravu na provjeru.
Ide li služnost u korist vaše nekretnine, pripada vam pravo na poslužnom zemljištu, primjerice pravo prolaza za pristup. Provjerite je li pravo osigurano u zemljišnoj knjizi poslužnog zemljišta, jer samo upis štiti od savjesnog stjecatelja. Razjasnite položaj i opseg točno, da pristup bude trajno osiguran.
Dajte osiguranje prava u korist na provjeru.
Je li uporaba prepoznatljiva, primjerice utabanim putem ili vidljivim vodom, može postojati očita služnost. Takva prava mogu vezati kupca i kada nisu upisana u zemljišnoj knjizi, jer se kod prepoznatljive uporabe ne može pozvati na zaštitu povjerenja u zemljišnu knjigu. Istražite vidljive tragove prije kupnje.
Dajte vidljive uporabe prije kupnje pravno razjasniti.
Ne nađete li ni upis ni vidljive znakove, rizik tereta je manji. Posve ga se ipak ne može isključiti jer ostaju zamislive primjerice dosjelošću stečena ili očita prava. Pažljivo provjerite aktualno stanje u zemljišnoj knjizi i raspitajte se kod prodavatelja i susjeda o postojećim uporabama. Tako izbjegavate kasnija iznenađenja.
Dajte stanje u zemljišnoj knjizi i moguća prava za svaki slučaj provjeriti.
Služnost je stvarno pravo na tuđoj stvari. Austrijski Opći građanski zakonik obvezuje vlasnika opterećene nekretnine da u korist drugoga nešto trpi ili propušta. Vlasnik dakle mora podnijeti određenu uporabu ili ne smije poduzeti određenu radnju.
Budući da je služnost stvarno pravo, djeluje protiv svakog vlasnika nekretnine. Ne nestaje prodajom, nego prelazi na kupca. To je razlikuje od pukog obveznopravnog dogovora koji vrijedi samo između izvornih strana. Za kupca to znači da upisanu služnost u načelu mora podnositi protiv sebe.
Služnosti se u pravilu osnivaju upisom u zemljišnu knjigu i stoje u teretovnici opterećene nekretnine. Tko kupuje nekretninu, trebao bi stoga pažljivo čitati izvadak iz zemljišne knjige. Kako to ide, pokazuje naš prilog o tome kako čitati izvadak iz zemljišne knjige.
Zakon razlikuje dvije osnovne vrste. Stvarna služnost pripada zemljištu i ide u korist svakodobnog vlasnika povlasnog zemljišta. Klasičan primjer je pravo prolaza koje susjednom zemljištu osigurava prilaz. Ovamo spadaju i prava vodova ili pravo provođenja vode preko tuđeg zemljišta.
Osobna služnost pripada pak određenoj osobi. K njoj se ubrajaju prije svega pravo plodouživanja, pravo uporabe i pravo stanovanja. Ta su prava vezana uz osobu i u pravilu prestaju s njom. Za kupca je važno je li primjerice upisano doživotno pravo stanovanja koje može znatno ograničiti uporabu nekretnine.
Kod stvarne služnosti uvijek postoji poslužno i povlasno zemljište. Kupite li poslužno zemljište, morate trpjeti uporabu. Kupite li povlasno, stječete pravo zajedno s njim. Zato točno provjerite na kojoj strani stoji vaša nekretnina i koji opseg pravo ima.
Ovi oblici susreću kupce pri kupnji nekretnine. Obvezuju različito i različito su vidljivi.
| Vrsta | U korist | Na što kupci moraju paziti |
|---|---|---|
| Stvarna služnost Svakodobni vlasnik zemljišta | Prelazi s nekretninom | Razjasniti poslužno ili povlasno zemljište |
| Osobna služnost Određena osoba | Primjerice pravo stanovanja ili plodouživanje | Provjeriti trajanje i opseg uporabe |
| Očita služnost Korisnik vidljivog uređaja | Može djelovati bez upisa | Razjasniti vidljive putove i vodove |
Upisana prava prepoznajete u teretovnici. Očita prava prepoznajete samo na samom zemljištu.
Oprez kod očitih prava: Nije svaka služnost u zemljišnoj knjizi. Je li uporaba očita, primjerice vidljivim putem, može vezati kupca i bez upisa, jer se ne može pozvati na povjerenje u zemljišnu knjigu. Zato provjerite i zemljišnu knjigu i zemljište. Rezervacija prvog savjetovanja (72 eura) pomaže procijeniti rizik.
Zaštita povjerenja u zemljišnu knjigu ima važnu granicu. Tko kupuje nekretninu, smije se u načelu osloniti na stanje u zemljišnoj knjizi. Je li služnost ipak očita, primjerice jer utabani put ili vidljivi vod upućuju na uporabu, kupac se ne može pozvati na svoje neznanje. Takva očita prava mogu protiv njega djelovati i bez upisa.
Uz to služnosti mogu nastati dosjelošću. Izvršava li se pravo preko zakonskog roka u dobroj vjeri, može se steći dosjelošću, čak i ako nikada nije upisano. Za kupca je stoga važan ne samo izvadak iz zemljišne knjige, nego i stvarna uporaba nekretnine.
Prije kupnje preporučuje se stoga dvostruka provjera. Provjerite stanje u zemljišnoj knjizi i razgledajte nekretninu otvorenih očiju. Koji su tereti i prava upisani, prepoznajete provjerom tereta zemljišne knjige. Vidljive tragove na zemljištu trebali biste dodatno razjasniti.
Služnost je stvarno pravo na tuđoj nekretnini. Vlasnik opterećene nekretnine mora u korist drugoga nešto trpjeti ili propustiti, primjerice pravo prolaza i provoza. Budući da je pravo stvarno, prodajom prelazi na kupca.
Da. Pravo prolaza upisano kao stvarna služnost vezano je uz zemljište i prelazi na kupca zajedno s vlasništvom. Kupite li opterećeno zemljište, morate trpjeti pravo prolaza. Kupite li povlasno, stječete pravo zajedno s njim.
Da, to je moguće. Je li služnost očita, primjerice vidljivim putem, može vezati kupca i bez upisa. Zamisliva su i dosjelošću stečena prava. Zato biste osim zemljišne knjige trebali provjeriti i stvarnu uporabu nekretnine.
Koja prava i tereti mogu biti upisani u zemljišnoj knjizi.
Kako ispravno razumjeti teretovnicu i upise.
Kako upisano pravo prvokupa može utjecati na kupnju.
Steknite pregled upisanih tereta.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000