§ 86 GBG objašnjava kada se više upisa na osnovu jedne kupoprodajne isprave može spojiti i kada je potreban odvojeni zahtjev.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Više upisa koji se zasnivaju na istoj kupoprodajnoj ispravi u pravilu se može tražiti jednim zemljišnoknjižnim zahtjevom. § 86 GBG navodi relevantne slučajeve. Zajednički zahtjev pretpostavlja da se isprava, tražena prava i nadležnost međusobno podudaraju.
Odredba obuhvata i jedno pravo koje treba upisati u više zemljišnoknjižnih uložaka, kao i više prava u jednom ulošku ili na minimalnom suvlasničkom dijelu povezanom s etažnim vlasništvom. Zabilježba prvenstvenog reda ne smije se spojiti s drugim upisima u istom zahtjevu.
Prije podnošenja kupac i sastavljač ugovora trebaju svaki zahtjev pojedinačno povezati s ispravom, pogođenim uloškom i nadležnim zemljišnoknjižnim sudom. Tako se vidi da li § 86 GBG podržava jedan zahtjev ili se pojedini zahtjev mora obraditi odvojeno.
Tri pitanja pomažu da se razlikuju isprava, nadležnost i zabilježba prvenstvenog reda.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
§ 86 GBG glavnu mogućnost zajedničkog zahtjeva veže za više upisa koji se zasnivaju na istoj ispravi.
Svaki traženi upis treba povezati s konkretnom ispravom i pravnom osnovom na kojoj se zasniva. Ako zahtjevi proizlaze iz različitih isprava ili veza ostaje nejasna, zajednički zahtjev se ne može izvesti samo iz ekonomske povezanosti transakcije.
§ 86 GBG upućuje na izuzetke za posebne situacije. § 108 GBG odnosi se na simultanu hipoteku kod više zemljišnoknjižnih sudova. § 23 LiegTeilG uređuje pripajanje i izdvajanje dijelova te otvaranje novog uloška. Najprije treba razjasniti postoji li jedan od tih posebnih slučajeva.
Napomena uz § 86 GBG isključuje spajanje zahtjeva za zabilježbu prvenstvenog reda s drugim upisima. Ovaj zahtjev treba odvojiti od zahtjeva za druge upise i za svaki zahtjev provjeriti potrebne isprave i podatke.
Ako ista isprava obuhvata zahtjeve, u uobičajenom slučaju je nadležan jedan zemljišnoknjižni sud i ne spaja se zabilježba prvenstvenog reda s drugim upisima, zakonsko pravilo govori u prilog zajedničkom zahtjevu. Konkretni zahtjev ipak mora jasno navesti svaki upis, pogođeni uložak i potrebne priloge.
§ 86 GBG dopušta spajanje više zahtjeva u tačno određenim situacijama. Više upisa može se spojiti kada ih zasniva ista isprava. To je tipična situacija kada jedna kupoprodajna isprava dovodi do više zahtjeva za upis.
Odredba dalje navodi jedno pravo koje treba upisati u više zemljišnoknjižnih uložaka. Takođe dopušta da se više prava u jednom ulošku ili na minimalnom suvlasničkom dijelu povezanom s etažnim vlasništvom traži jednim zahtjevom.
Odredba uređuje način podnošenja. Ona ne zamjenjuje provjeru da li pojedino pravo postoji, da li isprava sadrži pravnu osnovu i da li su isprave dovoljne za upis.
Za prvi slučaj je odlučujuće da ista isprava zasniva tražene upise. Činjenica da su zahtjevi ekonomski povezani s jednom kupovinom sama po sebi ne daje odgovor. Odlučujući je konkretan sadržaj isprave.
Za svaki zahtjev treba provjeriti koje se pravo upisuje, ko daje izjavu i gdje su u ispravi navedeni pravna osnova i saglasnost za upis. Ako se traže vlasništvo i drugo pravo, oba zahtjeva moraju biti vidljiva u ispravi.
Opis nekretnine i uloška mora odgovarati zahtjevima. Nejasnu vezu treba razjasniti prije podnošenja. Opći put od potpisivanja do upisa objašnjen je u članku o zemljišnoknjižnom prijedlogu nakon potpisivanja.
Zajednički zahtjev može obuhvatiti više zemljišnoknjižnih uložaka ako § 86 GBG podržava takvo spajanje u konkretnoj situaciji. Ulošci se ipak moraju navesti odvojeno. Jedno podnošenje ne pretvara više uložaka u jedan uložak.
I više prava u jednom ulošku treba navesti pojedinačno. Kod etažnog vlasništva odredba dodatno polazi od minimalnog suvlasničkog dijela povezanog s etažnim vlasništvom. Tako se u zahtjevu zadržava jasan odnos između prava i dijela.
Dioba nekretnine predstavlja posebnu zakonsku situaciju. Članak o kupnji dijela zemljišta obrađuje planove i geodetske isprave. Ta tema ostaje odvojena od spajanja prema § 86 GBG.
