Preuzimanje vrtne kućice na zakupljenom zemljištu: odvojite vlasništvo nad zemljištem, podzakupninu, naknadu i ulaganja prema članovima 11 i 16 KlGG.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Ko preuzima vrtnu kućicu na zemljištu koje pripada drugoj osobi, u pravilu ne kupuje zemljište. Potrebno je odvojeno provjeriti postojeći podzakup, plaćanje za preuzeta ulaganja i pravni osnov kućice.
Naknada pri preuzimanju, podzakupnina i naknada troškova označavaju različite pozicije. Član 11 austrijskog Zakona o malim vrtovima, KlGG, uređuje podzakupninu i naknadu pri promjeni podzakupca. Član 16 ograničava naknadu za određene potrebne ili korisne izdatke kada podzakup prestane.
Prije plaćanja treba utvrditi ko je vlasnik zemljišta, ko je glavni zakupac i ko je dosadašnji podzakupac. Važni su i glavni ugovor o zakupu, podzakupni ugovor, građevinska dokumentacija i razumljiv obračun tražene naknade.
Provjerite zemljište, podzakup, naknadu i građevinske dokumente pravilnim redoslijedom.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Preuzimanje kućice na zakupljenom zemljištu u pravilu ne prenosi vlasništvo nad zemljištem. Glavni zakupac i vlasnik trebaju biti jasni iz dokumenata.
Zatražite glavni ugovor o zakupu, podzakupni ugovor i dokumente za vrtnu kućicu. Zabilježite ko daje zemljište u podzakup, ko traži naknadu i koju ugovornu poziciju treba preuzeti novi podzakupac.
Uporedite obračun sa sadašnjom vrijednošću relevantnih ulaganja, stvarno utrošenim iznosom i građevinskom dokumentacijom. Član 16 stav 1 KlGG za građevine upućuje na gradnju u skladu sa građevinskim propisima.
Zatražite obračun ulaganja i obeštećenja na kojem se naknada zasniva. Prema članu 11 stav 5 KlGG, plaćanje iznad iznosa koji se može nadoknaditi prema članu 16 stav 1 može se tražiti nazad u roku od godinu dana od plaćanja. Konkretna procjena zavisi od dokumenata i ugovora.
Zemljište ostaje u vlasništvu vlasnika zemljišta. Osoba koja je do sada koristila vrtnu kućicu može biti podzakupac i ugovorni partner glavnog zakupca. Te uloge su odvojene od vlasništva nad zemljištem i trebaju biti precizno navedene u ugovoru o preuzimanju.
Kupac zato preuzima ili zaključuje podzakupni odnos i uređuje pripadnost vrtne kućice. Glavni ugovor o zakupu može sadržavati dodatne uslove. Bez uvida u ugovorni lanac nije moguće sigurno ocijeniti koja se upotreba duguje i za šta se traži pojedinačna uplata.
Dokumenti trebaju navesti parcelu, broj parcele, glavnog zakupca, dosadašnjeg podzakupca, trajanje i ugovorenu podzakupninu.
Član 16 stav 1 KlGG odnosi se na naknadu izdataka koji su potrebni ili korisni za korištenje vrta. Zakon navodi, između ostalog, voćke, grmlje i druge kulture. Kod građevina naknada prema ovoj odredbi dolazi u obzir samo ako su izgrađene u skladu sa građevinskim propisima.
Mjerodavna je sadašnja vrijednost ulaganja. Ta vrijednost ne smije biti veća od stvarno utrošenog iznosa. Naknada se zato ne može obrazložiti samo željenom cijenom dosadašnjeg podzakupca. Trebaju biti jasni konkretna pozicija, pravni osnov, stanje i dokazi.
Član 16 stav 2 KlGG predviđa posebne posljedice kada podzakup prestane istekom vremena, a zemljište treba koristiti za drugu namjenu. To treba razlikovati od uobičajenog preuzimanja vrtne kućice i provjeriti prema trajanju ugovora i izjavi glavnog zakupca.
Podzakupnina je redovno plaćanje za korištenje vrta. Prema članu 11 stavovima 1 do 3 KlGG može sadržavati samo određene proporcionalne dijelove. Tu spadaju proporcionalni dio zakupnine glavnog zakupca, određeni porezi i dažbine, razumni upravni troškovi te troškovi zajedničkih postrojenja i uređaja.
