Kako pravo prvokupa utječe na kupnju nekretnine: stvarno i obvezno pravo prvokupa, slučaj prodaje i rok za otkup od trideset dana.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Pravo prvokupa može u posljednjem trenutku osujetiti planiranu kupnju nekretnine. Ono ovlašteniku daje pravo da nekretninu prednosno stekne čim je vlasnik želi prodati trećoj osobi. Tko kupuje nekretninu na kojoj leži takvo pravo, trebao bi stoga točno znati s čime ima posla.
Austrijsko pravo razlikuje pravo prvokupa koje djeluje samo između strana od stvarnog prava prvokupa, koje je upisano u zemljišnoj knjizi i djeluje protiv svakog kasnijeg stjecatelja. To razlikovanje odlučuje smije li kupac nekretninu zadržati unatoč pravu ili je može ponovno izgubiti.
Ovaj prilog objašnjava iz odvjetničke perspektive kako pravo prvokupa funkcionira, kada nastupa slučaj prodaje i koji rok vrijedi za otkup. Tako prepoznajete ugrožava li pravo prvokupa vašu kupnju i na što morate paziti.
Odgovorite na jedno do dva pitanja o svojoj ulozi i o upisu. Dobit ćete prvu procjenu.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Pravo prvokupa različito pogađa kupce i ovlaštenike. Najprije razjasnite svoju ulogu.
Je li pravo prvokupa upisano u zemljišnoj knjizi, djeluje protiv svakog stjecatelja pa tako i protiv vas. Ovlaštenik može otkupiti nekretninu pod uvjetima koje ste dogovorili s prodavateljem. Prije kupnje razjasnite je li slučaj prodaje uredno ponuđen ovlašteniku i je li sačuvan rok za otkup. Inače riskirate da nekretninu ponovno izgubite.
Dajte upisano pravo prvokupa prije kupnje na provjeru.
Temelji li se pravo prvokupa samo na dogovoru i nije upisano u zemljišnoj knjizi, djeluje u načelu samo između izvornih strana. U pravilu ne veže kupca stvarnopravno. Prodavatelj ipak može postati odgovoran za naknadu štete ovlašteniku ako pravo zanemari. Ipak razjasnite proizlaze li iz dogovora rizici za vaše stjecanje.
Dajte dogovor i moguće zahtjeve na provjeru.
Pripada li vam pravo prvokupa i želi li vlasnik prodati trećoj osobi, nastupa slučaj prodaje. Tada morate nekretninu doista otkupiti, dakle pravodobno izjaviti da stupate u uvjete trećeg kupca i ponuditi dugovanu činidbu. Kod nepokretnih stvari rok za otkup iznosi trideset dana od ponude. Ne dopustite da rok istekne, inače vaše pravo prestaje.
Dajte otkup i rok brzo na provjeru.
Pravo prvokupa obvezuje vlasnika stvari da je ovlašteniku najprije ponudi na kupnju kada je želi prodati. Austrijski Opći građanski zakonik to pravo opširno uređuje. Vlasnik dakle ne smije nekretninu jednostavno prodati trećoj osobi a da ovlašteniku ne ostavi prednost.
Pravo se pokreće takozvanim slučajem prodaje. On nastupa čim obvezanik želi nekretninu prodati trećoj osobi. Tada ovlašteniku mora priopćiti uvjete namjeravanog posla, da ovaj može odlučiti hoće li otkupiti. Pri otkupu ovlaštenik stupa u uvjete koji su izgovoreni s trećim.
Pravo prvokupa je u načelu osobno pravo. U pravilu se ne može prenijeti na druge ili naslijediti. Kod nepokretnih stvari ipak se može učiniti stvarnim upisom u zemljišnu knjigu, čime razvija mnogo jači učinak.
Je li pravo prvokupa upisano u zemljišnoj knjizi, čini odlučujuću razliku. Nije li upisano, djeluje samo između izvornih strana. Proda li vlasnik ipak trećoj osobi, ovlaštenik može tražiti naknadu štete, ali kupac u pravilu stječe nekretninu valjano. Pravo ga ne veže.
