Kupovina zemljišta s zakupom ili korištenjem: prije potpisa razjasniti treće korisnike, raskid, predaju, plaćanja i uslove.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Zemljište može izgledati slobodno, iako treća osoba koristi njegov dio. Iza takvog korištenja može stajati zakup, najam, posudba ili samo dozvola. Tačna pravna osnova utiče na to koje dokumente kupac treba i da li korištenje nastavlja nakon promjene vlasnika.
Prije kupovine treba utvrditi korisnika, površinu, pristup, trajanje, naknadu, kauciju i otvorene obaveze. Usmeni dogovor ili pravo koje nije vidljivo u zemljišnoj knjizi ne smije se jednostavno smatrati nevažnim.
Ovaj tekst objašnjava kako zakup i druga prava korištenja trećih treba urediti u kupoprodajnom ugovoru. § 1120 austrijskog Građanskog zakonika pokazuje da promjena vlasnika ne završava automatski postojeći najam ili zakup. Da li se to pravilo i u kojem obimu primjenjuje zavisi od ugovora, vrste korištenja i činjenica slučaja.
Dva pitanja pokazuju da li pravni osnov, obim korištenja i ugovorna klauzula odgovaraju.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Zakup, najam, posudba, dozvola i samo usluga ne proizvode iste posljedice. Ugovor, planovi i dokazi o plaćanju trebaju se provjeriti zajedno.
Zatražite ugovor ili druge pouzdane dokaze i zabilježite koja osoba koristi koju površinu. Bez te razlike ostaje nejasno da li postojeći odnos traje, koja plaćanja nedostaju i kako se može izvršiti primopredaja.
Obavezujuća ponuda ne bi trebala ova pitanja odgoditi do vremena poslije potpisa.
Ako se ugovor, opis površine i stanje plaćanja podudaraju, početna situacija je bolja. Ipak provjerite da li su relevantni § 1120 austrijskog Građanskog zakonika i, kod stambenih prostora, primjenjive odredbe MRG-a, te koje se obaveze preuzimaju kupoprodajnim ugovorom.
Nastavak, prestanak, ključevi, naknade i otvorena potraživanja trebaju biti izričito navedeni za primopredaju.
Ako nacrt ostane općenit, prije potpisa treba navesti da li treća osoba smije nastaviti koristiti površinu ili je mora vratiti do određenog datuma. Zavisno od slučaja mogu biti važni izjava prodavatelja, uslov, zadržavanje dijela cijene ili precizna odredba o obračunu.
Klauzula treba označiti stvarnu površinu i osobu, kako provedba ne bi zavisila od nejasne opće formulacije.
Najprije treba utvrditi zbog čega treća osoba koristi površinu. Zakup uz naknadu treba razlikovati od najma, posudbe ili opozive dozvole. Naziv u dokumentu nije jedini kriterij. Važni su sadržaj, stvarno korištenje i dogovor učesnika.
Kod iznajmljenog stana ili zgrade posebno treba provjeriti da li su relevantni § 1120 austrijskog Građanskog zakonika i odgovarajuće odredbe MRG-a. Promjena vlasnika sama po sebi ne završava postojeći najam. Korištenje njive, vrta, skladišta ili pristupnog puta može imati drugačiji ugovorni osnov.
Aktuelan izvod iz zemljišne knjige ostaje važan jer se određena prava mogu vidjeti u njemu. Ipak ne zamjenjuje pitanja prodavatelju, pregled ugovora i poređenje sa stvarnim stanjem. Ovaj tekst o kupovini iznajmljenog stana daje srodnu perspektivu.
Dokumenti moraju pokazati koji dio nekretnine je obuhvaćen. To može biti dio vrta, parking, pristupni put, privredna zgrada ili skladište. Plan ili precizan opis sprječava da kupac i korisnik kasnije govore o različitim površinama.
Treba utvrditi i početak i kraj korištenja, produženja, mogućnost otkaza, naknadu, kauciju, troškove i otvorene iznose. Zakup može obuhvatati i prihode ili uređaje povezane s korištenjem. Parking ili pristupni put ne treba zamijeniti sa služnošću bez provjere pravnog osnova.
Povezani sadržaj o služnostima i pravu prolaza odnosi se na drugi pravni osnov, ali pokazuje zašto se površina i obim korištenja moraju precizno opisati u kupoprodajnom ugovoru.
