Primopredaja

Prijevremena predaja ključeva prije upisa

Koji rizici nastaju kada kupac dobije ključeve prije upisa i kako ugovor uređuje korištenje, troškove i povrat.

Vaša kancelarija

BRANDAUER Rechtsanwälte

Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo

Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.

Pozovite direktno +43 662 6280000 WhatsApp Pošaljite email Zakažite prvi razgovor (72 eura)

6. srpnja 2026. · Mag. Bernhard Brandauer, Rechtsanwalt

Kupci ponekad žele renovirati, unijeti namještaj ili koristiti nekretninu prije upisa. Prijevremena predaja ključeva je praktična, ali pravno osjetljiva. Kupac još nije upisani vlasnik, a možda već snosi troškove i odgovornost.

Ovaj tekst objašnjava šta treba urediti kada korištenje počne prije upisa u zemljišnu knjigu. U fokusu su posjed, rizik, troškovi, osiguranje, povrat i povjereništvo.

Rana predaja nije automatski pogrešna. Potreban je jasan dogovor da praktičan korak ne postane spor.

Brza provjera

Da li je pitanje dovoljno razjašnjeno prije potpisa?

Odgovorite na dva kratka pitanja o dokumentima i ugovornoj odredbi.

Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.

01 Pitanje 1

Imate li nacrt ugovora, zemljišnoknjižni izvadak i ključne dokumente?

Bez dokumenata se ne može provjeriti da li nacrt ugovora pravilno obuhvata pitanje.

Svi putevi na jednom mjestu

Pregled svih odgovora.

Dokumentacija još nije dovoljna.

Prvo zatražite nacrt ugovora, aktuelni zemljišnoknjižni izvadak i dokumente o nekretnini. Bez toga se ne može pouzdano procijeniti da li su plaćanje, primopredaja i upis sigurno pripremljeni.

Osnova je dokumentovana, ali ugovor treba pažljivo pročitati.

Ako se dokumenti i nacrt ugovora podudaraju, polazna situacija je bolja. Ipak treba provjeriti dospijeće, povjereništvo, dokaze, primopredaju i posljedice kašnjenja.

Rizik još nije dovoljno osiguran.

Ako tačka ostaje otvorena, ugovor treba doraditi prije potpisa. Prema situaciji dolaze u obzir uslov, zadržavanje, pravo odustanka, garancija ili jasnije pravilo dospijeća.

Sve preporuke na jednom mjestu

Dokumentacija još nije dovoljna.

Prvo zatražite nacrt ugovora, aktuelni zemljišnoknjižni izvadak i dokumente o nekretnini. Bez toga se ne može pouzdano procijeniti da li su plaćanje, primopredaja i upis sigurno pripremljeni.

Osnova je dokumentovana, ali ugovor treba pažljivo pročitati.

Ako se dokumenti i nacrt ugovora podudaraju, polazna situacija je bolja. Ipak treba provjeriti dospijeće, povjereništvo, dokaze, primopredaju i posljedice kašnjenja.

Rizik još nije dovoljno osiguran.

Ako tačka ostaje otvorena, ugovor treba doraditi prije potpisa. Prema situaciji dolaze u obzir uslov, zadržavanje, pravo odustanka, garancija ili jasnije pravilo dospijeća.

Zašto kupac još nije vlasnik

Potpis ugovora priprema sticanje, ali ga ne završava. Vlasništvo prelazi tek upisom u zemljišnu knjigu. Do tada prodavatelj ostaje upisani vlasnik.

Ako kupac ipak dobije ključeve i korištenje, nastaje međufaza. Mora biti jasno da li smije samo pripremati, renovirati, stanovati ili iznajmljivati.

Ova razlika pripada u ugovor ili posebni sporazum o primopredaji. Sama predaja ključeva nije dovoljna.

Troškovi, rizik i osiguranje u međufazi

Od stvarne primopredaje troškovi struje, grijanja, komunalija ili održavanja mogu praktično preći na kupca. Ugovor mora reći od kojeg datuma prelaze koristi, tereti i rizik.

Osiguranje je posebno važno. Ako dođe do požara ili vode u međufazi, strane moraju znati koja polica važi i ko prijavljuje štetu.

Više u tekstu koristi, tereti i prijelaz rizika i na stranici primopredaja i posjed.

Međufaza

Šta urediti kod prijevremene predaje ključeva

Što ranije korištenje počinje, to jasniji dogovor treba biti.

Korištenje prije upisa
Tačka	Sigurna odredba	Rizik ako nedostaje
Korištenje Obim definisan	Renoviranje, skladištenje ili stanovanje odvojeni	Spor oko dozvoljenog korištenja
Troškovi Datum presjeka naveden	Obračun ostaje jasan	Otvoreni troškovi
Šteta Stanje zapisano	Dokaz o promjenama	Nejasan uzrok
Osiguranje Pokriće provjereno	Šteta je raspoređena	Praznina u pokriću
Povrat Pravila povrata ugovorena	Nekretnina se može vratiti	Ulaganje bez sigurnosti

Rano korištenje ne smije zaobići povjereništvo ili upis.

Važno: Prijevremena predaja ključeva ne zamjenjuje upis ni povjereničku isplatu. Prije predaje razjasnite stanje, korištenje i povrat.

Pripremiti zapisnik i pravila povrata

Svaka rana primopredaja treba biti dokumentovana zapisnikom. U njemu stoje očitanja brojila, ključevi, vidljivi nedostaci, inventar, fotografije i otvoreni radovi.

Pravila povrata su važna ako ugovor propadne zbog finansiranja, odobrenja ili drugog uslova. Dogovor treba reći kada kupac izlazi, ko snosi ulaganja i u kojem stanju se nekretnina vraća.

Praktičan početak je tekst o zapisniku o primopredaji kuće ili stana.

FAQ