Raspodjela kupoprodajne cijene na inventar i namještaj: kada pokretnine izlaze iz osnovice poreza na promet i pristojbe za uknjižbu i kada prijeti prividna raspodjela.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Kod kupnje kuće ili stana često ostaju ugradbena kuhinja, namještaj ili sauna. Mnoge stranke žele dio kupoprodajne cijene pripisati tom inventaru, jer pokretnine ne podliježu porezu na promet nekretnina i pristojbi za uknjižbu. To štedi sporedne troškove, ali ima jasne granice.
Ovaj prilog objašnjava što je dopušteno kod raspodjele kupoprodajne cijene na inventar i namještaj. U središtu su osnovica poreza na promet nekretnina, razgraničenje između pokretnina i dijelova nekretnine te rizik prividne raspodjele.
Raspodjela je legitimna ako odgovara stvarnosti. Iz odvjetničke perspektive odlučujuće je čisto odvajanje pokretnog inventara i čvrsto povezanih dijelova te realna, dokaziva vrijednost.
Odgovorite na jedno do dva pitanja o vrsti i vrijednosti predmeta. Dobit ćete prvu procjenu dopuštenosti.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Samostalne pokretnine mogu se odvojiti od zemljišta. Čvrsto povezani dijelovi poput grijanja pripadaju nekretnini.
Radi li se o pravim pokretninama i odgovara li navedena vrijednost realnoj vrijednosti rabljenog, dio cijene koji otpada na inventar može se izdvojiti iz osnovice poreza na promet nekretnina i pristojbe za uknjižbu. Zabilježite predmete i njihovu vrijednost u ugovoru razumljivo i osigurajte dokaze.
Dajte raspodjelu odvjetnički provjeriti, kako bi izdržala usporedbu s tržištem.
Čvrsto povezani dijelovi pripadaju nekretnini i ne smiju se pripisati inventaru. I prenapuhane vrijednosti pokretnina smatraju se prividnom raspodjelom. Porezno tijelo tada može taj dio pripisati nekretnini, naknadno zatražiti porez i, ovisno o slučaju, provjeriti daljnje posljedice.
Dajte prije potpisa razjasniti koje je pripisivanje stvarno dopušteno.
Porez na promet nekretnina kod naplatne kupnje obračunava se prema protučinidbi, dakle prema kupoprodajnoj cijeni za nekretninu. Opća stopa poreza iznosi 3,5 posto. Pristojba za uknjižbu prava vlasništva u zemljišnu knjigu iznosi 1,1 posto i također se veže uz vrijednost upisanog prava, dakle uz nekretninu.
Oba davanja obuhvaćaju samo nekretninu samu. Otpadne li dio ukupne cijene na prave pokretnine, taj dio načelno ne pripada osnovici. Ako se inventar u ugovoru zasebno iskaže i realno procijeni, osnovica za porez na promet i pristojbu za uknjižbu razmjerno se smanjuje.
Koji se sporedni troškovi ukupno pojavljuju, pokazuje kalkulator sporednih troškova. Pojam poreza objašnjavamo u pojmovniku o porezu na promet nekretnina.
Odlučujuće je razgraničenje između samostalnih pokretnina i dijelova nekretnine. Slobodno postavljiv namještaj, odvojiva ugradbena kuhinja ili rastavljiva sauna u pravilu su pokretnine. Dijelovi čvrsto povezani sa zgradom poput sustava grijanja, sanitarne instalacije ili čvrsto zalijepljenih podnih obloga pripadaju pak nekretnini i ne mogu se izdvojiti.
Mjerodavno je može li se stvar odvojiti bez bitnog oštećenja tvari i procjenjuje li se u prometu samostalno. Pripadak koji služi trajnoj uporabi nekretnine i s njom čini gospodarsku cjelinu u dvojbi dijeli pravnu sudbinu glavne stvari. To je razvrstavanje u pojedinačnom slučaju osjetljivo i trebalo bi se razjasniti prije potpisa.
