Bolji kupac pri kupovini nekretnine u Austriji: provjerite odredbu, rok, predaju i posljedice prema §§ 1083 do 1085 ABGB.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Kod kupovine nekretnine može se izričito ugovoriti da prodavac u određenom roku može dati prednost boljem kupcu. Konačno dejstvo ugovora tada zavisi od toga da li se u ugovorenom roku pojavi drugi kupac čija je ponuda za prodavca bolja.
Pravna posljedica zavisi od toga da li je nekretnina već predata. Prije predaje dejstvo kupoprodaje ostaje odgođeno do nastupanja uslova. Nakon predaje ugovor je zaključen, ali se zbog nastupanja uslova može ponovo raskinuti prema pravilima §§ 1083 do 1085 ABGB.
Ovaj tekst obrađuje samo izričitu rezervu boljeg kupca prema §§ 1083 do 1085 ABGB. Uslov finansiranja, pravo preče kupovine i raskid zbog kašnjenja s plaćanjem imaju drugačiji cilj i moraju se odvojeno provjeriti.
Tri pitanja pokazuju da li se odredba, rok i predaja međusobno podudaraju.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Iz ugovora mora jasno proizlaziti da prodavac može dati prednost kasnijem kupcu kojeg smatra boljim.
Pismeno uredite da li prodavac smije dati prednost kasnijem kupcu, koji događaj pokreće odredbu i šta se događa s cijenom, predajom i vraćanjem primljenog. Opšta formulacija ostavlja odlučujuću namjeru stranaka otvorenom.
Provjerite kada rok počinje, kada se završava i da li ugovor sadrži izričito vremensko ograničenje. § 1084 ABGB predviđa pravilo tumačenja kada vrijeme nije posebno određeno. Pretpostavka o neograničenom roku nije sigurna ugovorna osnova.
Ako izričita rezerva važi i nekretnina još nije predata, dejstvo ugovora ostaje odgođeno do nastupanja uslova. Prije plaćanja i predaje treba utvrditi da li se novi kupac pojavio u ugovorenom roku.
Prema § 1084 ABGB predaja zaključuje kupoprodajni ugovor. Nastupanje uslova može ga ponovo raskinuti. Za vraćanje primljenog treba prema zakonu i ugovoru provjeriti korištenje nekretnine, novca, poboljšanja i pogoršanja.
§ 1083 ABGB uređuje situaciju u kojoj prodavac u određenom roku može dati prednost boljem kupcu. Odredba zato mora sadržati prepoznatljivu rezervu i odrediv rok. Kasnije nezadovoljstvo prodavca ugovorenom cijenom samo po sebi ne stvara ovo pravo.
Ugovor treba pokazati i u čemu se sastoji prednost kasnije kupoprodaje. Prema § 1085 ABGB prodavac procjenjuje ko je bolji kupac. On može izabrati drugog kupca i kada prvi kupac ponudi još višu cijenu. Zbog toga se ova odredba razlikuje od običnog ponovnog pregovaranja o cijeni.
Rezervu treba razlikovati od drugih uslova. Uslov finansiranja štiti kupca u pogledu obezbjeđenja novca. Pravo preče kupovine daje ovlaštenoj osobi poseban položaj kod prodaje trećem licu. Rezerva boljeg kupca uređuje početnu vezanost prodavca za mogućeg kasnijeg kupca.
Prije predaje § 1083 ABGB odgađa dejstvo kupoprodaje do nastupanja uslova. Stranke zato trebaju utvrditi da li su posjed, novac ili druga ekonomska korist već prešli i kako se s tim postupa kod povjereničke isplate.
Nakon predaje § 1084 ABGB smatra kupoprodajni ugovor zaključenim. Nastupanje uslova može ga ponovo raskinuti. To je drugačije od početno odgođenog dejstva i treba biti jasno obrađeno u ugovoru i zapisniku o predaji.
Kod nekretnine predaja može obuhvatati više radnji. Ključevi, posjed, plaćanje i upis u zemljišnu knjigu ne moraju se dogoditi istog dana. Ugovor treba odrediti koja predaja je važna za rezervu i kako se pojedinačne radnje dokazuju.
