Provjerite zaštitnu šumu ili Bannwald u kupovnom objektu: ograničenja gospodarenja, upravna rješenja, zemljišnu knjigu i rizik cijene prije potpisa.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Šumsko zemljište može biti zaštitna šuma ili Bannwald i zato podlijegati posebnim šumarskim pravilima. Ta pravila mogu uticati na sječu, gospodarenje, dovoz drveta i planirano korištenje te tako promijeniti ekonomsku vrijednost kupovnog objekta.
Prije potpisa kupci trebaju povezati status zaštite, mjerodavno upravno rješenje, obuhvaćenu površinu i planirano gospodarenje. Izvadak iz zemljišne knjige ne pokazuje uvijek sva ta pitanja. Važne su i obaveze vlasnika te njihov uticaj na cijenu, dospijeće i ugovorne izjave.
Ovaj tekst obrađuje zaštitnu šumu i Bannwald pri kupovini šumskog zemljišta u Austriji. Opća provjera šumskog puta, zaseban projekt krčenja i postupak odobrenja prometa zemljištem ostaju odvojene teme.
Tri pitanja razvrstavaju status, gospodarenje i ugovornu zaštitu.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
§ 23 ForstG predviđa postupak utvrđivanja kada postoji sumnja. Bez podatka o površini status ostaje nejasan.
Zatražite mjerodavno rješenje, plan površine, eventualna izmijenjena rješenja i šumarsku dokumentaciju. Razjasnite da li je sastojina formalno utvrđena kao zaštitna šuma ili se uslovi iz § 21 ForstG primjenjuju neovisno od formalnog utvrđivanja.
Ove dokumente treba jasno vezati za kupovni objekt prije obavezujućeg dogovora o cijeni.
Zapišite planiranu sječu, održavanje, obnovu, dovoz drveta i druge mjere. Provjerite da li su važni prijava, obilježavanje stabala, odobrenje ili upravna naredba. Tek tada se može procijeniti da li planirano korištenje opravdava kupovnu cijenu.
Uporedite tekst ugovora s rješenjem, planom i konceptom gospodarenja. Ugovor treba jasno rasporediti poznata ograničenja, predate dokumente, otvorene postupke i posljedice drugačije klasifikacije.
Dodajte konkretan status zaštite, mjerodavne dokumente, planirano gospodarenje i posljedice negativnog ili drugačijeg rezultata. Zavisno od okolnosti mogu biti prikladni uslov, zadržavanje dijela cijene, izjava ili pravo odustajanja.
§ 21 austrijskog Forstgesetz 1975 razlikuje šume za zaštitu staništa i šume za zaštitu objekata. Šume za zaštitu staništa nalaze se na ugroženim terenima i zahtijevaju posebno gospodarenje jer je obnova teška. Šume za zaštitu objekata štite ljude, naselja, postrojenja ili obrađeno zemljište od opasnosti i štetnih uticaja okoline.
§ 27 ForstG uređuje stavljanje šume pod Bannwald rješenjem. To može obuhvatiti šume za zaštitu objekata i šume kod kojih zaštita od opasnosti ili pretežan opći učinak stvaraju poseban javni interes. Zakon kao moguće svrhe navodi lavine, odrone stijena, klizanje tla, poplave, vjetar i zaštitu izvora vode.
Ova razlika je praktično važna kod kupovine. Prema § 22 st 2 ForstG šuma može zahtijevati postupanje kao zaštitna šuma i bez formalnog rješenja ako su zakonski uslovi ispunjeni. Bannwald prema § 27 ForstG zasniva se na rješenju čiji sadržaj i prostorni obuhvat treba precizno pročitati.
Prema § 22 ForstG vlasnik mora zaštitnom šumom gospodariti tako da se očuva stabilan, staništu prilagođen sastojak i pravovremena obnova. Za šume za zaštitu staništa mogu postojati i obaveze obnove i zaštite šume ako su ispunjeni zakonski uslovi.
Kod Bannwalda § 28 ForstG omogućava organu da propiše mjere i propuštanja potrebna za svrhu zaštite. Može propisati način gospodarenja šumom, ograničiti sječu ili vrste korištenja, ograničiti postojeća prava korištenja i propisati ili zabraniti određene načine dovoza. Sječa se može vezati za prijavu, obilježavanje ili odobrenje, a gospodarenje za odobren plan.
Za provjeru cijene ova pravila treba pretvoriti u konkretna pitanja: Koje korištenje drveta ostaje moguće? Koji radovi održavanja i obnove su potrebni? Koji dovoz je dopušten? Koje mjere se moraju trpjeti ili finansirati? Očekivani prihod od drveta ne može se posmatrati odvojeno od ovih ograničenja.
Status, upravne mjere i ekonomske posljedice moraju biti međusobno usklađeni.
| Tačka provjere | Dokument ili pitanje | Moguća posljedica za cijenu |
|---|---|---|
| Zaštitna šuma §§ 21 i 22 ForstG, površina i gospodarenje | Procijeniti prihod i trajne obaveze | |
| Bannwald Rješenje prema §§ 27 i 28 ForstG | Korištenje može biti jače ograničeno | |
| Dovoz Propisani ili zabranjeni način dovoza | Razjasniti pristup i troškove gospodarenja | |
| Otvoreni postupak Utvrđivanje, obilježavanje ili odobrenje | Dospijeće i zadržavanje vezati za dokaze |
Procjena zavisi od rješenja, sastojine, površine, prihoda, troškova i planiranog korištenja.
