Prestanak prava građenja: zaštita založnih prava na naknadi

Članak 10. austrijskog Zakona o pravu građenja povezuje djelovanje obezbjeđenja sa posebnim uslovom: nosiocu prava građenja pri prestanku mora pripadati naknada za zgradu prema zakonu ili ugovoru. Tek tada se založna i druga stvarna prava na pravu građenja protežu na naknadu.

Odredba opisuje promjenu predmeta obezbjeđenja. Pravo građenja, koje je bilo početna tačka obezbjeđenja, prestaje. Zakonska veza se zatim pomjera na potraživanje naknade. Za dalju provjeru obezbjeđenja odlučujuće postaje pravo na isplatu.

Pravilo istovremeno pokazuje šta samo po sebi ne rješava. Ono ne utvrđuje da se naknada duguje u svakom slučaju. Bez uvida u dokumente ne određuje ni iznos ni način ostvarivanja konkretnog prava. Ova pitanja ostaju vezana za zakon, ugovor i stvarne činjenice.

Kod kupovine ili finansiranja zato treba prvo provjeriti da li ugovor izričito uređuje prestanak i naknadu. Postojeći tekst o kupovini prava građenja ili superedifikata obrađuje opštu klasifikaciju ovih posebnih oblika. Ovdje je pitanje uže: šta se dešava sa obezbjeđenjem kada nastane potraživanje naknade?

Potraživanje mora proizlaziti iz konkretnog pravnog osnova. Članak 10. govori o naknadi koja pripada na osnovu zakona ili ugovora o pravu građenja. Zato se iz samog isteka roka ne može zaključiti da postoji unaprijed određen iznos bez čitanja ugovora i primjenjivog zakonskog pravila.

Provjeravaju se ugovoreni rok, tačan razlog prestanka i odredbe o zgradi. Važno je utvrditi i ko treba platiti naknadu. Odredba može biti vezana za stanje zgrade, način obračuna ili dostavljanje određenih dokaza. Tekst ugovora pokazuje koje činjenice još treba utvrditi.

Obračun se također mora čitati zajedno sa ugovorom. Važni mogu biti zgrada opisana u dokumentima, naknadne izmjene, ugovoreni način procjene i dan na koji se stanje procjenjuje. Opšta procjena ne zamjenjuje pregled dokumentacije kada iznos utiče na kredit ili oslobađanje obezbjeđenja.

Za kupca zemljišta ili prava građenja ovo je osnovno prethodno pitanje. Ugovor o kupoprodaji treba pokazati da li se postojeće ili očekivano potraživanje prenosi, ustupa, prebija ili obrađuje putem povjereničke isplate. Bez te raspodjele nije jasno na šta se obezbjeđenje odnosi.

Prema članku 10. založna i druga stvarna prava na pravu građenja protežu se na naknadu ako je ispunjen zakonski uslov. Za založnog povjerioca prestanak prava građenja zato ne završava provjeru obezbjeđenja. Potraživanje naknade postaje nova tačka povezivanja.

Najprije treba utvrditi koja prava zaista postoje na pravu građenja. To zahtijeva pregled relevantnih zemljišnoknjižnih upisa i isprava kojima su prava zasnovana ili bliže određena. Spominjanje drugih stvarnih prava pokazuje da provjera ne smije stati kod jednog bankarskog založnog prava. Svaka relevantna pravna pozicija treba vlastitu ocjenu.

Djelovanje obezbjeđenja ne smije se poistovjetiti sa slobodnom isplatom. Ako se naknada treba isplatiti nosiocu prava građenja, put isplate mora uzeti u obzir pogođena prava. Potrebna saglasnost, izjava ili postupak zavise od isprava, vrste prava i ugovora.

Opšta provjera zemljišnih knjiga ostaje poseban korak. Tema zemljišnih knjiga i tereta objašnjava vlasništvo, prvenstveni red i terete. Kod naknade se dodatno provjerava kako su konkretno pravo i konkretna isplata povezani.

Provjera počinje važećim ugovorom o pravu građenja i svim izmjenama. Iz njih trebaju proizlaziti rok, razlog prestanka, pravilo o naknadi, zgrada i mogući način obračuna. Sporedni sporazumi i naknadne izmjene ne smiju se zanemariti ako utiču na naknadu ili obezbjeđenje.

Zatim se stanje u zemljišnim knjigama upoređuje sa ispravama. Važni su upisi koji se odnose na pravo građenja, založne isprave, prvenstveni red i naznake drugih stvarnih prava. Stariji izvadak možda ne prikazuje kasnije izmjene, pa za isplatu treba koristiti aktuelni izvadak.

