Ugovoreno pravo povratne prodaje prema § 1071 ABGB: opcija kupca, provedba povrata, ograničenja, obračun i upis.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Ugovoreno pravo povratne prodaje kupcu daje mogućnost da kupljenu nekretninu kasnije ponovno proda prodavatelju. U praksi se ovaj pravni institut lako zamijeni s pravom prodavatelja na ponovnu kupnju ili s pravom prvokupa.
§ 1071 ABGB određuje da se na pravo povratne prodaje koje je ugovorio kupac primjenjuju ista ograničenja kao kod ponovne kupnje. Zakonski okvir zato čine §§ 1068 do 1070 ABGB. Za nekretninu su ipak odlučujući točan ugovor, njegovi uvjeti i obračun.
Ovaj prilog objašnjava što treba provjeriti prije ugovaranja klauzule i prije ostvarivanja prava. U središtu su opcija kupca, provedba povrata, upis u zemljišne knjige i razlikovanje od srodnih pravnih instituta.
Odgovorite na pitanja o svojoj ulozi, klauzuli i provedbi u zemljišnim knjigama. Dobit ćete početnu orijentaciju za sljedeći korak provjere.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Pravo kupca na povratnu prodaju treba razlikovati od prava prodavatelja na ponovnu kupnju i prava prvokupa.
Ako bi prodavatelj trebao ponovno steći nekretninu, u pravilu se radi o pravu ponovne kupnje. To treba razlikovati od prava kupca prema § 1071 ABGB. Prije izjave provjerite točan tekst i stanje upisa.
Pravna provjera može jasno razdvojiti pravne institute i njihove posljedice.
Bez potpunog ugovora nije moguće pouzdano utvrditi je li ugovoreno pravo povratne prodaje, pravo ponovne kupnje ili pravo prvokupa. Pribavite i priloge, dodatke, dokaze o plaćanju te aktualni izvadak iz zemljišnih knjiga.
Izjavu ili prijenos natrag treba dati tek nakon što je ta dokumentacija potpuna.
Nejasna klauzula ostavlja otvorenim na koju se nekretninu odnosi, kada se pravo može ostvariti i kako se obračunavaju cijena, korištenje i poboljšanja. To treba konkretno urediti prije potpisa.
Sama oznaka pravo povratne prodaje nije zamjena za operativni tekst ugovora.
Ostvarenje prava povratne prodaje ne rješava samo po sebi sva pitanja prijenosa natrag. Kod nekretnine se moraju podudarati obračun cijene, predaja, potrebne isprave i upis prema § 431 ABGB.
Redoslijed provedbe razjasnite prije konačnog prijenosa novca ili posjeda.
Ako se klauzula, obračun i isprave za provedbu podudaraju, prijenos natrag je bolje pripremljen. I dalje provjerite stanje nekretnine, poboljšanja, izvanredne troškove i točan upis u zemljišne knjige.
Prije ostvarenja opcije korisna je provjera konkretnog slučaja.
§ 1071 ABGB odnosi se na situaciju u kojoj kupac i prodavatelj ugovore pravo da se stvar kasnije ponovno proda. Odredba to pravo upućuje na pravila o ponovnoj kupnji. Klauzula zato ima zakonski okvir koji nadilazi njezin naslov.
Za provjeru ugovora to znači da treba što preciznije označiti nekretninu, povod za ostvarenje, izjavu, protučinidbu i korake raskidne obrade. Sam naslov pravo povratne prodaje ne odgovara na ta pitanja.
Tekst § 1071 ABGB u RIS-u sadrži i važno upozorenje. Ako se povratna prodaja samo prividno koristi za prikrivanje založnog prava ili zajma, odredba upućuje na § 916 ABGB. Primjena u konkretnom slučaju ovisi o ugovoru i njegovoj gospodarskoj funkciji.
Za ponovnu kupnju § 1070 ABGB određuje da postoji samo kod nepokretnih stvari i da pripada prodavatelju samo za njegova života. Prema § 1071 ABGB ista ograničenja vrijede i za pravo kupca na povratnu prodaju. Klauzulu za nekretninu zato treba usporediti s tim zakonskim okvirom.
§ 1070 ABGB također određuje da se pravo ne može prenijeti na nasljednike niti na drugu osobu. Osobnu povezanost ovlaštenika ne treba pretpostaviti bez provjere. Dodatne ugovorne odredbe o trajanju, ostvarenju ili pravnom sljedništvu traže posebnu pažnju.
Ako je pravo upisano u javne knjige, § 1070 ABGB određuje da se stvar može zahtijevati i od treće osobe. Pri provjeri ugovora zato treba utvrditi koji upis postoji i kakav učinak treba imati za planirani prijenos natrag.
§ 1068 ABGB opisuje osnovnu posljedicu kada je pravo ponovne kupnje ugovoreno bez detaljnijih pravila. Stvar se vraća u stanju koje nije pogoršano. Zauzvrat se vraća plaćena kupoprodajna cijena. Koristi ostvarene od novca i stvari u međuvremenu u pravilu se međusobno prebijaju.