Prvi paket dokumenata treba sadržavati aktuelni izvadak iz zemljišne knjige, zbirku isprava, katastarske i situacione planove te sva šumarska rješenja i planove. Prema §§ 1 i 2 Grundbuchsgesetz 1955 zemljišna knjiga se sastoji od glavne knjige i zbirke isprava, a ulošci sadrže zemljišnoknjižno tijelo i stvarna prava koja se na njega odnose.
Zemljišna knjiga je važan početak, ali nije potpuni šumarski pregled. § 8 GBG razlikuje uknjižbe, predbilježbe i zabilježbe. § 9 opisuje koja se stvarna prava i tereti mogu upisati. Prema § 12 sadržaj i obim služnosti treba navesti što određenije. Zato treba pažljivo pročitati prava prolaza i druge upise, a status zaštitne šume utvrditi iz šumarske dokumentacije.
Zatražite i planove gospodarenja, službene zapise o obilježavanju, otvorene zahtjeve, šumarska mišljenja, uslove subvencija i dokumente o objektima za dovoz. Dokumenti trebaju navesti broj parcele ili plan površine koji se može jasno povezati s objektom.
Cijena šumskog zemljišta često se obrazlaže budućim prihodom od drveta, postojećim sastojinama ili dodatnim korištenjem. Kod zaštitne šume i Bannwalda tu pretpostavku treba uporediti s dopuštenim mjerama. Sastojina može imati šumarsku vrijednost, a ipak biti ograničena u korištenju zbog svoje zaštitne funkcije.
Odvojeno procijenite koji je prihod od sječe realan, koji troškovi održavanja i obnove nastaju i koje se mjere moraju izostaviti zbog rješenja ili zaštitne funkcije. Troškovi mogu obuhvatiti dovoz drveta, upravne postupke i održavanje zaštitnih objekata.
Ugovor treba konkretno označiti izjave prodavatelja o statusu, prihodu, ograničenjima i otvorenim postupcima. Za otvorena pitanja mogu se razmotriti uslov, zadržavanje dijela cijene, prilagođena povjerenička isplata ili jasna raspodjela troškova. Rješenje treba odgovarati stvarnoj neizvjesnosti i ne treba stvarati opću garanciju vrijednosti.
Četiri koraka povezuju status, korištenje i ugovor.
Status zaštite mora obuhvatiti konkretan kupovni objekt.
Sječa, održavanje, obnova i dovoz mogu pokrenuti posebna pravila.
Prihod od drveta samo je dio ekonomske procjene.
Ugovor treba činjenice pretvoriti u jasne pravne posljedice.
Oprez kod općih procjena vrijednosti: Izjava o prihodu od drveta ne odgovara na pitanje da li je šuma zaštićena. Odlučujuće je koje korištenje ostaje dopušteno prema zakonu i rješenju i koje obaveze terete vlasnika.
Kupoprodajni ugovor treba navesti zaštitnu šumu ili Bannwald zajedno s mjerodavnim rješenjem, planom površine i predatim prilozima. Klauzula prema kojoj kupac preuzima objekt u viđenom stanju ne razjašnjava dovoljno šumarsku klasifikaciju i poznata ograničenja.
Za otvorena pitanja ugovorne strane mogu kupovinu usloviti razjašnjenjem postupka utvrđivanja ili odobrenja. Može se razmotriti i izjava o postojećem rješenju, zadržavanje do predaje određenih dokumenata te raspodjela budućih troškova održavanja ili postupka.
Ako se klasifikacija razlikuje, ugovor treba navesti šta se smatra odstupanjem, ko ga utvrđuje i koja posljedica slijedi. Zavisno od značaja mogu biti prikladni otklanjanje, promjena cijene, odustajanje ili odgoda dospijeća. Za to je potreban precizan opis rizika.
Ne. Kupovina je moguća, ali zaštitna funkcija, obaveze gospodarenja i ograničenja moraju se razjasniti prije potpisa. Vrijednost zavisi od sastojine, dopuštenog korištenja, troškova i ugovora.
Ne. Zemljišna knjiga pokazuje upisana prava i terete, ali ne zamjenjuje pregled rješenja o Bannwaldu, planova i šumarske dokumentacije. Odsustvo upisa samo po sebi ne daje konačan odgovor o statusu.
To zavisi od ugovora i činjenica. Ugovor može izričito uzeti u obzir ograničenja, prihod, troškove i otvorene postupke, na primjer kroz uslov, zadržavanje ili jasno pravilo o cijeni.
Primajte pravne novosti: Nove tekstove i praktične pravne informacije kancelarije možete primati preko Brandauer News.
Prije kupovine razjasniti odjeljke A, B i C i upisana prava.
Provjeriti šumski put, pravo dovoza i druge rizike kupovine šume.
Razjasniti javnopravna pravila zaštite pri kupovini zemljišta.
Razjasniti uslove, dospijeće i rizike u kupoprodajnom ugovoru.
Prije potpisa provjeriti najvažnije dokumente i klauzule.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000