Provjerite vodozaštitno područje prije kupovine zemljišta: odluku o zaštiti, ograničenja korištenja, dozvole i ugovornu odredbu prije potpisa.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Nekretnina može biti u vodozaštitnom području ili zaštićenom području sliva, a da to nije vidljivo iz oglasa. Prema § 34 Zakona o vodama iz 1959. godine, odluke ili uredbe mogu urediti korištenje zemljišta i voda, zabraniti određene objekte ili zahtijevati prijavu odnosno vodnopravnu dozvolu.
Za kupca je odlučujuće koja je površina obuhvaćena, koja pravna osnova važi i da li planirano korištenje potpada pod nju. Namjena zemljišta, plan lokacije ili opća informacija ne zamjenjuju poređenje sa odlukom o zaštiti, uredbom o zaštićenom području i pripadajućim planovima.
Ovaj tekst obrađuje isključivo vodnopravna vodozaštitna područja i zaštićena područja sliva pri kupovini zemljišta. Opasnost od poplave, kontaminirano tlo, odobrenje prometa nekretnine i opće pravo na privatni bunar zahtijevaju odvojene provjere.
Dva pitanja pokazuju da li postoje ključni vodnopravni dokumenti i ugovorna odredba.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Bez konkretne pravne osnove ostaju nejasni obim i granice ograničenja korištenja.
Zatražite odluku o zaštiti, uredbu o zaštićenom području, mjerodavni plan i povezanu informaciju nadležnog organa. Razjasnite i da li su planirano korištenje, postojeći objekti i radovi u toku obuhvaćeni tim pravilima. Dok se to ne provjeri, kupoprodajni ugovor ne bi trebao stvarati nesigurnu obavezu plaćanja cijene.
Uporedite dokumente sa konkretnim projektom i stanjem nekretnine. Kupoprodajni ugovor treba izričito urediti status zaštite, poznata ograničenja, potrebne dokaze i posljedice kasnijeg odstupanja.
Opća izjava da se nekretnina može koristiti ne odgovara na vodnopravno pitanje. Prije potpisa treba pismeno razjasniti konkretno korištenje, eventualnu prijavu ili dozvolu i posljedice negativnog rezultata. Zavisno od slučaja mogu biti primjereni odložni uslov, zadržavanje dijela cijene ili pravo odustanka.
§ 34 stav 1 Zakona o vodama iz 1959. godine omogućava nadležnom vodnom organu da zaštiti vodovodni objekat posebnom odlukom. Odluka može urediti upravljanje ili drugo korištenje zemljišta i voda, zabraniti određene objekte i odrediti vodozaštitno područje. Zato je važna konkretna odluka, a ne samo oznaka u oglasu.
Za opće snabdijevanje vodom, § 34 stav 2 omogućava određivanje zaštićenog područja sliva uredbom. Mjere u tom području mogu prije izvođenja zahtijevati prijavu ili vodnopravnu dozvolu, biti dopuštene samo na određen način ili biti isključene. Obim zavisi od teksta uredbe i određenog područja sliva.
Konsolidovani RIS tekst § 34 dostupan je kao službeni zakonski tekst. Za kupovinu treba dodatno utvrditi da li konkretna odluka ili uredba obuhvata nekretninu i planirano korištenje.
Zatražite odluku o zaštiti ili uredbu o zaštićenom području, planove i sve izmjene. Uz njih treba provjeriti aktuelni izvod iz zemljišne knjige, katastarski plan, plan lokacije i konkretan opis planiranog projekta.
Provjerite da li vodnopravno pravilo utiče na postojeće objekte, zemljane radove, skladištenje, cijevi, rješenja otpadnih voda ili druge objekte. Ovi primjeri ne zamjenjuju provjeru konkretne odluke ili uredbe.
Prema § 34 stav 5 Zakona o vodama, ograničenja se na zahtjev vodnog organa mogu zabilježiti u zemljišnoj knjizi. Zato odsustvo zabilježbe samo po sebi ne dokazuje da ne postoji status vodnopravne zaštite.
Vodnopravnu provjeru treba vezati za planirano korištenje. Kuća, dogradnja, sistem infiltracije, promjena terena ili drugi objekat mogu otvoriti različita pitanja. Mjerodavno pravilo određuje da li je potrebna prijava, dozvola, određeni način izvođenja ili zabrana.
Opća obaveza zaštite čistoće voda prema § 31 Zakona o vodama važi uz posebna pravila zaštite. Ko svojim objektima, mjerama ili propuštanjem može uticati na vode mora spriječiti zagađenje. Konsolidovani tekst § 31 daje opću osnovu, dok posebna pravila zaštite zahtijevaju vlastitu provjeru.
Pozitivna građevinska ili planska informacija ne odgovara automatski na posebno vodnopravno pitanje. Ugovor zato treba odrediti ko pribavlja nedostajuće dokaze, ko vodi postupak i ko snosi rizik ako planirano korištenje nije moguće ili je moguće samo uz ograničenja.
Status zaštite, planirano korištenje i posljedice otvorenog vodnopravnog pitanja treba urediti zajedno.
| Tačka | Osnova provjere | Ugovorna posljedica |
|---|---|---|
| Status Odluka, uredba i plan | Navesti obuhvaćenu površinu i pravnu osnovu | |
| Korištenje Konkretan projekat uporediti sa ograničenjima | Odrediti prijavu, dozvolu ili ograničenje | |
| Dokumenti Osigurati informaciju organa i priloge | Urediti predaju i odgovornost | |
| Otvoreni rizik Predvidjeti negativan rezultat | Urediti uslov, zadržavanje ili odustanak |
Odgovarajuće ugovorno rješenje zavisi od odluke, uredbe, projekta i faze pregovora.
Ugovor treba konkretno opisati poznati status zaštite, predate dokumente i planirano korištenje. Opća izjava da kupac poznaje stanje ostavlja otvorenim koje ograničenje važi i da li se projekat može provesti prema vodnom pravu.
Mogući elementi su garancija prodavatelja o postojećoj pravnoj osnovi, odložni uslov za potrebnu prijavu ili dozvolu, raspodjela troškova i zadržavanje dijela cijene do predaje određenih dokaza. Dospijeće plaćanja i povjerenička isplata treba da odgovaraju toj raspodjeli.
§ 34 stav 4 upućuje kod određenih ograničenja postojećih prava na primjerenu naknadu od vodnog ovlaštenika i na § 117 Zakona o vodama. To nije automatsko smanjenje kupovne cijene. Tekst § 117 uređuje odlučivanje o naknadama, naknadama troškova, doprinosima i troškovima.
Ne. § 34 može ograničiti korištenje, zabraniti objekte ili zahtijevati prijavu ili dozvolu. Da li je planirani projekat moguć zavisi od odluke, uredbe, plana i konkretnog korištenja.
Ne. Ograničenja se prema § 34 stav 5 mogu zabilježiti u zemljišnoj knjizi, ali izvod ne zamjenjuje provjeru odluke o zaštiti, uredbe i planova.
Može, ali samo uz jasan uslov, odgovornost, rok i posljedicu. Bez takve odredbe ostaje nejasno ko snosi rizik negativnog rezultata.
Prijavite se na pravne novosti: Nove tekstove i pravne informacije kancelarije možete primati kroz BRANDaktuelle Rechtsnews. Prijava na newsletter.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000