Kupovina nekretnine u eksproprijacionom postupku: prije potpisa provjeriti tok postupka, naknadu, prenos vlasništva, zemljišnu knjigu i isplatu cijene.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Ako kupac sazna da organ javne vlasti namjerava zahvatiti nekretninu ili već vodi eksproprijacioni postupak, kupovina zahtijeva posebnu provjeru. Važni su pravni osnov, obuhvaćena površina, stanje postupka, moguća naknada i pitanje može li se planirani prenos vlasništva provesti kako je predviđeno.
Zakon o eksproprijacionoj naknadi za željeznice (EisbEG) posebni je propis za svoje materijalno područje primjene. Kod željezničkog projekta treba provjeriti i Eisenbahngesetz 1957, projektnu dokumentaciju i konkretno rješenje organa. Najava projekta ili područje zabrane gradnje nije isto što i formalni eksproprijacioni postupak.
Ovaj članak obrađuje kupovinu nekretnine dok traje eksproprijacioni ili drugi postupak prenosa. Ograničenja gradnje, privatne služnosti i običan prijedlog za upis bez javnog zahvata posebne su teme.
Četiri pitanja pokazuju odgovaraju li spis, prenos vlasništva i ugovorna pravila o cijeni.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Broj predmeta, pravni osnov, plan i stanje postupka moraju odgovarati konkretnoj nekretnini.
Zatražite potpuni status rješenja i spisa: broj predmeta, plan, dostavu, položaj stranaka, pravna sredstva i sporazume. Dok se to ne razjasni, ne treba davati obavezujuću ponudu s neograničenim dospijećem cijene.
Razjasnite ko se u postupku tretira kao pogođena osoba, koja se površina i šteta procjenjuju i kako se svaka naknada ekonomski raspoređuje između stranaka. Očekivani iznos nije pouzdana osnova za kupoprodajnu cijenu.
Ugovor treba povezati uslove, povjereničku isplatu, zadržavanje dijela cijene, obavezu saradnje i povrat s provjerljivim koracima. Sam datum dospijeća ne uređuje posljedice rješenja, pravnog lijeka ili problema pri upisu.
Sada svaku ugovornu izjavu uporedite sa spisom, planom i zemljišnom knjigom. I uz potpunu dokumentaciju treba odrediti ko komunicira s organom, ko snosi troškove i kako se postupa kod kasnije promjene postupka.
Najava projekta, ispitivanje trase, područje zabrane gradnje ili privremeno dopuštanje geodetskih radova sami po sebi ne dokazuju da eksproprijacioni postupak traje. Potrebno je dokumentovati konkretan osnov, obuhvaćenu površinu i trenutno stanje.
EisbEG, BGBl. br. 71/1954, poseban je propis. Istorijski naziv u zakonskom dokumentu RIS-a ne znači da svaki javni postupak potpada pod taj zakon. Kod željezničkih objekata treba dodatno provjeriti Eisenbahngesetz 1957, odobreni projekat i konkretno rješenje.
Kupoprodajni ugovor treba navesti da li organ traži vlasništvo, služnost, privremeno korištenje ili drugi pravni položaj. Od te mjere zavise raspolaganje, korištenje, naknada i put do upisa.
Prije potpisa treba provjeriti zahtjev ili pokretanje postupka, planove s brojevima parcela, obavijesti stranaka, zapisnike, rješenja i dokaze o dostavi. Treba provjeriti i pravna sredstva, odgodno dejstvo, nagodbe te već plaćene ili ugovorene iznose.
Dokumenti moraju odgovarati nekretnini koja se kupuje. Trasa može zahvatiti samo dio parcele, dok plan može prikazati dodatne površine za gradilišni pristup ili privremeno korištenje. Ugovor te površine treba odvojeno označiti i obuhvatiti privremeni zahvat.
Nedostajući dijelovi spisa ne mogu se zamijeniti opštom izjavom da je kupac upoznat sa stanjem. U zavisnosti od slučaja mogu biti potrebni uslov prije obavezivanja ili isplate, obaveza prodavca da dostavi dokaze i pravilo za naknadno saznate informacije.
Eksproprijaciona naknada zavisi od gubitka pravnog položaja i okolnosti postupka. Zato treba utvrditi pogođenu osobu, obim zahvata, način procjene i relevantni datum. Bez toga se očekivana isplata ne može pouzdano oduzeti od kupoprodajne cijene.
Ko može tražiti naknadu zavisi od konkretnog pravnog položaja i primjenjivog posebnog propisa. Prodavac i kupac mogu međusobno rasporediti ekonomsku korist i troškove. Takav dogovor ne obavezuje organ i ne zamjenjuje potrebni položaj stranke u postupku.
Poseban rizik nastaje kada ugovor oslobađa cijelu cijenu, a naknadu samo usputno spominje. Tada ostaje nejasno dobija li kupac cijelu nekretninu, gubi li njen dio ili preuzima zahvat projekta, kao i ko mora vratiti ili izjednačiti kasniju razliku.