Zakonska klasifikacija zavisi od predaje i nastupanja uslova.
| Situacija | Pravna posljedica | Šta provjeriti |
|---|---|---|
| Nema predaje Uslov još nije nastupio | Provjeriti dejstvo ugovora i stanje povjereničke isplate | |
| Predaja izvršena Kupoprodaja završena, moguć kasniji raskid | Dokumentovati vraćanje primljenog i korištenje | |
| Rok određen Nastupanje se može vremenski odrediti | Dokazati početak, kraj i obavijest | |
| Rok otvoren Potrebno tumačenje prema § 1084 ABGB | Zajedno čitati tekst i okolnosti | |
| Kasniji kupac Prodavac procjenjuje ko je bolji | Dokumentovati ponudu, datum i izbor |
Konkretna posljedica zavisi od ugovora, predaje i stvarnog toka događaja.
Ugovor treba što preciznije odrediti rok. Provjerite početak, kraj, način obavještavanja i trenutak u kojem se ponuda smatra boljom. Opšta tvrdnja da se može pojaviti drugo zainteresovano lice nije potpuna ugovorna odredba.
Za procjenu prema § 1085 ABGB treba sačuvati ponude i njihove uslove. Viša cijena može biti važna, ali ne mora biti jedini kriterij. Sposobnost plaćanja, uslovi, datum predaje i drugi ugovorni rizici mogu uticati na odluku prodavca. Mjerodavni su kriteriji iz konkretnog ugovora.
Ako se tvrdi da je došlo do raskida, sačuvajte kasniju ponudu, njen prijem, odluku prodavca i komunikaciju s prvim kupcem. Kasnija tvrdnja bez pouzdane dokumentacije otežava pravno i finansijsko vraćanje primljenog.
§ 1085 ABGB predviđa da se kod raskida međusobno uračunavaju korištenje stvari i korištenje novca. Zato treba utvrditi ko je koristio nekretninu, koje koristi su ostvarene i kako se kupoprodajna cijena vraća ili obračunava.
Za poboljšanja i pogoršanja kupac se prema zakonu tretira kao savjestan posjednik. Taj standard ne rješava svaki detalj konačnog iznosa. Radove, štetu, tekuće troškove i promjene treba dokumentovati računima, fotografijama i zajedničkim zapisnikom o stanju.
Raskid prve kupoprodaje i ugovor s kasnijim kupcem dva su odvojena koraka. Cijena, posjed, zemljišna knjiga, brisanje tereta, porezi i povjerenička isplata moraju biti usklađeni. Automatsko spajanje oba postupka stvara dodatni rizik.
Praktično: Rezervu provjerite zajedno s dospijećem cijene, povjereničkom isplatom i predajom. Stranica o provjeri kupoprodajnog ugovora i pravila o odustajanju od ugovora obrađuju različita pitanja.
To zahtijeva izričitu ugovornu odredbu o rezervi boljeg kupca. Kasnija viša ponuda sama po sebi ne stvara takvo pravo.
Prije predaje dejstvo ugovora je odgođeno do nastupanja uslova. Nakon predaje kupoprodaja je zaključena, ali se zbog nastupanja rezerve može ponovo raskinuti.
Ugovor treba odrediti rok. Ako vrijeme nije izričito određeno, § 1084 ABGB sadrži pravilo tumačenja. Važeće trajanje zavisi od teksta i okolnosti konkretnog posla.
Treba provjeriti cijenu, korištenje nekretnine, koristi od novca, poboljšanja, pogoršanja, tekuće troškove i stanje upisa. § 1085 ABGB daje zakonsku osnovu, dok konkretan obračun zahtijeva provjeru slučaja.
Pravne novosti: Nove članke i pravne informacije kancelarije možete primati putem BRANDaktuellen Rechtsnews. Pretplatite se na bilten.
Kako se uslovi u ugovoru formulišu i provjeravaju.
Kašnjenje, ugovorena naknada i razlika prema drugim pravima na raskid.
Koji dokazi trebaju postojati prije oslobađanja cijene.
Stranica o nacrtu ugovora, dokumentima i raspodjeli rizika.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000