Općinska prodaja nekretnine u Salzburgu: provjeriti zastupanje, pisani oblik i potrebnu odluku prema § 867 ABGB i § 48 GdO 2019.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Kod kupovine nekretnine od općine u Salzburgu prije potpisa treba utvrditi ko može valjano zastupati općinu i da li se ugovor zasniva na potrebnoj općinskoj odluci. Sam potpis ne daje odgovor na sva ta pitanja.
§ 867 ABGB za valjanost ugovora s općinom upućuje na općinski ustroj i političke zakone. Za izjavu kojom se općina obavezuje § 48 Salzburške općinske uredbe iz 2019. traži pisani oblik i potpis načelnika ili načelnice. Ako je potrebno, mora postojati i odgovarajuća odluka.
Kupac zato treba zajedno provjeriti nacrt ugovora, pravila nadležnosti, odluku i ovlaštenje za potpis. Ovaj tekst se odnosi na opći položaj prema Salzburškoj općinskoj uredbi iz 2019. Za grad Salzburg mogu biti potrebna dodatna provjeravanja prema njegovim organizacijskim pravilima.
Tri pitanja pokazuju da li se uloga prodavatelja, nadležnost, pisani oblik i odluka međusobno podudaraju.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Na općinu se primjenjuju posebna pravila kada se obavezuje ugovorom. Provjera se razlikuje od kupoprodaje s privatnim prodavateljem.
Najprije utvrdite ko je vlasnik i ko je ugovorni prodavatelj. Prodaja privatne osobe, društva ili drugog javnopravnog tijela zahtijeva drugačiju provjeru nadležnosti.
Dok uloga prodavatelja nije jasna, ugovor ne treba ocjenjivati kao općinsku prodaju nekretnine.
Zatražite mjerodavnu osnovu nadležnosti i konkretnu odluku. Provjerite da li je u konkretnom slučaju bilo nadležno općinsko vijeće (Gemeindevertretung), općinsko vodstvo (Gemeindevorstehung) ili ovlašteni odbor. § 48 stav 3 GdO 2019 odnosi se na odgovarajuću odluku kada je ona potrebna.
Dok se to ne razjasni, plaćanje cijene, prijavu zemljišnoj knjizi i obavezujuće izjave ne treba zasnivati na usmenom obećanju.
Uporedite nekretninu, cijenu, uslove, predaju i eventualne rezervacije odobrenja u odluci i ugovoru. Također provjerite da li potpis načelnika stvarno obuhvata obavezu općine i da li su potrebna dodatna organizacijska pravila.
Formalni položaj je bolje dokumentovan. Vlasništvo, brisanje tereta, izjava za uknjižbu i provedba u zemljišnoj knjizi ostaju zasebne tačke provjere.
Razliku treba otkloniti prije obavezivanja. Ugovor treba biti u pisanom obliku i potpisan od načelnika ili načelnice. Ako je odluka potrebna, odluka nadležnog općinskog tijela mora obuhvatiti stvarni sadržaj ugovora.
Naknadna izjava ili opća tvrdnja o odobrenju ne zamjenjuje automatski provjeru koju § 867 ABGB i § 48 GdO 2019 traže za konkretan posao.
§ 867 ABGB ne daje opće pravilo za svaku općinsku prodaju nekretnine. Odredba upućuje na to da se uslovi valjanosti ugovora s općinom određuju prema njenom ustroju i političkim zakonima. Kupac zato mora utvrditi pravila nadležnosti koja se primjenjuju na konkretan ugovor.
U praksi provjera ne smije stati na imenu uz potpis. Važni su nadležno tijelo, obim njegovog ovlaštenja, odluka i podudarnost s ugovorom. Potrebni dokazi zavise od posla i mjerodavnog organizacijskog pravila.
Tekst o građevinskoj parceli i planu gradnje obrađuje drugo pravno pitanje. Pokazuje kako kupovina nekretnine u Salzburgu može povezati upravne i ugovorne nivoe.
§ 48 stav 1 Salzburške općinske uredbe iz 2019. uređuje izjave kojima se općina treba obavezati. One moraju biti u pisanom obliku i potpisane od načelnika ili načelnice. Kupoprodajni ugovor o nekretnini zato treba provjeriti prema oba uslova.
Pisani oblik sam po sebi ne rješava pitanje nadležnosti. Prema § 48 stav 2 općina nije obavezana ako forma nije ispoštovana. Stav 3 isto predviđa kada, ako je potrebno, izjavi ne prethodi odgovarajuća odluka općinskog vijeća, općinskog vodstva ili ovlaštenog odbora.
Kupac treba sačuvati potpisanu verziju ugovora i provjeriti da li je to verzija koju odluka općine pokriva. Pitanja o stanju i upravnim dokumentima kod kupovine starije zgrade traže zasebnu činjeničnu provjeru.
§ 48 stav 3 navodi općinsko vijeće, općinsko vodstvo i ovlašteni odbor kao moguća tijela za potrebnu odluku. Iz toga ne proizlazi da svaku prodaju nekretnine uvijek mora odobriti isto tijelo. Konkretna nadležnost zavisi od mjerodavnog općinskog ustroja i političkih zakona.
Odluka treba dovoljno jasno označiti posao da bi se mogla uporediti s ugovorom. To obuhvata stranke, nekretninu i bitne uslove prodaje. Da li se primjenjuju vrijednosni pragovi, odobrenja ili dodatni interni dokumenti treba izvesti iz osnove nadležnosti, a ne pretpostaviti.
Izvadak iz zapisnika ili ovjerena odluka zato je koristan dokaz. On ne zamjenjuje pravnu provjeru konkretnog slučaja, ali pokazuje da li je nadležno tijelo razmatralo upravo tu prodaju.
