Zabrana gradnje uz željeznicu u Austriji: provjerite § 42 Zakona o željeznicama, područje opasnosti, dozvole i ugovor prije kupovine zemljišta.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Zemljište uz željeznicu može biti ograničeno prema željezničkom pravu i kada namjena zemljišta izgleda odgovarajuće. § 42 Zakona o željeznicama 1957 u pravilu obuhvata prostor do dvanaest metara od sredine krajnjeg kolosijeka kod glavnih i sporednih željeznica te nejavnih željeznica. Prije ponude za kupovinu treba utvrditi da li planirana zgrada ili druga naprava zahvata taj prostor.
Provjera počinje aktuelnim situacionim planom na kojem su zajedno prikazani sredina kolosijeka, granica stanice i granica zemljišta. Treba uzeti u obzir i područje opasnosti prema § 43 Zakona o željeznicama. Ono nema jedinstvenu udaljenost i može biti važno i izvan područja zabrane gradnje ako bi planirana mjera mogla ugroziti željeznicu ili sigurno odvijanje saobraćaja.
Ovaj tekst obrađuje javnopravna ograničenja. Odvojena su od privatnih služnosti, općih pitanja eksproprijacije i zahtjeva zbog buke. U središtu su dozvole, pisani sporazumi i ugovorni uslovi koje treba razjasniti prije potpisa.
Dva pitanja pokazuju da li su važne udaljenosti i dokumenti željezničkog prava već dostupni.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Bez ovih podataka područje zabrane gradnje od dvanaest metara prema § 42 Zakona o željeznicama ne može se pouzdano procijeniti.
Zatražite aktuelni situacioni plan, podatke o sredini kolosijeka ili granici stanice i postojeće odluke prema željezničkom pravu. Planirano korištenje treba dodatno razjasniti sa željezničkim preduzećem i nadležnim organom. Tek nakon toga ugovor se može pouzdano oblikovati.
Uporedite dokumente sa stvarnim projektom. Ugovor treba izričito rasporediti odluku, sporazum, sigurnosne mjere i posljedice kasnijeg odstupanja.
Usmena informacija nije pouzdana osnova za kupovinu. Prije potpisa treba razjasniti izuzetak, dozvolu ili pisani sporazum i potrebne sigurnosne mjere. Prema okolnostima mogu biti prikladni odložni uslov, zadržavanje iznosa ili pravo odustajanja.
§ 42 stav 1 Zakona o željeznicama zabranjuje izgradnju naprava koje nisu dio željeznice do dvanaest metara od sredine krajnjeg kolosijeka kod glavnih i sporednih željeznica te nejavnih željeznica. Kod stanica je važna granica stanice, a dodatna udaljenost od dvanaest metara računa se od te granice. Mjerenje zato ne počinje automatski od granice zemljišta ili vidljive ograde.
Pojam naprave koja nije dio željeznice široko je postavljen. Može obuhvatiti kuću, garažu, potporni zid, skladišni prostor ili drugu građevinsku napravu koja ne pripada željezničkom pogonu. Provjera kupovine zato mora biti vezana za konkretan projekat. Opće očekivanje da će dozvola kasnije biti odobrena ne zamjenjuje provjeru projekta.
§ 42 stav 2 proširuje pravilo na tramvaje na vlastitom kolosijeku u neizgrađenom području. Prema § 42 stav 3 organ može odobriti izuzetak ako je to spojivo s javnim interesima saobraćaja. Dozvola prema toj odredbi nije potrebna kada se željezničko preduzeće i susjedni vlasnik dogovore o izgradnji konkretne naprave. Sporazum treba sastaviti u pisanom obliku i opisati projekat.
Područje zabrane gradnje koristi fiksnu zakonsku udaljenost. Područje opasnosti prema § 43 stav 1 Zakona o željeznicama zavisi od djelovanja naprave ili radnje. Zabranjene su mjere koje mogu ugroziti željeznicu, njenu opremu ili redovan i siguran pogon i saobraćaj. Zaštićena je i slobodna vidljivost signala i prelaza preko pruge.
Zemljište zato može biti izvan pojasa od dvanaest metara i ipak imati problem prema željezničkom pravu. Primjeri su iskop, potporna konstrukcija, nasip ili skladištenje koje može destabilizovati prugu ili uticati na pogon. § 43 stav 3 traži dozvolu organa prije izgradnje kamenoloma, brana ili drugih naprava te prije skladištenja ili obrade eksplozivnih ili zapaljivih materija kada može nastati opasnost za željeznicu.
Vrhovni sud Austrije je u odluci 2 Ob 152/21y od 25. oktobra 2022. razmatrao šumski put u području opasnosti željeznice koji je izgrađen bez potrebne željezničkopravne dozvole. Za kupca je važna praktična posljedica: šumarska ili građevinska dozvola sama po sebi ne rješava posebno pitanje željezničkog prava.