Čist popis inventara u ugovoru, koji imenuje svaki predmet i njegovu vrijednost, stvara jasnoću. Općenito o provjeri ugovora prije potpisa vidi prilog o provjeri kupoprodajnog ugovora prije potpisa.
Vrijednost pripisana inventaru mora izdržati usporedbu s tržištem, dakle odgovarati realnoj vrijednosti rabljenog. Bude li udio umjetno prenapuhan kako bi se smanjili porez na promet i pristojba za uknjižbu, radi se o prividnoj raspodjeli. Porezno tijelo prosuđuje gospodarski sadržaj, a ne puki naziv u ugovoru.
Prepozna li tijelo prenapuhano ili netočno pripisivanje, taj dio može ponovno pripisati nekretnini i naknadno zatražiti davanja. Ovisno o oblikovanju dolaze u obzir daljnje porezne posljedice. Ušteđeni sporedni troškovi tada nisu u razmjeru s rizikom.
Držite vrijednosti stoga realnima i dokazivima, primjerice računima, fotografijama ili procjenom. Raspodjela je legitimno sredstvo oblikovanja sve dok odgovara stvarnosti. Prvu procjenu rizika vašeg ugovora pruža provjera rizika ugovora.
Ovaj pregled pokazuje tipične predmete i njihovo porezno pripisivanje.
| Predmet | Razvrstavanje | Posljedica za davanja |
|---|---|---|
| Slobodno postavljiv namještaj Samostalna pokretnina | Može se izdvojiti uz realnu vrijednost | |
| Odvojiva ugradbena kuhinja U pravilu pokretnina | Izdvajanje moguće uz realnu vrijednost | |
| Sustav grijanja Čvrsto povezani dio | Ostaje dio osnovice | |
| Zalijepljena podna obloga Dio nekretnine | Izdvajanje nije moguće | |
| Prenapuhana vrijednost inventara Prividna raspodjela | Pripisivanje nekretnini i naknadni zahtjev |
Pripisivanje se ravna prema gospodarskom sadržaju, a ne prema nazivu u ugovoru. U dvojbi je potrebna pomna provjera pojedinačnog slučaja.
Oprez kod prenapuhanih vrijednosti: Umjetno prenapuhano pripisivanje inventaru smatra se prividnom raspodjelom i može dovesti do naknadnog zahtjeva za porez na promet i pristojbu za uknjižbu. Navodite samo realne, dokazive vrijednosti. Rezervacija prvog savjetovanja (72 eura) razjašnjava dopušteno oblikovanje.
Da, ali samo u dopuštenom okviru. Prave pokretnine ne podliježu porezu na promet nekretnina i pristojbi za uknjižbu. Bude li njihova vrijednost realno navedena i iskazana u ugovoru, osnovica se razmjerno smanjuje. Prenapuhani iznosi pak nisu dopušteni.
U inventar se računaju samostalne pokretnine koje se mogu odvojiti bez bitnog oštećenja, primjerice slobodno postavljiv namještaj ili odvojiva ugradbena kuhinja. Čvrsto povezani dijelovi poput grijanja, sanitarne instalacije ili zalijepljenih podova pak pripadaju nekretnini i ostaju u osnovici.
Kod prenapuhanog ili netočnog pripisivanja porezno tijelo može taj dio ponovno pripisati nekretnini i naknadno zatražiti porez na promet te pristojbu za uknjižbu. Ovisno o oblikovanju dolaze u obzir daljnje porezne posljedice. Držite vrijednosti stoga realnima i dokazivima.
Procijenite porez na promet, pristojbu za uknjižbu i daljnje sporedne troškove.
Na što paziti u kupoprodajnom ugovoru, i kod popisa inventara.
Tematska stranica o provjeri kupoprodajnog ugovora o nekretnini.
Kratka definicija poreza na promet nekretnina i njegove osnovice.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000