Naknada pri promjeni podzakupca ima drugu funkciju. Prema članu 11 stav 5 KlGG, glavni zakupac može od novog podzakupca tražiti naknadu obeštećenja koje je prema članu 16 stav 1 isplatio dosadašnjem podzakupcu. Plaćanja iznad tog iznosa mogu se tražiti nazad u roku od godinu dana od plaćanja. Od tog prava se unaprijed ne može odustati.
Ugovor zato treba odvojeno prikazati najmanje tri pozicije: uplatu dosadašnjem podzakupcu, redovnu podzakupninu i druge moguće troškove. Jedna oznaka poput kupoprodajne cijene ili naknade ne objašnjava te pozicije.
Prije plaćanja treba zajedno pregledati glavni ugovor o zakupu, postojeći podzakup, dokumente o parceli i građevinsku dokumentaciju. Računi, dokazi i opis izdataka pomažu pri provjeri naknade. Stvarno stanje treba uporediti sa planovima i dozvolama.
Ugovor o preuzimanju treba odvojeno opisati kućicu, druga ulaganja i zemljište. Treba navesti ko daje koju izjavu, kada počinje podzakup, kada dospijeva naknada i koji se dokumenti predaju.
Ako je kupac društvo, treba provjeriti i ovlaštenje za zastupanje i izvod iz registra. O tome govori tekst kupovina nekretnine preko GmbH. Pitanja fotonaponskih uređaja i toplotnih pumpi obrađena su u tekstu o energetskoj tehnici.
Pregled drži zemljište, podzakup i naknadu troškova odvojene od jedne neobjašnjene sume.
| Pozicija | Na šta se odnosi | Provjeriti prije plaćanja |
|---|---|---|
| Zemljište Vlasništvo vlasnika zemljišta | Preuzimanje kućice ne prenosi vlasništvo nad zemljištem | |
| Podzakupnina Redovno plaćanje za korištenje | Obračun i ugovorni osnov prema članu 11 KlGG | |
| Naknada Naknada obeštećenja prema članu 16 pri promjeni podzakupca | Obračun, dokazi i zakonsko ograničenje | |
| Vrtna kućica Građevina na zakupljenoj parceli | Građevinski dokumenti, stanje i ugovorna pripadnost | |
| Primopredaja Početak ugovora, ključevi i dokumenti | Dospijeće i dokazi u ugovoru o preuzimanju |
Odgovarajući ugovor zavisi od glavnog zakupa, podzakupa i stvarnih ulaganja.
Važno: Naknada pri preuzimanju nije plaćanje za zemljište. Prije potpisa treba biti jasno koja se ulaganja nadoknađuju, ko prima uplatu i koji podzakup važi nakon preuzimanja.
Primajte pravne novosti: Nove tekstove i pravne informacije možete primati putem BRANDaktuelle Rechtsnews.
Zemljište u pravilu ostaje u vlasništvu vlasnika zemljišta. Mijenja se ugovorna pozicija u vezi sa vrtnom kućicom i podzakupom. Ugovorni lanac treba potvrditi detalje konkretnog slučaja.
Podzakupnina je redovno plaćanje za korištenje. Naknada prema članu 11 stav 5 KlGG povezana je sa obeštećenjem prema članu 16 stav 1 pri promjeni podzakupca. Iznosi trebaju biti odvojeno navedeni.
Član 11 stav 5 KlGG predviđa vraćanje plaćanja iznad relevantnog iznosa u roku od godinu dana od plaćanja. Da li je to moguće zavisi od obračuna i ugovornih dokumenata.
Posebno su važni glavni ugovor o zakupu, podzakupni ugovor, dokumenti o parceli, građevinska dokumentacija, dokazi o ulaganjima i obračun naknade. Stvarno stanje kućice treba uporediti sa dokumentima.
Zastupanje, registar društava i provjera porijekla sredstava.
Vlasništvo i ugovorne veze kod fotonaponskih uređaja i toplotnih pumpi.
Prava i obaveze iz postojećih ugovora o korištenju prije kupovine.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000