Dva zaštićena područja koriste različite kriterije i vode do različitih ugovornih pitanja.
| Područje | Mjerilo provjere | Ugovorna posljedica |
|---|---|---|
| Zabrana gradnje Do dvanaest metara prema § 42 | Razjasniti izuzetak, dozvolu ili sporazum | |
| Područje opasnosti Konkretna opasnost za željeznicu ili pogon prema § 43 | Provjeriti tehničku zaštitu i dozvolu | |
| Stanica Granica stanice plus dvanaest metara | Granica unijeti u situacioni plan | |
| Zabranjeno stanje Uklanjanje se može narediti prema § 44 | Izričito rasporediti rizik i troškove |
Javnopravna provjera ne zamjenjuje tehničku procjenu konkretnog projekta.
Aktuelni zemljišnoknjižni izvadak, katastarski plan, situacioni plan i opis projekta trebaju se posmatrati zajedno. Situacioni plan treba prikazati prugu, sredinu kolosijeka, granicu stanice i planirane naprave. Kod postojeće zgrade treba obuhvatiti dogradnje, ograde, prilaze, terase i potporne konstrukcije.
Zatražite odluke prema željezničkom pravu, ranije sporazume sa željezničkim preduzećem i eventualne uslove. Stara odluka može se odnositi na drugi projekat ili ranije pravno stanje. Važno je da li postojeća ili planirana naprava spada u dokument i da li su sigurnosne mjere provedene.
Članak o čitanju zemljišnoknjižnog izvatka objašnjava kako se provjeravaju upisi i tereti. Članak o građevinskoj parceli i planu gradnje obrađuje početnu provjeru prema planiranju prostora.
Oprez kod standardnih klauzula: Opća izjava da kupac poznaje stanje zemljišta ne odgovara na pitanje željezničke dozvole. Ugovor treba opisati projekat, otvorene dokumente i posljedice ako osnova nedostaje ili kasnije bude odbijena.
Ugovor zavisi od toga da li naprava već postoji ili se planira novi projekat. Kod postojeće zgrade treba razjasniti koje dozvole i sporazumi postoje i da li obuhvataju kasnije izmjene. Kod novogradnje ili proširenja korištenje treba opisati tako da se provjera prema željezničkom pravu može povezati sa stvarnim projektom.
Mogući ugovorni elementi su odložni uslov za potrebni izuzetak ili dozvolu, izjava prodavatelja o postojećoj pravnoj osnovi, raspodjela troškova sigurnosnih mjera i zadržavanje iznosa dok dokumenti ne budu predati. Dospijeće kupoprodajne cijene treba uskladiti s dokumentacijom i razjašnjenjem pred organom ili ugovornim partnerom.
Opća stranica o provjeri kupoprodajnog ugovora objašnjava uslove, dospijeće i posljedice odustajanja. Tekst ugovora mora odgovarati situacionom planu, projektnoj dokumentaciji i informacijama željezničkog preduzeća.
Česta greška je mjerenje od granice zemljišta. § 42 Zakona o željeznicama koristi sredinu krajnjeg kolosijeka ili kod stanica granicu stanice. Vizuelna procjena sa zemljišta nije dovoljna.
Rizik postoji i kada se namjena zemljišta tretira kao dokaz mogućnosti gradnje. Namjena odgovara na pitanje prostornog planiranja. Ona ne zamjenjuje željeznički izuzetak niti provjeru područja opasnosti.
Nacrti ugovora često opisuju samo opći građevinski projekat. Za provjeru su potrebni podaci o zgradi, visini, promjeni terena, prilazu, potpornim konstrukcijama i mogućem skladištenju. Što je opis neprecizniji, teže je dokazati da sporazum ili dozvola obuhvata stvarni projekat.
Usmenu izjavu prodavatelja ili posrednika ne treba tretirati kao dozvolu. Pisani sporazum sa željezničkim preduzećem treba pokazati ugovornu stranu, projekat i dogovorene sigurnosne mjere.
Prema § 42 stav 1 Zakona o željeznicama područje u pravilu obuhvata do dvanaest metara od sredine krajnjeg kolosijeka kod glavnih i sporednih željeznica te nejavnih željeznica. Kod stanica je važna granica stanice, a dodatnih dvanaest metara računa se od te granice.
§ 42 stav 3 omogućava organu da odobri izuzetke. Dozvola prema toj odredbi nije potrebna kada se željezničko preduzeće i susjedni vlasnik dogovore o konkretnoj napravi koja nije dio željeznice. Osnovu treba pisano dokumentovati i povezati s projektom prije kupovine.
Može. Područje opasnosti prema § 43 Zakona o željeznicama nema jedinstvenu udaljenost. Naprave ili radnje izvan fiksnog pojasa mogu biti zabranjene ako ugrožavaju željeznicu ili siguran pogon.
Primajte pravne novosti: Nove članke i pravne informacije kancelarije možete pratiti preko Brandauer News.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000