U spisu trebaju biti i dokumenti o prestanku prava građenja i naknadi. To mogu biti obavijesti o isteku, obračuni, procjene, priznanja, zahtjevi za plaćanje i prepiska sa povjeriocima. Oni pokazuju da li strane polaze od istog potraživanja i istog iznosa.

Ako je zgrada mijenjana ili proširena, njen opis mora se podudarati u svim dokumentima. Ugovor, planovi i obračun trebaju se odnositi na isto stanje zgrade. Tekst o kupovini kuće za rušenje i raspodjeli troškova dodatno pokazuje zašto stanje zgrade u kupoprodajnom ugovoru treba biti opisano precizno.

Kupoprodajni ugovor treba što preciznije označiti potraživanje naknade. Treba navesti pravni osnov, ugovor o pravu građenja, zgradu, predloženi obračun i poznati iznos ili način obračuna. Ako je iznos još otvoren, ugovor treba urediti sljedeće korake i ekonomsku raspodjelu rizika.

I primalac isplate mora biti jasno određen. Naknada može biti namijenjena nosiocu prava građenja, dok se prava na pravu građenja prema članku 10. protežu na potraživanje. Zato treba navesti ko plaća, kome plaćanje oslobađa od obaveze i koji dokazi moraju biti dostupni.

U povjereničkoj isplati uslovi oslobađanja novca trebaju odražavati prava obezbjeđenja. Povjerenik treba imati relevantne ugovore, aktuelne podatke iz zemljišnih knjiga i informacije pogođenih povjerilaca. Isplata samo zato što je pravo građenja prestalo ili izbrisano može zaobići zakonsku vezu obezbjeđenja.

Pravilna procedura zavisi od činjenica. Tema povjereničke isplate i kupoprodajne cijene objašnjava opštu logiku takvog plaćanja. Za konkretan slučaj i dalje treba utvrditi potraživanje naknade i prava koja se na njega protežu.

Česta greška je pretpostavka da svaki prestanak prava građenja automatski stvara određenu naknadu. Članak 10. povezuje djelovanje obezbjeđenja sa naknadom koja pripada na osnovu zakona ili ugovora. Taj uslov se prvo mora utvrditi.

Rizično je i poistovjetiti prestanak prava građenja sa isplatom bez tereta. Prvobitni predmet prava može nestati, dok se obezbjeđenje proteže na naknadu. Brisanje ili istek zato ne zamjenjuju provjeru isplate.

Često se previde prava koja se ne doživljavaju kao klasično bankarsko založno pravo. Članak 10. spominje založna i druga stvarna prava. Zemljišne knjige i osnovne isprave treba pročitati u cjelini kako bi se razmotrila svaka relevantna pozicija.

Nejasan opis zgrade može dovesti do pogrešnog obračuna. Ako ugovor, planovi i obračun prikazuju različita stanja ili dijelove zgrade, potraživanje naknade se ne može pouzdano povezati. Neslaganje treba riješiti prije isplate.

Najprije se utvrđuje zbog čega pravo građenja prestaje i kada taj događaj nastupa. Zatim se zajedno čitaju ugovor, izmjene, zemljišne knjige i isprave o založnim ili drugim stvarnim pravima. Tada se može procijeniti da li je naknada važna za obezbjeđenje.

Sljedeći korak je utvrđivanje potraživanja, obračuna i obaveznika plaćanja. Strane trebaju pismeno evidentirati koji dokumenti nedostaju i ko ih pribavlja. Ako postoje različiti obračuni, osnov se mora razjasniti prije pripreme isplate ili prebijanja.

Zatim se djelovanje obezbjeđenja prevodi u konkretan put isplate. Ugovor, informacije povjeriocima i nalog za povjereničku isplatu trebaju navoditi istog primaoca, iste uslove i isti obim isplate. Jasna dokumentacija olakšava dokazivanje da su zakonski i ugovorni zahtjevi uzeti u obzir.

Izraz promjena predmeta obezbjeđenja zato treba shvatiti kao praktičan signal za provjeru. Prestanak prava građenja ne završava pitanje obezbjeđenja. Odlučujuće ostaje da li naknada pripada i koja se prava prema članku 10. na nju protežu.

Pojam založnog prava objašnjen je u pojmovniku. Za konkretnu transakciju treba pregledati cjelokupnu ugovornu i platnu dokumentaciju.