Ovjereni potpis ili javnobilježnički akt: koji oblik treba kupoprodajni ugovor o nekretnini, kada djeluje Zakon o javnobilježničkom aktu i koliko oblik stoji.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Prije potpisa često se postavlja pitanje treba li kupoprodajni ugovor o nekretnini puni javnobilježnički akt kod bilježnika ili je dovoljan ovjereni potpis. Odgovor odlučuje o postupku i troškovima te je bitan za uknjižbu u zemljišnu knjigu.
Ovaj prilog objašnjava zahtjeve oblika kod kupnje nekretnine u Austriji. U središtu su ovjereni potpis kao redovni slučaj uknjižbe prema članku 31. GBG-a i posebni slučajevi u kojima Zakon o javnobilježničkom aktu traži puni javnobilježnički akt, primjerice kod ugovora između bračnih partnera ili kod darovanja bez stvarne predaje.
Tko od početka odabere ispravan oblik, izbjegava nevaljanu ispravu i kašnjenja u zemljišnoj knjizi. Iz odvjetničke perspektive oblik je tek prvi korak, jer sadržaj ugovora odlučuje o vašoj sigurnosti.
Odgovorite na jedno do dva pitanja o vrsti posla i ugovornim strankama. Dobit ćete prvu procjenu potrebnog oblika.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Odlučujuće je radi li se o pravoj kupnji ili o darovanju odnosno mješovitom darovanju kod kojeg se nekretnina ne predaje odmah.
Kod naplatne kupnje između stranih osoba za uknjižbu u zemljišnu knjigu dovoljan je sudski ili javnobilježnički ovjeren potpis prema članku 31. GBG-a. Puni javnobilježnički akt nije obavezan. Sam kupoprodajni ugovor ipak biste trebali dati sastaviti odvjetniku, jer sadržajno oblikovanje odlučuje o vašoj sigurnosti.
Dajte nacrt na provjeru prije potpisa, kako bi oblik i sadržaj odgovarali jedno drugom.
Ugovori između bračnih ili registriranih partnera i darovanja bez stvarne predaje trebaju javnobilježnički akt prema Zakonu o javnobilježničkom aktu. Bez tog oblika posao je nevaljan i ne može se uknjižiti. Razjasnite oblik prije potpisa, jer naknadno saniranje ne uspijeva uvijek.
Dajte provjeriti potpada li vaš konkretni posao pod obvezu javnobilježničkog akta.
Za uknjižbu prava vlasništva u zemljišnu knjigu članak 31. GBG-a traži da potpis na ispravi bude sudski ili javnobilježnički ovjeren. Kod ovjere općinski sud ili javni bilježnik potvrđuje samo da je potpis vjerodostojan i da potječe od navedene osobe. Sadržaj isprave pritom se ne provjerava.
Kod klasične naplatne kupnje nekretnine između stranih osoba taj je ovjereni potpis dovoljan. Puni javnobilježnički akt ovdje nije obavezan. Kupoprodajni ugovor u pravilu sastavlja odvjetnik, potpisi se zatim ovjeravaju, a isprava služi kao osnova za uknjižbu. Kako sama uknjižba teče, obrađujemo u prilogu o izjavi o uknjižbi i uknjižbi.
Ovjera se dakle tiče oblika, a ne sadržaja. Pojam uknjižbe objašnjavamo u pojmovniku o uknjižbi. Više o postupku provjere prije kupnje nalazite na tematskoj stranici o provjeri kupoprodajnog ugovora.
Zakon o javnobilježničkom aktu za određene poslove traži javnobilježnički akt, dakle sastavljanje isprave od strane bilježnika uz poštivanje posebnih postupovnih pravila. Kod javnobilježničkog akta bilježnik provjerava i oblikuje posao te poučava stranke, što znatno nadilazi puku ovjeru potpisa.
Obvezi javnobilježničkog akta prema članku 1. Zakona o javnobilježničkom aktu podliježu među ostalim kupoprodajni, zamjenski, rentni i zajmovni ugovori te priznanja duga koja jedan bračni partner daje drugome. Obuhvaćeni su jednako i registrirani partneri. I darovanje bez stvarne predaje treba javnobilježnički akt, što članak 943. ABGB-a potvrđuje za puko obećanje darovanja. Stvarna predaja mora biti izvana prepoznatljiva i ne smije se iscrpiti u pukom obećanju.