Klauzula zato treba odrediti kako se utvrđuje cijena i koja se plaćanja uračunavaju. Treba razjasniti i posjed, korištenje, prihode te trenutak povrata. Paušalni povrat može izazvati spor ako je nekretnina u međuvremenu korištena ili izmijenjena.
§ 1069 ABGB uređuje poboljšanja i izvanredne troškove održavanja. Ako je kupac vlastitim sredstvima poboljšao stvar ili imao izvanredne troškove za njezino očuvanje, u pravilu mu pripada naknada kao poštenom posjedniku. Za skrivljenu promjenu vrijednosti ili osujećen povrat može odgovarati.
Ostvarenje prava povratne prodaje uređuje ugovorni povrat. Kod nekretnine on ipak ne zamjenjuje prijenos vlasništva upisom. § 431 ABGB određuje da se stjecanje vlasništva na nepokretnoj stvari mora upisati u za to određene javne knjige.
Za provedbu se zato moraju podudarati ugovor, izjava o ostvarenju, potrebne ovjerene isprave i prijedlog za upis. Tekst § 431 ABGB u RIS-u opisuje taj odnos kroz uknjižbu.
Redoslijed treba unaprijed odrediti: Koja izjava pokreće povrat? Kada se vraćaju posjed i ključevi? Koja se plaćanja obračunavaju? Tko podnosi prijedlog za upis? Srodne rizike provedbe prikazuju prilozi o isteku zabilježbe ranga i fiduciji te o renoviranju prije upisa.
Prema § 1071 ABGB kupac bi trebao moći ponovno prodati stvar prodavatelju. Prema §§ 1068 do 1070 ABGB prodavatelj ima pravo ponovno otkupiti prodanu stvar. Smjer prava zato je temeljna razlika.
Pravo prvokupa odnosi se na drugu situaciju. Ono ovlaštenoj osobi daje prednost kada vlasnik planira prodaju trećoj osobi. Zato ima drukčiji način ostvarenja od opcije kupca da stvar proda natrag izvornom prodavatelju. Pojedinosti objašnjava prilog o pravu prvokupa pri kupnji nekretnine.
Prije izjave usporedite potpuni ugovor s izvatkom iz zemljišnih knjiga. Tek tada se može procijeniti koji je pravni institut ugovoren, poštuju li se njegova ograničenja i koji su koraci potrebni za prijenos natrag.
Smjer prava i okolnost koja pokreće njegovo ostvarenje određuju sljedeću provjeru.
| Pravni institut | Tko postupa? | Fokus provjere |
|---|---|---|
| Povratna prodaja Pravo kupca prema § 1071 ABGB | Kupac nudi nekretninu natrag prodavatelju | Klauzula, provedba povrata i upis |
| Ponovna kupnja Pravo prodavatelja prema §§ 1068 do 1070 ABGB | Prodavatelj ponovno otkupljuje nekretninu | Zakonska ograničenja, upis i stanje stvari |
| Prvokup Prednost ovlaštene osobe | Ovlaštenik reagira na prodaju trećoj osobi | Obavijest o prodajnom slučaju i posebni uvjeti ostvarenja |
Naziv u ugovoru nije dovoljan. Odlučujući su tekst, gospodarska funkcija, stanje upisa i stvarni tijek radnji.
Prije ostvarenja: Najprije odredite pravni institut i provjerite potpuni tekst ugovora. Kod nekretnine povrat, obračun cijene i upis moraju činiti usklađenu cjelinu.
To je pravo koje kupac ugovori kako bi kupljenu stvar kasnije ponovno prodao prodavatelju. § 1071 ABGB za to pravo upućuje na odredbe o ponovnoj kupnji.
Ne. Kod povratne prodaje inicijativu ima kupac. Kod ponovne kupnje prodavatelj ima pravo ponovno otkupiti stvar. Točan tekst klauzule treba provjeriti.
§ 1070 ABGB ograničava ponovnu kupnju na nepokretne stvari. Prema § 1071 ABGB ista ograničenja vrijede za pravo kupca. Kod nekretnine treba dodatno provjeriti konkretnu klauzulu.
Prema § 1068 ABGB plaćena se kupoprodajna cijena vraća ako nije drukčije detaljno uređeno. Koristi se u pravilu međusobno prebijaju. Poboljšanja, izvanredni troškovi i skrivljene promjene mogu utjecati na obračun.
Sama izjava ne zamjenjuje provedbu u zemljišnim knjigama. Prema § 431 ABGB stjecanje na nepokretnoj stvari mora biti upisano u javne knjige. Ugovor i isprave za provedbu zato trebaju biti usklađeni.
Rang u zemljišnim knjigama i sigurna provedba vremenski osjetljivih upisa.
Ugovorna pravila za renoviranje, predaju i provedbu povrata.
Razlika između prvokupa i drugih prava ponovnog stjecanja.
Provjerite potpuni ugovor o kupnji nekretnine prije potpisa.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000