Kupac i prodavatelj trebaju donijeti jasnu odluku. Ako treća osoba smije nastaviti koristiti površinu, kupcu trebaju potpuni ugovor, aktuelno stanje plaćanja i pravilo ko je od kojeg datuma ugovorna strana i primalac naknade. Ako se površina mora vratiti, prestanak, ispražnjenje i povrat treba uskladiti sa korisnikom i unijeti u kupoprodajni ugovor.
Sama izjava prodavatelja da će korisnik otići možda nije dovoljna za sigurnu provedbu. Ugovor treba navesti koja izjava ili dokaz mora biti dostavljen, ko snosi troškove i šta se događa ako je predaja kasna ili nepotpuna. Isto važi kada je korištenje dogovoreno samo usmeno.
Za srodno pitanje kupovine nekretnine pogledajte ovaj tekst o kupovini zemljišta. On ne zamjenjuje provjeru konkretnog odnosa korištenja.
Isplata cijene treba odgovarati dogovorenom stanju primopredaje. Ako se površina predaje slobodna, dokaz, ključevi, povrat i zapisano stanje mogu biti uslovi dospijeća ili oslobađanja iznosa. Ako treća osoba ostaje, treba uredno prenijeti naknadu, kauciju, obračune i originale dokumenata.
Posebnu pažnju traže dugovanja i unaprijed plaćeni iznosi. Ugovor treba odrediti ko obračunava do kojeg datuma, kome pripadaju otvorena potraživanja i kako se postupa s kaucijom. Opće preuzimanje svih obaveza može inače biti šire nego što je namjeravano.
Za praktičnu primopredaju pogledajte ovo dalje čitanje o predaji bez korisnika. Ugovor, povjerenička provedba, korisnik i stvarno stanje trebaju opisivati isti dogovor.
Pregled pokazuje podatke potrebne za pouzdanu odluku o kupovini i primopredaji.
| Tačka | Razjasniti prije kupovine | Rizik bez pravila |
|---|---|---|
| Pravni osnov Zakup, najam, posudba ili dozvola dokazani | Nejasno je da li postojeći odnos traje | |
| Površina Plan, pristup i uređaji opisani | Kupac i korisnik misle na različite dijelove | |
| Trajanje Početak, kraj, produženje i otkaz poznati | Predaja slobodne površine postaje sporna | |
| Plaćanja Naknada, kaucija, dugovanja i obračun provjereni | Potraživanja ili obaveze ostaju previđene | |
| Primopredaja Nastavak ili povrat zabilježeni s datumom i dokazom | Cijena je isplaćena, a korištenje ostaje otvoreno |
Konkretno ugovorno rješenje zavisi od pravnog osnova, površine, dokumenata i željenog stanja primopredaje.
Oprez: Nekretnina nije automatski slobodna od prava korištenja samo zato što se odgovarajući upis ne vidi u zemljišnoj knjizi. Ugovor, stvarno korištenje, plaćanja i primopredaja moraju se uskladiti prije potpisa.
Primati aktuelne upute: Dalje praktične informacije o kupovini nekretnina i provjeri ugovora dostupne su preko Brandauer News.
Ne. Promjena vlasnika sama po sebi ne uklanja postojeći najam ili zakup. § 1120 austrijskog Građanskog zakonika je važna polazna tačka, ali rezultat zavisi od vrste i sadržaja ugovora, nekretnine i, gdje je relevantno, MRG-a.
Prije potpisa treba što je moguće bolje dokumentovati korisnika, površinu, početak, naknadu i prestanak. Dokaze o plaćanju, planove i izjave prodavatelja treba uporediti sa stvarnim stanjem.
Kupoprodajni ugovor treba izričito navesti da li se korištenje nastavlja ili prestaje. Datum, dokaz, ključevi, obračun, troškovi i posljedice odstupanja mogu se povezati s isplatom cijene i povjereničkom provedbom.
Koje dokumente i trajne obaveze treba provjeriti pri kupovini iznajmljenog stana.
Zašto služnost treba razlikovati od običnog ugovora o korištenju.
Dodatna pitanja koja treba povezati prije obavezivanja na kupovinu zemljišta.
Kako se može zabilježiti željeno stanje predaje i obaveza ispražnjenja.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000