Kako zabrana opterećenja i otuđenja prema § 364c austrijskog Građanskog zakonika blokira prodaju: uvjeti upisa, suglasnost ovlaštene osobe, brisanje i razlika od sudske zabrane.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
U listu C zemljišne knjige ponekad se pojavi zabrana opterećenja i otuđenja. Ona zabranjuje vlasniku da nekretninu proda ili optereti bez suglasnosti ovlaštene osobe. Tko želi kupiti ili prodati, tada utvrdi da stanje u zemljišnoj knjizi naizgled blokira prodaju.
Ovaj prilog objašnjava što je ugovorna zabrana opterećenja i otuđenja prema § 364c austrijskog Građanskog zakonika, pod kojim se uvjetima upisuje u zemljišnu knjigu i čija je suglasnost potrebna za prodaju. Spominje se i brisanje zabrane te razlika u odnosu na sudsku ili ovršnu zabranu.
Iz odvjetničke perspektive na ovoj se točki odlučuje može li se kupnja uopće uknjižiti. Dok zabrana postoji i nema suglasnosti, zemljišnoknjižni sud odbija uknjižbu. Ugovor stoga mora osigurati suglasnost ili brisanje prije isplate kupoprodajne cijene.
Odgovorite na jedno do dva pitanja o upisu u listu C i o suglasnosti. Dobit ćete prvu procjenu je li prodaja osigurana.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Upisana zabrana nalazi se u listu C i navodi ovlaštenu osobu čija je suglasnost potrebna za prodaju.
Ako u listu C nije upisana zabrana opterećenja i otuđenja, taj teret ne blokira prodaju. Ipak provjerite aktualnim izvatkom postoje li drugi tereti poput založnih prava ili služnosti. Prvu orijentaciju nudi naša provjera tereta zemljišne knjige.
Pazite da ugovor osigura prijenos bez tereta kao obvezu prodavatelja, ako se ipak pojave upisi.
Dok stanje u zemljišnoj knjizi nije provjereno, ne može se reći blokira li zabrana prodaju. Pribavite aktualan izvadak i pročitajte list C. Kako to učiniti, pokazuje prilog o ispravnom čitanju izvatka iz zemljišne knjige.
Ako se pojavi zabrana, rano razjasnite tko je ovlašten i može li se suglasnost pribaviti. To određuje vremenski tijek kupnje.
Ako postoji suglasnost ovlaštene osobe ili je pripremljeno brisanje zabrane, prodaja se može valjano provesti. Pazite da suglasnost bude dana u obliku potrebnom za upis i da redoslijed koraka odgovara isplati kupoprodajne cijene.
Kratka pravna provjera osigurava da suglasnost, brisanje i uknjižba uredno djeluju zajedno. Pojam objašnjava unos o zabrani opterećenja i otuđenja.
Ako nedostaje suglasnost ovlaštene osobe i nije pripremljeno brisanje, vlasništvo se ne može valjano prenijeti na kupca. Zemljišnoknjižni sud odbija uknjižbu dok zabrana postoji. Pribavite suglasnost ili dajte razjasniti uvjete za brisanje prije nego što potpišete.
Razumna je ugovorna klauzula koja valjanost veže uz suglasnost ili brisanje. Tako kupac ne plaća prije nego što je prepreka uklonjena. Rezervacija prvog savjetovanja (72 eura) pomaže pronaći pravi put.
Ugovorna zabrana opterećenja i otuđenja djeluje u korist određene osobe. Ako je ta osoba preminula, zabrana je možda prestala i ostaje samo kao bespredmetan upis u listu C. Brisanje se tada ishodi dokazom poput smrtovnice.
Prije prodaje dajte provjeriti je li zabrana doista prestala i kako se provodi brisanje u zemljišnoj knjizi. Tako izbjegavate da uknjižba propadne zbog zastarjelog upisa.
Ugovorna zabrana opterećenja i otuđenja je ograničenje nastalo sporazumom. Vlasnik se obvezuje da nekretninu neće prodati ni opteretiti bez suglasnosti ovlaštene osobe. Često služi osiguranju unutar obitelji, primjerice kada roditelji prenesu nekretninu i zadrže nadzor nad kasnijim raspolaganjima.
Zakonska osnova nalazi se u § 364c austrijskog Građanskog zakonika. Takva zabrana djeluje prema trećima, dakle stvarnopravno, samo ako je upisana u zemljišnu knjigu i ako je zasnovana među bliskim srodnicima. Zakon navodi određeni krug, primjerice bračne drugove, registrirane partnere, roditelje i djecu. Izvan tog kruga ugovorena zabrana djeluje samo među ugovornim strankama i ne blokira prodaju prema trećima.
