Pobijanje kupoprodajnog ugovora zbog zablude, zlonamjerne prijevare i prekomjernog oštećenja prema ABGB-u: pretpostavke, rokovi i pravne posljedice.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Nakon kupnje ispostavi se da nešto bitno nije bilo u redu: nedostaje svojstvo nekretnine, prodavatelj je prešutio okolnost ili su podaci u oglasu bili netočni. Tko se osjeća obmanut ili u zabludi, često ne želi ugovor samo ispraviti putem jamstva, nego ga u cijelosti poništiti.
Ovaj prilog objašnjava pobijanje kupoprodajnog ugovora o nekretnini zbog mana volje. U središtu su poslovna zabluda prema članku 871. ABGB-a, zlonamjerna prijevara prema članku 870. ABGB-a i prekomjerno oštećenje prema članku 934. ABGB-a, svaki put s rokovima i pravnom posljedicom poništenja.
Pobijanje je vlastiti put uz jamstvo. Iz odvjetničke perspektive razgraničenje je odlučujuće, jer mana volje i materijalni nedostatak imaju različite pretpostavke, rokove i posljedice.
Odgovorite na jedno do dva pitanja o osnovi i roku. Dobit ćete prvu procjenu svog mogućeg pobijanja.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Odlučujuće je radi li se o svjesnoj obmani ili prešućivanju ili ste se sami zabunili o nečemu bitnom.
Ako vas je prodavatelj svjesno obmanuo ili zlonamjerno prešutio njemu poznatu okolnost, ugovor možete pobijati prema članku 870. ABGB-a. Pobijanje zbog prijevare podliježe dugom roku od trideset godina od sklapanja ugovora. Osigurajte dokaze o obmani i dajte brzo provjeriti je li pobijanje ili naknada štete bolji put.
Pravna procjena razjašnjava kako dokazati obmanu i ostvariti svoj zahtjev.
Ako ste se zabunili o bitnom svojstvu i sklapanje je bilo prije manje od tri godine, dolazi u obzir pobijanje zbog poslovne zablude prema članku 871. ABGB-a. Pretpostavka je da je zabludu izazvao prodavatelj, da mu je morala biti uočljiva ili da je pravodobno razjašnjena. Istodobno provjerite postoji li prekomjerno oštećenje.
Dajte pojedinačni slučaj procijeniti, jer su pretpostavke zablude stroge.
Pobijanje zbog zablude i prekomjerno oštećenje zastarijevaju tri godine nakon sklapanja ugovora. Ako je sklapanje bilo ranije, taj je put u pravilu zatvoren. Ipak treba provjeriti postoji li zlonamjerna prijevara, jer ona podliježe roku od trideset godina i otvara drugi put.
Dajte provjeriti dolazi li umjesto zablude u obzir zlonamjerna prijevara.
Poslovna zabluda tiče se sadržaja posla, dakle primjerice bitnog svojstva nekretnine koje kupac pogrešno pretpostavlja. Prema članku 871. ABGB-a ugovor zbog takve zablude možete pobijati, ali samo pod uskim pretpostavkama. Zabludu mora biti izazvala druga strana, morala joj je iz okolnosti biti očita ili je još pravodobno razjašnjena.
Zabluda je bitna ako ugovor bez nje ne bi bio sklopljen ili ne bi bio sklopljen tako. Tiče li se zabluda samo sporedne točke, ne dovodi do poništenja, nego najviše do prilagodbe ugovora. Puka zabluda u pobudi, koja leži izvan sadržaja posla, načelno ne ovlašćuje na pobijanje.
Pravna posljedica uspješnog pobijanja je poništenje ugovora od početka. Činidbe se vraćaju, kupac vraća nekretninu i prima kupoprodajnu cijenu. Kako se zabluda razlikuje od materijalnog nedostatka, obrađujemo u prilogu o jamstvu za skrivene nedostatke.
Ako vas je prodavatelj svjesno obmanuo ili zlonamjerno prešutio njemu poznatu okolnost o kojoj je imao dužnost obavijestiti, postoji prijevara prema članku 870. ABGB-a. Za razliku od obične zablude, ovdje je važno prijekorno ponašanje prodavatelja. Pobijanje zbog prijevare moguće je i kada se zabluda ticala samo pobude ili nije bila bitna.
