Kada kupnja nekretnine u Salzburgu zahtijeva odobrenje ili izjavu tijela za promet zemljistem: postupanje s drzavljanima EU, EEA i trece zemlje te odobrenje kao odgodni uvjet.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Tko kupuje nekretninu u Salzburgu, misli na kupoprodajnu cijenu, zemljisnu knjigu i povjerenistvo. Promet zemljistem se cesto previdi. Ovisno o drzavljanstvu kupca i o koristenju moze biti potrebno odobrenje ili izjava tijela za promet zemljistem prije nego sto se vlasnistvo uknjizi.
Ovaj clanak objasnjava kada se primjenjuje Salzburski zakon o prometu zemljistem, kako se postupa s drzavljanima EU i EEA te Svicarske, kada drzavljani trece zemlje trebaju odobrenje i zasto odobrenje pripada u ugovor kao odgodni uvjet. Clanak ne zamjenjuje provjeru pojedinacnog slucaja jer se zemaljski propis moze promijeniti.
S odvjetnickog stajalista promet zemljistem klasican je kamen spoticanja za prekogranicne kupce. Ako se odobrenje ne planira, ni najljepsi ugovor ne moze se uknjiziti. Ispravan redoslijed ugovora, odobrenja i placanja kupoprodajne cijene odlucuje o uspjehu stjecanja.
Odgovorite na jedno do dva pitanja o kupcu i o oblikovanju ugovora. Dobit cete prvo razvrstavanje je li potrebno odobrenje ili izjava.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Za promet zemljistem vazno je drzavljanstvo kupca, a kod drustava i njihovo sjediste te vlasnicki odnosi.
Ako stjecu austrijski drzavljani ili domace drustvo, pitanje odobrenja zbog stjecanja stranaca ne postavlja se. Ovisno o namjeni i koristenju ipak se mogu zahtijevati izjave prema propisima o prometu zemljistem, primjerice o namjeravanom koristenju. Razjasnite ovu tocku prije potpisa.
Pazite da ugovor uredno prikazuje pojedine pretpostavke uknjizbe. Orijentaciju nudi clanak o provjeri kupoprodajnog ugovora prije potpisa.
Kada stjece drustvo, vazno je ne samo sjediste nego cesto i vlasnicki odnosi. Putem udjela ili povjerenickih konstrukcija moze nastati inozemna veza koja dotice promet zemljistem. Dajte strukturu provjeriti prije kupnje, kako bi se prepoznala ispravna obveza odobrenja ili izjave.
Rano razvrstavanje sprjecava sklapanje ugovora koji se zbog nedostatka odobrenja ne moze uknjiziti. Dogovaranje prvog savjetovanja (72 eura) pomaze pri razvrstavanju.
Drzavljani EU, EEA i Svicarske pri stjecanju zemljista uvelike su izjednaceni s domacim osobama. Ovisno o namjeni ipak se moze zahtijevati izjava ili postupak pred tijelom za promet zemljistem. Ako je provedba uredjena u ugovoru i vezana uz uknjizbu, stjecanje je dobro osigurano.
Pazite da eventualna izjava o koristenju odgovara stvarnom koristenju. Netocne izjave mogu imati posljedice. Orijentaciju nudi sredisnja stranica o provjeri kupoprodajnog ugovora.
I izjednaceni kupci ne bi smjeli prepustiti slucaju provedbu prema propisima o prometu zemljistem. Ako u ugovoru nedostaje uredjenje izjave ili odobrenja, uknjizba se moze odgoditi ili propasti. Dajte dopuniti odgovarajucu klauzulu koja predvidja potrebne korake i odgodni uvjet.
Tako je osigurano da kupoprodajna cijena ne tece prije nego sto su ispunjene pretpostavke prema propisima o prometu zemljistem. Kako se uvjeti mogu oblikovati u ugovoru, produbljuje sredisnja stranica o provjeri kupoprodajnog ugovora.
Za drzavljane trece zemlje stjecanje zemljista u Salzburgu redovito podlijeze odobrenju. Ako je odobrenje tijela za promet zemljistem predvidjeno kao odgodni uvjet u ugovoru i vezano uz uknjizbu, provedba je osigurana. Vlasnistvo se uknjizuje tek kada odobrenje postoji.
Drzite spremnim rok i dokumente za postupak i uskladite povjerenicku provedbu s time. Tako kupac ne placa prije nego sto je odobrenje osigurano.
Ako za drzavljanina trece zemlje nedostaje uredjenje odobrenja tijela za promet zemljistem, stjecanje prijeti propasti. Bez odobrenja vlasnistvo se ne moze uknjiziti, a kupoprodajna cijena bi potekla bez osigurane protucinidbe. Dajte unijeti odobrenje kao uvjet u ugovor prije nego sto potpisete.
Buduci da pretpostavke ovise o pojedinacnom slucaju i o vazecem zemaljskom propisu, rana provjera je preporucljiva. Dogovaranje prvog savjetovanja (72 eura) razjasnjava put preko tijela za promet zemljistem.
Promet zemljistem je stvar saveznih zemalja. U Salzburgu Salzburski zakon o prometu zemljistem uredjuje pod kojim pretpostavkama stjecanje nekretnina zahtijeva odobrenje ili izjavu. Cilj je medju ostalim usmjeravati odredjena koristenja i kontrolirati stjecanje osoba bez dovoljne veze. Koji pragovi i postupci konkretno vrijede, ovisi o vazecoj verziji.