Je li pravo prvokupa pak upisano u zemljišnoj knjizi, djeluje protiv svakog kasnijeg stjecatelja. Kupac ga mora podnositi protiv sebe. Pokrene li se slučaj prodaje i otkupi li ovlaštenik pravodobno, kupac može nekretninu ponovno izgubiti. Zato je upisano pravo prvokupa za kupca daleko veći rizik.
Za kupca iz toga slijedi jasno pravilo. Pažljivo pročitajte teretovnicu i provjerite je li upisano pravo prvokupa. Kako razumjeti upise, pokazuje naš prilog o tome kako čitati izvadak iz zemljišne knjige. Je li pravo upisano, prije kupnje razjasnite je li slučaj prodaje uredno obrađen.
Oba oblika obvezuju vlasnika, ali prema kupcu djeluju posve različito.
| Oblik | Upis | Učinak prema kupcu |
|---|---|---|
| Stvarno Upisano u zemljišnoj knjizi | Djeluje protiv svakog stjecatelja | Kupac može nekretninu ponovno izgubiti |
| Obvezno Samo dogovor, nije upisano | Djeluje samo između strana | Kupac u pravilu stječe valjano |
| Bez prava prvokupa Nema upisa, nema dogovora | Nema prednosti treće osobe | Kupac stječe nesmetano |
Odlučujući je upis. Samo stvarno pravo prvokupa ugrožava stjecanje kupca.
Oprez kod prava prvokupa: Je li pravo prvokupa upisano u zemljišnoj knjizi, možete nekretninu ponovno izgubiti unatoč kupoprodajnom ugovoru ako ovlaštenik otkupi. Provjerite teretovnicu prije kupnje i razjasnite slučaj prodaje. Rezervacija prvog savjetovanja (72 eura) pomaže ispravno procijeniti rizik.
Nastupi li slučaj prodaje, obvezanik ovlašteniku mora priopćiti sve bitne uvjete namjeravanog posla, dakle prije svega predmet, cijenu, uvjete plaćanja i sporedne dogovore. Tek tom potpunom obavijesti počinje teći rok za otkup, jer samo tako ovlaštenik može donijeti svoju odluku.
Za otkup vrijedi jasan rok. Kod pokretnih stvari ovlaštenik mora otkupiti u roku od dvadeset četiri sata, kod nepokretnih stvari poput nekretnina u roku od trideset dana nakon ponude. Dopusti li da taj rok istekne, pravo prvokupa prestaje. Otkup pritom zahtijeva više od puke izjave. Ovlaštenik mora dugovanu činidbu doista ponuditi ili osigurati.
Za kupca je taj rok dvostruko važan. Dok teče, njegovo je stjecanje u lebdećem stanju. Tek kada ovlaštenik ne otkupi pravodobno, kupnja je konačno utvrđena. Zato prije plaćanja kupoprodajne cijene razjasnite je li slučaj prodaje uredno proveden. Srodne rizike iz zemljišne knjige obrađuje naš prilog o služnostima i pravu prolaza pri kupnji.
Pravo prvokupa obvezuje vlasnika da nekretninu najprije ponudi ovlašteniku na kupnju kada je želi prodati. Želi li prodati trećoj osobi, nastupa slučaj prodaje i ovlaštenik može otkupiti pod uvjetima posla s trećim.
Kod prava prvokupa upisanog u zemljišnoj knjizi, dakle stvarnog, da. Ono djeluje protiv svakog stjecatelja. Otkupi li ovlaštenik pravodobno, kupac može nekretninu ponovno izgubiti. Samo dogovoreno pravo prvokupa kupca pak u pravilu ne veže.
Kod nepokretnih stvari poput nekretnina rok za otkup iznosi trideset dana od ponude uvjeta. Kod pokretnih stvari to je samo dvadeset četiri sata. Dopusti li ovlaštenik da rok istekne, pravo prvokupa prestaje.
Koja prava i tereti mogu biti upisani u zemljišnoj knjizi.
Kako ispravno razumjeti teretovnicu i upise.
Koja druga prava trećih mogu ležati na nekretnini.
Steknite pregled upisanih tereta.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000