Zlonamjerna prijevara teško teži i zakon je tako tretira. Dok se pobijanje zbog zablude mora istaknuti u roku od tri godine, pobijanje zbog prijevare podliježe dugoj zastari od trideset godina od sklapanja ugovora. Uz pobijanje dolazi u obzir zahtjev za naknadu štete, jer prijevarno ponašanje utemeljuje krivnju.
U praksi je dokaz prijevare zahtjevan, jer se svjesno obmanjivanje mora dokazati. Osigurajte stoga oglase, prepisku i svjedoke koji dokazuju dana obećanja. Koje dokumente prodavatelj ionako mora predočiti, obrađujemo u prilogu o obavezama prodavatelja kod energetskog certifikata i dokumenata.
Vlastitu mogućnost pobijanja otvara prekomjerno oštećenje prema članku 934. ABGB-a. Primi li jedna strana manje od polovice vrijednosti svoje činidbe, ugovor može poništiti, osim ako druga strana ne nadoknadi razliku. I taj zahtjev zastarijeva tri godine nakon sklapanja ugovora i pretpostavlja da je uočljiv nerazmjer postojao već u trenutku sklapanja.
Pobijanje zbog mana volje treba odvojiti od jamstva i od odustanka. Jamstvo se tiče materijalnog nedostatka nekretnine, odustanak oslobađa od ugovora iz drugih razloga poput zakašnjenja. Pobijanje pak polazi od nastanka ugovora, jer je volja onoga tko pobija bila poremećena. Više o izlasku iz ugovora obrađujemo zasebno u prilogu o odustanku od kupoprodajnog ugovora.
Koji je put pravi, ovisi o ponašanju prodavatelja, težini nedostatka i rokovima. Često više osnova dolazi u obzir usporedno. Prvu procjenu rizika pruža provjera rizika ugovora. Pregled koraka provjere prije kupnje pruža tematska stranica o provjeri kupoprodajnog ugovora.
Ovaj pregled pokazuje pretpostavke, rokove i posljedice triju puteva.
| Osnova | Pretpostavka | Rok od sklapanja |
|---|---|---|
| Zabluda (članak 871.) Bitna poslovna zabluda, koju je prodavatelj izazvao ili mu je bila uočljiva | Tri godine | |
| Prijevara (članak 870.) Svjesna obmana ili zlonamjerno prešućivanje | Trideset godina | |
| Prekomjerno oštećenje (članak 934.) Činidba manja od polovice vrijednosti protučinidbe | Tri godine |
Navedeni rokovi vežu se uz sklapanje ugovora. Koja osnova i koji rok vrijede u pojedinačnom slučaju, treba odvjetnički provjeriti, jer se putevi mogu preklapati.
Oprez kod rokova: Pobijanje zbog zablude i prekomjerno oštećenje moraju se istaknuti u roku od tri godine od sklapanja ugovora. Ne čekajte predugo. Rezervacija prvog savjetovanja (72 eura) brzo razjašnjava koji je put otvoren.
Jamstvo se tiče materijalnog nedostatka nekretnine, dakle odstupanja od dugovanog stanja. Pobijanje pak polazi od volje kod sklapanja ugovora, primjerice jer je kupac obmanut ili se zabunio. Oba puta imaju različite pretpostavke, rokove i posljedice i mogu se preklapati.
Pobijanje zbog zablude prema članku 871. ABGB-a i prekomjerno oštećenje prema članku 934. ABGB-a moraju se istaknuti u roku od tri godine od sklapanja ugovora. Pobijanje zbog zlonamjerne prijevare prema članku 870. ABGB-a pak podliježe dugom roku od trideset godina.
Kod uspješnog pobijanja ugovor se poništava od početka. Činidbe se vraćaju, kupac vraća nekretninu i prima kupoprodajnu cijenu. Kod zlonamjerne prijevare dodatno dolazi u obzir zahtjev za naknadu štete, jer ponašanje prodavatelja utemeljuje krivnju.
Kako se materijalni nedostatak razlikuje od pobijanja zbog mana volje.
Koje podatke prodavatelj mora dati i kada prešućivanje postaje osjetljivo.
Tematska stranica o provjeri kupoprodajnog ugovora o nekretnini prije sklapanja.
Procijenite rizik svog kupoprodajnog ugovora s nekoliko pitanja.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000