Mjerodavno je najprije tko stjece. Kod fizickih osoba vazno je drzavljanstvo, kod drustava sjediste i vlasnicki odnosi. Putem udjela, povjerenickih konstrukcija ili dugorocnih prava koristenja moze nastati inozemna veza koja dotice promet zemljistem, cak i ako na prvi pogled stjece domaca osoba.
Uz to ulogu igra vrsta nekretnine i njezino koristenje. Tocno razvrstavanje zahtijeva uvid u aktualni zemaljski propis. Prvu orijentaciju o provjeri ugovora daje nas provjera rizika ugovora.
Gradjani EU, EEA i Svicarske pri stjecanju zemljista uvelike su izjednaceni s domacim osobama. To proizlazi iz slobode kretanja kapitala i poslovnog nastana. Ipak, ovisno o namjeni i koristenju, moze se zahtijevati izjava tijelu za promet zemljistem, primjerice o namjeravanom koristenju nekretnine.
Za drzavljane trece zemlje, dakle izvan EU i EEA, stjecanje redovito podlijeze odobrenju. O odobrenju odlucuje nadlezno tijelo za promet zemljistem, u pravilu okruzno upravno tijelo. Bez tog odobrenja vlasnistvo se ne moze uknjiziti u zemljisnu knjigu pa stjecanje ostaje u lebdecem stanju.
Buduci da postupanje ovisi o pojedinacnom slucaju, o namjeni i o vazecem zemaljskom propisu, razvrstavanje bi trebalo uslijediti prije kupnje. Orijentaciju koje dokumente prikupiti nudi nasa kontrolna lista o dokumentima prije provjere ugovora.
Ove tocke odlucuju je li stjecanje podobno za odobrenje i moze li se nesmetano uknjiziti.
| Tocka | Preporucljivo | Moguci rizik |
|---|---|---|
| Kupac Rano razvrstan | Drzavljanstvo i struktura su razjasnjeni | Skrivena inozemna veza ostaje neprepoznata |
| EU, EEA, Svicarska Izjava pripremljena | Eventualna izjava pravodobno dana | Izjava koja nedostaje odgadja uknjizbu |
| Treca zemlja Odobrenje planirano | Postupak pred tijelom pripremljen | Stjecanje propada bez odobrenja |
| Ugovor Uvjet postavljen | Odobrenje kao odgodni uvjet | Vezanost bez osiguranja odobrenja |
| Placanje Osigurano preko povjerenistva | Cijena tek nakon ispunjenih pretpostavki | Placanje prije osigurane uknjizbe |
Koji pragovi, rokovi i postupci konkretno vrijede, ravna se prema vazecoj verziji Salzburskog zakona o prometu zemljistem i provjerava se u pojedinacnom slucaju.
Oprez kod prekogranicne kupnje: Ako je potrebno odobrenje tijela za promet zemljistem i nije planirano, vlasnistvo se ne moze uknjiziti. Razjasnite odobrenje prije nego sto se obvezete i platite. Dogovaranje prvog savjetovanja (72 eura) ovdje moze brzo stvoriti jasnocu.
Ako je odobrenje potrebno, ono pripada u kupoprodajni ugovor kao odgodni uvjet. Ugovor tada razvija svoje puno djelovanje tek kada tijelo za promet zemljistem izda odobrenje. Tako je osigurano da nijedna strana ne ostaje vezana uz ugovor koji se zbog nedostatka odobrenja ne moze uknjiziti.
Povjerenicka provedba trebala bi biti uskladjena s odobrenjem. Kupoprodajna cijena ostaje kod povjerenika dok odobrenje ne postoji i uknjizba nije osigurana. Tek tada se isplacuje. Time kupac ne snosi rizik placanja bez osigurane protucinidbe, a prodavatelj dobiva svoj novac cim je stjecanje odobreno.
Buduci da pretpostavke ovise o pojedinacnom slucaju i o aktualnom zemaljskom propisu, smislena je pratnja ureda koji poznaje postupak pred tijelom za promet zemljistem. Kako tece uknjizba vlasnistva, pokazuje clanak o izjavi o uknjizbi i uknjizbi.
Gradjani EU, EEA i Svicarske pri stjecanju zemljista uvelike su izjednaceni s domacim osobama. Ovisno o namjeni i koristenju ipak moze biti potrebna izjava tijelu za promet zemljistem. Razjasnite konkretan slucaj prije kupnje jer zahtjevi ovise o zemaljskom propisu.
Za drzavljane trece zemlje izvan EU i EEA stjecanje u Salzburgu redovito podlijeze odobrenju. O odobrenju odlucuje nadlezno tijelo za promet zemljistem. Bez odobrenja vlasnistvo se ne moze uknjiziti u zemljisnu knjigu.
Odobrenje pripada u kupoprodajni ugovor kao odgodni uvjet, vezano uz uknjizbu. Povjerenicka provedba uskladjuje se s time, tako da kupoprodajna cijena tece tek kada odobrenje postoji i uknjizba je osigurana. Tako nijedna strana ne ostaje vezana uz ugovor koji se ne moze uknjiziti.
Sredisnja stranica o tome kako provjeriti kupoprodajni ugovor prije potpisa.
Koje tocke trebaju biti razjasnjene prije potpisa da bi stjecanje uspjelo.
Kako vlasnistvo dolazi u zemljisnu knjigu i koje pretpostavke ima uknjizba.
Koje dokumente trebate prikupiti za razvrstavanje stjecanja.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000