Prije obavezivanja kupac treba zajedno pregledati aktuelan izvod iz zemljišne knjige, potpuni nacrt ugovora i općinsku odluku. Treba utvrditi i organizacijska pravila ili pravila nadležnosti iz kojih proizlazi ovlaštenje tijela koje postupa.
Odluka i ugovor trebaju se podudarati u pogledu nekretnine, cijene, uslova, rokova, predaje, tereta i eventualnih prava na odustajanje. Ako se ugovorna verzija u bitnoj tački razlikuje, treba razjasniti da li je odluka pokriva ili je potrebna nova odluka.
Kod kupovine od općine zasebno treba provjeriti otvorene naknade, postojeće korištenje, služnosti i provedbu u zemljišnoj knjizi. Tekst o saglasnosti supružnika kod porodičnog stana odnosi se na drugo pitanje, ali pokazuje zašto se izjave prodavatelja moraju uporediti sa stvarnim pravnim stanjem.
Općinska odluka i kupoprodajni ugovor imaju različite funkcije. Odluka bilježi stav nadležnog općinskog tijela. Ugovor uređuje konkretnu obavezu, cijenu, predaju, odgovornost za nedostatke i provedbu u zemljišnoj knjizi. Zbog toga se oba dokumenta moraju čitati zajedno.
Posebnu pažnju traže kasnije izmjene. Drugačija cijena, dodatni uslov, promijenjen datum predaje ili nova obaveza mogu uticati na poređenje s odlukom. Usmena izjava da je izmjena interno prihvaćena kupcu ne daje pouzdanu dokumentaciju.
Izjave o stanju ili planiranoj upotrebi nekretnine također pripadaju provjeri. Ako je potrebno, treba ih zapisati u ugovoru tako da se mogu uporediti s općinskim dokumentima.
Postupak isplate cijene treba započeti tek kada su jasni dogovoreni dokazi i uslovi provedbe. Kod općinske prodaje može biti primjereno oslobađanje sredstava povezati s provjerenom verzijom ugovora, potrebnim dokumentima odluke i uslovima za zemljišnu knjigu.
Time se ne unaprijed određuje zakonska posljedica. Uređuje se ugovorni redoslijed: koji dokument mora postojati, ko ga provjerava, kada se može podnijeti prijava i šta se događa ako se dokumenti razlikuju. Ugovor i povjerenički aranžman trebaju prikazivati isti slijed.
Tekst o zakupu i ugovorima o korištenju obrađuje drugi rizik. Važan je kao dopuna ako treće osobe koriste površine ili postojeći dogovori trebaju nastaviti važiti.
Pregled razdvaja ulogu prodavatelja, općinsku odluku i provedbu.
| Tačka provjere | Razjasniti prije obavezivanja | Rizik ako nedostaje |
|---|---|---|
| Uloga prodavatelja Općina, vlasništvo i ugovorni prodavatelj dokazani | Primjenjuju se pogrešna pravila nadležnosti | |
| Nadležnost Mjerodavni općinski ustroj i tijelo utvrđeni | Nije jasno ko može obavezati općinu za prodaju | |
| Odluka Potrebna odluka navodi nekretninu i uslove prodaje | Ugovor i interna odluka mogu se razlikovati | |
| Pisani oblik Pisana obaveza s potpisom načelnika | Uslovi § 48 stav 1 i 2 GdO 2019 ostaju otvoreni | |
| Provedba Cijena, povjerenik, izjava za uknjižbu i zemljišna knjiga usklađeni | Plaćanje ili prijava počinje bez potrebnih dokaza |
§ 48 stav 3 GdO 2019 traži odgovarajuću odluku kada je ona potrebna. Mjerodavna osnova nadležnosti određuje koja je odluka dovoljna u konkretnom slučaju.
Oprez: Potpis načelnika ili načelnice ne zamjenjuje potrebnu općinsku odluku. Sama odluka također nije potpisana obavezujuća izjava. Pisani oblik, potpis, nadležnost i sadržaj ugovora moraju se podudarati.
Primati aktuelne upute: Dalje praktične informacije o kupovini nekretnina i provjeri ugovora dostupne su preko Brandauer News.
Ne postoji opći odgovor. § 48 stav 3 traži odgovarajuću odluku kada je ona potrebna. Mjerodavni općinski ustroj i politički zakoni određuju nadležno tijelo. Zavisno od te osnove mogu biti važni općinsko vijeće, općinsko vodstvo ili ovlašteni odbor.
§ 48 stav 1 traži da obaveza bude u pisanom obliku i da je potpiše načelnik ili načelnica. To samo po sebi ne odgovara na pitanje da li je potrebna i odluka. Potpis ne zamjenjuje potrebnu odluku.
Važni su potpuni nacrt ugovora, aktuelan izvod iz zemljišne knjige, mjerodavna osnova nadležnosti i konkretna odluka u pouzdanom obliku. Nekretnina, cijena, uslovi i predaja trebaju se podudarati u odluci i ugovoru.
Razliku treba razjasniti prije obavezivanja. Zavisno od sadržaja mogu biti potrebni nova odluka, izmijenjeni ugovor ili dodatna provjera nadležnosti. Do tada se plaćanje i provedba u zemljišnoj knjizi ne trebaju zasnivati na općem obećanju.
Koji dokumenti pomažu pri procjeni mogućnosti gradnje u Salzburgu.
Koja upravna i ugovorna pitanja kupac treba uporediti kod zaštićene starije zgrade.
Zašto se stambeni interesi i saglasnost posebno provjeravaju kod prodaje.
Kako se prava trećih, površine i predaja dokumentuju kod kupovine nekretnine.
Koje izjave i koraci zemljišne knjige pripadaju zajedno nakon potpisa.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000