Ako je zabrana valjano upisana, vlasnik ne može sam valjano otuđiti nekretninu. Kupac stječe vlasništvo tek kada ovlaštena osoba pristane ili se zabrana izbriše. Pojedine pojmove objašnjavamo u unosu o zabrani opterećenja i otuđenja.
Ako je u listu C valjana zabrana, put do prodaje vodi preko suglasnosti ovlaštene osobe. Ona izjavljuje da pristaje na prodaju i time omogućuje uknjižbu kupca. Suglasnost treba dati u obliku koji zemljišna knjiga traži za upis, dakle s ovjerenim potpisom.
Alternativno se zabrana može izbrisati ako ovlaštena osoba pristane na brisanje. Izjavom o brisanju upis nestaje iz lista C i vlasnik može slobodno raspolagati. Ugovor bi trebao urediti traži li se suglasnost za konkretnu prodaju ili potpuno brisanje zabrane.
Redoslijed koraka je važan. Isplatu kupoprodajne cijene treba vezati uz dokaz da postoji suglasnost ili brisanje i da je uknjižba osigurana. Tako novac kupca ne teče prije nego što je prepreka uklonjena. Kako se plaćanje i uknjižba mogu povezati, pokazuje prilog o brisanju tereta u kupoprodajnom ugovoru.
Ove točke odlučuju hoće li prodaja uspjeti unatoč zabrani. Provjerite svaku prije nego što potpišete.
| Točka | Preporučeno | Mogući rizik |
|---|---|---|
| Upis u listu C Točno provjeren | Zabrana i ovlaštena osoba su obuhvaćeni | Previđena zabrana blokira uknjižbu |
| Valjanost Bliski srodnik | Zabrana među srodnicima djeluje stvarnopravno | Pretpostavka učinka koji pravno ne vrijedi |
| Suglasnost U ovjerenom obliku | Ovlaštena osoba pristaje na prodaju | Suglasnost nedostaje ili je formalno nevaljana |
| Brisanje Osigurano izjavom | Zabrana se briše iz lista C | Bespredmetan upis ostaje |
| Redoslijed koraka Plaćanje korak po korak | Cijena tek nakon uklanjanja prepreke | Plaćanje prije osigurane uknjižbe |
Zabrana dogovorena samo među ugovornim strankama, bez upisa ili bez bliskog srodstva, ne djeluje prema trećima i ne blokira prodaju prema kupcu.
Oprez prije potpisa: Upisana zabrana opterećenja i otuđenja može spriječiti uknjižbu kupca dok nedostaje suglasnost ovlaštene osobe. Razjasnite tu prepreku prije nego što platite. Rezervacija prvog savjetovanja (72 eura) može brzo donijeti jasnoću.
Ne potječe svaka zabrana u zemljišnoj knjizi od privatnog sporazuma. Sudska ili ovršna zabrana otuđenja određuje se u postupku, primjerice radi osiguranja tražbine vjerovnika. Ona slijedi druga pravila od ugovorne zabrane prema § 364c austrijskog Građanskog zakonika i ne može se ukloniti suglasnošću privatne osobe.
Ako je takva zabrana u listu C, potreban je oprez. Tu zabranu mora ukinuti sud ili se mora okončati temeljni postupak prije nego što je prodaja moguća. Tko upis ne razvrsta ispravno, riskira sklapanje ugovora koji se ne može uknjižiti.
Prije kupnje stoga dajte razjasniti koja je vrsta zabrane prisutna. Stanje u zemljišnoj knjizi i temeljne isprave daju informaciju. Smjernice nude naša kontrolna lista o zemljišnoj knjizi i teretima te tematska stranica o zemljišnoj knjizi i teretima.
Da, ali samo uz suglasnost ovlaštene osobe ili nakon brisanja zabrane. Dok je valjana zabrana u listu C i nema suglasnosti, zemljišnoknjižni sud odbija uknjižbu kupca. Razjasnite suglasnost prije potpisa.
Ugovorna zabrana opterećenja i otuđenja djeluje prema trećima prema § 364c austrijskog Građanskog zakonika samo ako je upisana u zemljišnu knjigu i zasnovana među bliskim srodnicima, primjerice bračnim drugovima, registriranim partnerima, roditeljima i djecom. Izvan tog kruga djeluje samo među ugovornim strankama.
Zabrana djeluje u korist određene osobe. Ako je ta osoba preminula, zabrana je možda prestala i ostaje samo kao bespredmetan upis u listu C. Brisanje se tada ishodi dokazom poput smrtovnice prije nego što uslijedi uknjižba kupca.
Tematska stranica o tome kako je zemljišna knjiga ustrojena i koji tereti mogu utjecati na vaše vlasništvo.
Kako se brisanje tereta osigurava korak po korak uz isplatu kupoprodajne cijene.
Što znače listovi A, B i C i kako prepoznajete upisanu zabranu.
Koje upise treba provjeriti list po list prije kupnje.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000