Odgođeno placanje cijene kod kupoprodaje nekretnine: iznos, kamata i rang zaloznog prava prodavatelja u zemljisnoj knjizi.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Odgođeno placanje kupoprodajne cijene pomjera uplatu na kasniji datum. Za prodavatelja time nastaje rizik da cijena ne bude placena. Kupac preuzima nekretninu u okviru dogovorene realizacije iako kupoprodajna cijena jos nije u cijelosti uplacena.
Naziv zalozno pravo prodavatelja treba zato koristiti precizno. § 1063 ABGB kod predaje stvari bez primljene kupoprodajne cijene u pravilu polazi od kupovine na kredit sa trenutnim prenosom vlasnistva. Zemljisnoknjizno osiguranje preostale cijene zahtijeva poseban valjan dogovor i odgovarajuci upis.
Odlučujuci su tacan rok placanja, osigurani iznos, kamata, forma isprave o zasnivanju zaloga i rang u zemljisnoj knjizi. Ovaj clanak obrađuje odgođeno placanje kod kupoprodaje nekretnine. Opci zajmovi prodavatelja, kupovina na rate bez nekretnine i bankarski zalog kupca nisu tema ovog clanka.
Odgovorite na dva pitanja o dogovoru o placanju i zemljisnoknjiznom osiguranju. Dobit cete prvu orijentaciju za dalju provjeru ugovora.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Ugovor treba navesti rok placanja, rate i uslove za oslobađanje kupoprodajne cijene.
Najprije treba jasno navesti preostalu kupoprodajnu cijenu, rok placanja, moguce rate i uslove placanja. Usmeno obecanje prodavatelja ne zamjenjuje jasnu ugovornu odredbu. Tek nakon toga moze se procijeniti koje je osiguranje potrebno do potpune uplate.
Treba provjeriti najvisi osigurani iznos, kamatu, pravni osnov, ovjerene izjave i predviđeni rang. Pozivanje na zalozno pravo prodavatelja u ugovoru nije dovoljno ako se upis ne moze jasno provesti na osnovu prijedloga za upis.
Ako se ugovor, izvod iz zemljisne knjige, isprava o zasnivanju zaloga i fiducijarna uputa podudaraju, osiguranje se moze ciljano provjeriti. Prije placanja treba ponovo provjeriti trenutno stanje zemljisne knjige, vrijeme prispijeca prijedloga i preostali iznos kupoprodajne cijene.
Odgađanje pomjera rok dospijeca. Ono ne ukida potrazivanje kupoprodajne cijene. Ugovor zato treba navesti koji iznos dospijeva kojeg datuma i da li se placa odjednom ili u određenim ratama.
I uslovi placanja trebaju biti jasno uređeni. Kod fiducijarne realizacije oslobađanje novca moze zavisiti od upisa, brisanja tereta ili drugih dokaza. Odgađanje mora biti usklađeno sa tim redoslijedom. Clanak Dospijece kupoprodajne cijene u ugovoru obrađuje opca pravila o dospijecu.
Ako rok ostane otvoren, kasnije je tesko utvrditi kada je nastupilo kasnjenje. To otežava procjenu posljedica kasnjenja i odluku da li je potrebna opomena ili dodatni rok. Rok placanja i osiguranje zato treba posmatrati kao povezane ugovorne odredbe.
§ 1063 ABGB uređuje situaciju u kojoj prodavatelj preda stvar bez primljene kupoprodajne cijene. Zakon takvu situaciju u pravilu tretira kao kupovinu na kredit. Vlasnistvo u pravilu odmah prelazi na kupca. Zadrzavanje prava vlasnistva mora biti posebno ugovoreno.
Iz ove odredbe se zato ne moze izvesti automatsko zemljisnoknjizno osiguranje prodavatelja nekretnine. Ugovor mora navesti koje potrazivanje ostaje neplaceno i koje zalozno pravo ga treba osigurati. Upis u zemljisnu knjigu je poseban korak koji treba provjeriti.
Opca provjera kupoprodajnog ugovora pomaze pri procjeni nacrta. Kod odgođenog placanja dodatno moraju biti usklađeni potrazivanje cijene, isprava o zasnivanju zaloga i prijedlog za zemljisnoknjizni upis.
§ 14 GBG zahtijeva da kod zaloznog prava bude naveden brojcano određen novcani iznos. Ako potrazivanje nosi kamatu, u upisu treba navesti i visinu kamate. Preostala kupoprodajna cijena se zato ne bi trebala osiguravati samo neodređenim izrazom kao sto je „preostala cijena“.
Ugovor i isprava o zasnivanju zaloga trebaju jasno navesti osigurani glavni iznos, ugovorenu kamatu te pocetak i uslove obaveze placanja. Kod promjenjivog ili naknadno odredivog potrazivanja posebno treba provjeriti kako se ono moze dopusteno prikazati u zemljisnoj knjizi.
§ 26 GBG za uknjizbu ili predbiljezbu zahtijeva isprave u zakonom propisanoj formi. Isprava mora sadržati i valjan pravni osnov za sticanje ili promjenu stvarnog prava. To obuhvata odgovarajucu ispravu o zasnivanju zaloga i potrebne ovjere.