Postupak, naknadu i zemljišnu knjigu treba urediti kao jedan redoslijed.
| Tačka | Dokaz | Ugovorna posljedica |
|---|---|---|
| Postupak Rješenje, pravni osnov i plan | Tačno navesti pogođena prava i površine | |
| Naknada Zahtjev i osnov procjene | Rasporediti ekonomsku korist i troškove | |
| Vlasništvo Zemljišna knjiga i uslovi upisa | Prenos vlasništva ne samo obećati | |
| Isplata Povjerenički nalog i koraci oslobađanja | Urediti zadržavanje, povrat i posljedice |
Odgovarajuće ugovorno rješenje zavisi od rješenja, pogođene površine i položaja svake stranke.
Prema § 431 ABGB, vlasništvo na nepokretnoj stvari u pravilu se stiče upisom u javne knjige. Kupoprodajni ugovor daje ugovornu osnovu. Za upis se moraju podudarati isprave, saglasnost za upis, prvenstveni red i ostali uslovi zemljišne knjige.
Zakon o zemljišnim knjigama u RIS-u uređuje zemljišnoknjižnu provedbu. Eksproprijacioni postupak u toku ne prenosi automatski vlasništvo na kupca. Može uticati na pravo prodavca da raspolaže, oslobađanje tereta, prvenstveni red i izjavu koju prodavac još može valjano dati.
Prije podnošenja prijedloga treba provjeriti da li je nekretnina ista kao u upravnom planu, da li se mora uzeti u obzir rješenje ili zabilježba i da li prodavac ima potrebno pravo raspolaganja. Aktuelni izvadak iz zemljišne knjige ne prikazuje cijeli upravni spis.
Povjerenička provedba treba pratiti upravni i zemljišnoknjižni redoslijed. Moguće tačke oslobađanja su određeno rješenje, razjašnjenje pogođene površine, siguran prijedlog za upis, oslobađanje tereta i ugovoreno postupanje s naknadom.
Zadržavanje dijela cijene može biti korisno kada je otvoren određen iznos ili dokument. Ono ne zamjenjuje pravnu provjeru i ne smije ostati neodređeno. Ugovor treba navesti iznos ili način obračuna, dospijeće, čuvanje, korisnika isplate i povrat.
Za novo rješenje, pravni lijek ili drugačiju procjenu površine potrebna je jasna posljedica. Zavisno od okolnosti to mogu biti uslovi, odustajanje, promjena cijene, dopuna dokumentacije ili povrat transakcije.
Ugovor treba opisati javnu mjeru brojem predmeta, datumom, prilogom s planom i pogođenim dijelovima parcela. Izjave prodavca, obaveze otkrivanja i saradnja s organom i zemljišnom knjigom moraju odgovarati tom opisu.
Ugovor treba urediti zahtjev za naknadu, ekonomsku raspodjelu, troškove, tok novca i obavezu informisanja. Kupac treba moći vidjeti dobija li cijelu nekretninu, gubi li njen dio ili ostaje teret ili korištenje u korist izvođača projekta.
Opšta formulacija da se nekretnina kupuje u poznatom stanju ne odgovara na ova pitanja. Kada je zahvat pravno ili ekonomski važan, nacrt treba uporediti s izvornim spisom prije ponude, isplate i upisa.
To zavisi od pravnog osnova, stanja postupka, pogođene površine i prava raspolaganja. Ugovor sam po sebi nije automatski sigurna osnova za kasniji upis vlasništva. Rješenje i zemljišnoknjižni status treba provjeriti prije obavezivanja.
Ne. Pravo i položaj stranke zavise od konkretnog pravnog položaja i posebnog propisa. Stranke mogu međusobno rasporediti ekonomsku korist, ali njihov dogovor ne obavezuje organ.
Ne. On je važan dio provjere, ali ne zamjenjuje upravni spis, plan, rješenje, dokaz dostave i stanje pravnih lijekova. Upravna mjera koja još nije vidljiva u knjizi može biti odlučujuća.
Neograničena isplata je rizična ako su postupak, površina, upis ili naknada otvoreni. Oslobađanje treba vezati za konkretne dokaze i uskladiti sa zadržavanjem ili pravilima povrata.
Oprez: Javni zahvat može uticati na površinu, vrijednost i kasniji upis. Potpis i isplatu treba izvršiti tek kada spis, naknada i ugovorne posljedice odgovaraju jedni drugima.
Primati aktuelne informacije: Dalje informacije o kupovini nekretnina i provjeri ugovora dostupne su putem Brandauer News.
Podatke iz listova A, B i C uporediti s kupoprodajnim dokumentima.
Razumjeti otvoreni dnevnički broj i pitanja prvenstvenog reda.
Spise i isplatu cijene provjeriti kod građanske parnice u toku.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000