§ 86 GBG u pravilu pretpostavlja nadležnost jednog zemljišnoknjižnog suda. Ako su uključeni različiti sudovi ili posebni ulošci, najprije treba utvrditi postoji li posebni zakonski put. Nadležnost se ne može izvesti samo iz kupoprodajne isprave.
§ 108 GBG sadrži posebno pravilo za simultanu hipoteku. Hipoteka se može tražiti pred više zemljišnoknjižnih sudova ili jednim zahtjevom. U drugom slučaju zahtjev se podnosi sudu glavnog uloška, a redoslijed za ostale sudove mora biti naveden.
§ 23 LiegTeilG odnosi se na pripajanje i izdvajanje dijelova zemljišnoknjižnog tijela te na otvaranje novog uloška. Zahtjev se podnosi sudu koji provodi izdvajanje. Ova pravila pokazuju zašto nadležnost treba konkretno provjeriti prije podnošenja.
Napomena uz § 86 GBG postavlja jasnu granicu: zahtjev za zabilježbu prvenstvenog reda ne smije se spojiti s drugim upisima. Zabilježba prvenstvenog reda je zato poseban zahtjev i poseban predmet provjere.
To važi i kada je prvenstveni red ekonomski povezan s istom kupovinom. Veza s kupoprodajnom ispravom ne uklanja zakonsko razdvajanje. Nacrt treba provjeriti upravo u odnosu na ovo ograničenje prije podnošenja.
Za preostale upise treba provjeriti istu ispravu, uložak i nadležni sud. Stranica o zemljišnoj knjizi i teretima daje dodatni pregled uložaka, vlasništva i tereta.
Najprije napravite listu svih traženih upisa. Svakom upisu dodijelite ispravu, pogođeni uložak ili minimalni suvlasnički dio i željenu pravnu posljedicu. Tako postaje jasno da li zahtjev proizlazi iz zajedničke kupoprodajne isprave ili ima vlastitu pravnu osnovu.
Zatim provjerite nadležnost. Više uložaka, simultana hipoteka ili dioba mogu zahtijevati posebna pravila navedena iznad. Zabilježbu prvenstvenog reda treba izuzeti iz zajedničkog zahtjeva.
Izvadak iz zemljišne knjige pomaže pri utvrđivanju uloška i postojećih upisa. Sam izvadak ipak ne potvrđuje da kupoprodajna isprava obuhvata svaki traženi upis. To proizlazi iz isprave i konkretnog zahtjeva.
Početna situacija određuje prvu provjeru prema § 86 GBG.
| Početna situacija | Moguće podnošenje | Prva provjera |
|---|---|---|
| Jedna kupoprodajna isprava Više upisa zasniva ista isprava | Može se ispitati zajednički zahtjev | Sadržaj isprave i saglasnost za upis |
| Više uložaka Jedno pravo treba upisati u više uložaka | Provjeriti spajanje prema § 86 GBG | Ulošci i nadležnost suda |
| Simultana hipoteka Hipoteka obuhvata više zemljišnoknjižnih sudova | Provjeriti posebno pravilo § 108 GBG | Glavni uložak i redoslijed |
| Zabilježba prvenstvenog reda Zabilježba se želi spojiti s drugim upisima | Potrebno je odvojeno podnošenje | Isključenje u napomeni uz § 86 GBG |
Tabela razvrstava pitanje zakonskog spajanja zahtjeva. Odobrenje konkretnog zahtjeva zavisi od isprava, forme i drugih uslova.
Redoslijed razdvaja ispravu, uložak, sud i pravnu posljedicu.
Svako pravo i svaki pogođeni uložak dobijaju vlastitu stavku.
Kupoprodajna isprava mora podržati spajanje zahtjeva.
Više sudova može zahtijevati provjeru prema § 108 GBG ili § 23 LiegTeilG.
Ovaj zahtjev se ne smije spojiti s drugim upisima.
Prije podnošenja: Svaki zahtjev provjerite prema kupoprodajnoj ispravi, pogođenom ulošku i nadležnom sudu. Ekonomski povezana transakcija ne dopušta automatski jedan zahtjev.
To prema § 86 GBG u pravilu može biti moguće ako ista isprava zasniva oba upisa, u uobičajenom slučaju je nadležan jedan zemljišnoknjižni sud i zabilježba prvenstvenog reda se ne spaja s njima. Ispravu i zahtjev ipak treba pojedinačno provjeriti.
§ 86 GBG izričito navodi upis jednog prava u više zemljišnoknjižnih uložaka. Ulošci, pravo i nadležnost moraju biti jasno navedeni. Za posebne situacije važe dodatna zakonska pravila.
Ne. Napomena uz § 86 GBG isključuje spajanje zahtjeva za zabilježbu prvenstvenog reda s drugim upisima. Zahtjev se zato mora obraditi odvojeno.
Put od kupoprodajne isprave do upisa.
Zajednička provjera plana diobe, geodetske isprave i zemljišne knjige.
Tematska stranica o ulošcima, vlasništvu i teretima.
Razvrstajte list A, B i C prije kupovine.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000