Pregled razdvaja ugovorni dogovor o placanju od njegovog zemljisnoknjiznog osiguranja.
| Tacka | U ugovoru | Za realizaciju |
|---|---|---|
| Rok placanja datum, rata ili uslov | fiducijarno oslobađanje i dokaz placanja | |
| Potrazivanje preostali glavni iznos i kamata | brojcana određenost prema § 14 GBG | |
| Pravni osnov zalog za potrazivanje kupoprodajne cijene | valjana isprava prema § 26 GBG | |
| Rang zeljena pozicija u zemljisnoj knjizi | vrijeme prispijeca prema § 29 GBG | |
| Brisanje potpuna uplata i izjava za brisanje | pripremiti brisanje zaloznog prava |
Odgovarajuca struktura zavisi od stanja zemljisne knjige, ugovora i realizacije konkretne kupoprodaje.
Dogovor o zaloznom pravu ima ekonomsku vrijednost samo zajedno sa njegovom pozicijom u zemljisnoj knjizi. § 29 GBG vezuje rang upisa za vrijeme kada prijedlog prispije zemljisnoknjiznom sudu. Samo potpisivanje ugovora zato ne rezervise određenu poziciju.
Prije podnosenja prijedloga treba provjeriti trenutno stanje zemljisne knjige. Postojeci zalog, zabiljezbe ranga, zabrane raspolaganja ili drugi prijedlozi mogu uticati na poziciju dostupnu zaloznom pravu prodavatelja. Stranica o zemljisnoj knjizi i teretima prikazuje najvaznije tacke provjere.
Zabiljezba ranga za namjeravanu prodaju ima drugu zastitnu svrhu. Postojeci clanak o zabiljezbi ranga zato ne treba izjednačavati sa upisom zaloznog prava prodavatelja. Oba koraka moraju biti usklađena u realizaciji.
Ako odgođeni iznos nije placen na ugovoreni datum, najprije treba utvrditi rok placanja prema ugovoru. Zatim treba provjeriti da li su potrebni opomena, dodatni rok ili drugi ugovoreni korak. Opce tvrdnje o rokovima ne odgovaraju svakom ugovoru.
§ 918 ABGB u pravilu omogućava ugovornoj strani kod neurednog ispunjenja da zahtijeva ispunjenje i naknadu stete zbog kasnjenja ili da nakon određivanja primjerenog roka odustane od ugovora. Moguca reakcija zavisi od ugovora, djeljivosti činidbe i obima kasnjenja.
Zalozno pravo prodavatelja ne zamjenjuje precizan dogovor o placanju. Ono osigurava preostalo potrazivanje. Ugovor treba razumljivo urediti i zatezne kamate, troskove realizacije, saradnju pri brisanju zaloga te posljedice ranijeg ili zakasnjelog placanja.
Kupac moze htjeti uplatiti preostali iznos prije krajnjeg roka. Tada treba biti jasno kada prodavatelj potvrđuje potpunu uplatu i koja ce se isprava izdati za brisanje zaloznog prava. Automatsko brisanje bez jasne izjave ne treba pretpostaviti.
Kod dalje prodaje preostalo potrazivanje kupoprodajne cijene ostaje vazno pitanje realizacije. Kupac ne moze jednostavno prenijeti nekretninu bez tereta dok zalozno pravo prodavatelja jos postoji. Prodavatelj, kupac, novi sticalac i fiducijar moraju uskladiti brisanje ili nastavak osiguranja.
Postojece zalozno pravo zato treba od pocetka povezati sa mehanizmom brisanja. Provjera rizika kupoprodajnog ugovora moze prikazati otvorene tacke za naknadnu provjeru.
Prakticno pravilo: Sama formulacija „zalozno pravo prodavatelja“ nije dovoljna. Iznos, kamatu, rok placanja, pravni osnov, formu i rang treba urediti zajedno sa konkretnim zemljisnoknjiznim ispravama.
Pravne novosti: Nove clanke i pravne informacije kancelarije mozete primati kroz BRANDaktuelle Rechtsnews. Prijava na bilten.
§ 1063 ABGB prodaju sa neplacenom cijenom u pravilu razvrstava kao kupovinu na kredit sa trenutnim prenosom vlasnistva. Zemljisnoknjizno osiguranje preostale cijene mora biti posebno ugovoreno i upisano u propisanoj formi.
Prema § 14 GBG osigurani novcani iznos mora biti određen. Ako potrazivanje nosi kamatu, treba upisati i kamatnu stopu. Upis zahtijeva i valjanu ispravu sa odgovarajucim pravnim osnovom prema § 26 GBG.
Rang slijedi pravila zemljisne knjige i posebno vrijeme prispijeca prijedloga prema § 29 GBG. Pozicija zavisi od trenutnog stanja zemljisne knjige i drugih prijedloga.
Rok placanja i uslovi oslobađanja u ugovoru o kupoprodaji nekretnine.
Kako se planira rang kod namjeravane prodaje.
Stranica o zaloznim pravima i drugim teretima.
Zajednicka provjera nacrta, isprava i mehanizama osiguranja.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000