Nedostaje li obavezan oblik, posao je nevaljan i ne može se uknjižiti. Upravo kod prijenosa unutar obitelji ili kod mješovitih darovanja, gdje se kupnja i darovanje spajaju, razgraničenje je osjetljivo. Razjasnite oblik stoga prije potpisa, jer naknadni popravak nije uvijek moguć.
Ovjereni potpis uzrokuje razmjerno nisku pristojbu za ovjeru kod bilježnika ili na općinskom sudu. Puni javnobilježnički akt zahtjevniji je, jer bilježnik sastavlja ispravu, poučava i ovjerava, te zato povlači više troškove koji se ravnaju prema vrijednosti posla.
Neovisno o obliku, zastupnik stranaka, dakle odvjetnik ili javni bilježnik, redovito preuzima sastavljanje ugovora, povjereničku obradu i samoobračun poreza na promet nekretnina. Koji se daljnji sporedni troškovi pojavljuju kod kupnje, pokazuje kalkulator sporednih troškova.
Odabir oblika dakle nije puki formalizam. Ovisi o vrsti posla i o sudionicima i trebao bi rano biti utvrđen, kako bi postupak do uknjižbe ostao bez zastoja. Kontrolnu listu potrebnih dokumenata prije provjere pruža kontrolna lista o dokumentima prije provjere ugovora.
Ovaj pregled pokazuje kada koji oblik dostaje i u čemu se razlikuju.
| Obilježje | Ovjereni potpis | Javnobilježnički akt |
|---|---|---|
| Što se provjerava Samo vjerodostojnost potpisa | Sadržaj, pouka i sastavljanje od strane bilježnika | |
| Tipičan slučaj primjene Naplatna kupnja između stranih osoba | Ugovor između bračnih partnera, darovanje bez stvarne predaje | |
| Osnova Članak 31. GBG-a za uknjižbu | Zakon o javnobilježničkom aktu i članak 943. ABGB-a | |
| Troškovi Niska pristojba za ovjeru | Viši, ovise o vrijednosti posla | |
| Posljedica pogreške u obliku Uknjižbu odbija zemljišna knjiga | Posao je nevaljan i ne može se uknjižiti |
Ovjereni potpis tiče se samo oblika za zemljišnu knjigu. O sadržajnoj sigurnosti odlučuje pomno oblikovanje ugovora od strane zastupnika stranaka.
Oprez kod obiteljskih prijenosa: Sklopi li se ugovor između bračnih partnera ili darovanje bez stvarne predaje bez javnobilježničkog akta, posao je nevaljan. Razjasnite oblik prije potpisa. Rezervacija prvog savjetovanja (72 eura) ovdje brzo donosi jasnoću.
Ne. Kod naplatne kupnje između stranih osoba za uknjižbu u zemljišnu knjigu dovoljan je sudski ili javnobilježnički ovjeren potpis prema članku 31. GBG-a. Puni javnobilježnički akt obavezan je samo u posebnim slučajevima, primjerice kod ugovora između bračnih partnera ili kod darovanja bez stvarne predaje.
Kod ovjere sud ili bilježnik potvrđuje samo da je potpis vjerodostojan. Kod javnobilježničkog akta bilježnik sam sastavlja ispravu, poučava stranke i ovjerava posao. Javnobilježnički akt zato je zahtjevniji i skuplji, ali provjerava i sadržaj.
Nedostaje li kod uknjižbe ovjereni potpis, uknjižbu odbija zemljišna knjiga. Nedostaje li kod posla koji podliježe obvezi javnobilježnički akt, posao je nevaljan i ne može se uknjižiti. Naknadno saniranje ne uspijeva uvijek, zbog čega bi oblik trebao biti rano utvrđen.
Kako isprava vodi do uknjižbe vlasništva u zemljišnu knjigu.
Na što paziti u kupoprodajnom ugovoru prije nego što se obvežete.
Tematska stranica o provjeri kupoprodajnog ugovora o nekretnini.
Procijenite porez na promet, pristojbu za uknjižbu i daljnje sporedne troškove.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000