Provjerite prirodni spomenik na nekretnini: rješenje o zaštiti, okolina, održavanje, dozvole i ugovorni rizici prije kupovine.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Ako se na nekretnini koju kupujete nalazi prirodni spomenik, njegov status zaštite može uticati na planirano korištenje, održavanje i vrijednost nekretnine. U Salzburgu se posebno lijepi ili rijetki prirodni oblici, zajedno sa neposrednom okolinom, mogu zaštititi upravnim rješenjem.
Prije potpisivanja kupci trebaju znati sadržaj rješenja, njegov prostorni obuhvat i dozvoljene mjere. Izvod iz zemljišne knjige često ne daje odgovor na ova pitanja. Važni su i pristup zaštićenom području, tekuće održavanje i dogovor sa nadležnim organom za zaštitu prirode.
Ovaj članak se odnosi isključivo na formalno proglašeni prirodni spomenik na kupljenoj nekretnini ili uz nju. Opća zaštićena područja, zaštita zgrada kao spomenika kulture i obična zaštita drveća imaju druga pravila i ovdje se navode samo radi razlikovanja.
Tri pitanja razvrstavaju rješenje o zaštiti, planirano korištenje i ugovorno osiguranje.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Zaštićeni objekat, broj parcele i neposredna okolina moraju se podudarati.
Zatražite rješenje o zaštiti, plan položaja ili površine, dopune i prepisku sa organom. Prirodni spomenik treba povezati sa tačnim brojem parcele i planiranim korištenjem prije konačnog dogovora o cijeni i dospijeću.
Opišite sve planirane zahvate, građevinske radove, pristupne puteve i održavanje. Prije potpisivanja razjasnite da li je potrebna dozvola ili koordinacija sa okružnim upravnim organom i koje mjere vlasnik mora trpjeti ili izvršiti.
Uporedite tekst ugovora sa rješenjem, planom i upravnim zahtjevima. Ugovor treba jasno rasporediti poznata ograničenja, predate dokumente, održavanje, pristup i otvorene postupke.
Dopunite nacrt konkretnim zaštićenim objektom, prostornim obuhvatom, dozvoljenim korištenjem, obavezama održavanja i pristupa te posljedicama drugačije upravne procjene. Zavisno od značaja mogu biti primjereni uslov, zadržavanje dijela cijene ili prilagođena odredba o cijeni.
Prema §§ 6 do 8 Salzburškog zakona o zaštiti prirode iz 1999. godine, posebno lijepi, rijetki i vrijedni prirodni oblici, zajedno sa neposrednom okolinom, mogu biti proglašeni prirodnim spomenicima. U Salzburgu proglašenje vrši okružni upravni organ rješenjem. Za kupovinu je zato važan konkretan upravni dokument, a ne samo oznaka u oglasu.
Rješenje treba čitati prema prostornom i sadržajnom obuhvatu. Može obuhvatiti sam prirodni oblik i njegovu neposrednu okolinu. Kupci zato trebaju provjeriti koje parcele, dijelovi parcela i planovi su obuhvaćeni te da li je rješenje kasnije dopunjeno ili izmijenjeno.
Prirodni spomenik treba razlikovati od općeg zaštićenog područja i od zaštite zgrade kao spomenika kulture. Ove kategorije imaju različite pravne osnove, organe i sadržaj zaštite. Sličan opis u oglasu ne rješava pitanje klasifikacije.
Pokrajina Salzburg navodi da su određeni zahvati u prirodnim spomenicima načelno zabranjeni ili dopušteni samo uz dozvolu okružnog upravnog organa. Konkretan obuhvat zavisi od zaštićenog objekta, rješenja i planirane mjere.
Prije kupovine zato treba posebno opisati građevinske radove, promjene terena, sječu, orezivanje, pristupne puteve, vodove i ograde. I održavanje koje izgleda uobičajeno može biti pravno važno ako mijenja zaštićeni prirodni oblik ili neposrednu okolinu.
Za određene projekte izvan posebnih zaštićenih područja Pokrajina Salzburg navodi i § 25 NSchG kao osnovu obaveze pribavljanja dozvole. Nadležan je okružni upravni organ, a u gradu Salzburgu gradski magistrat. Privatna ugovorna odredba ne zamjenjuje potrebnu upravnu odluku.
Obuhvat zaštite, korištenje, održavanje i troškovi trebaju konkretan dokument ili pravilo.
| Tačka provjere | Dokument ili pitanje | Moguća posljedica za cijenu |
|---|---|---|
| Zaštićeni objekat Rješenje, plan i broj parcele | Koja površina je obuhvaćena? | |
| Zahvat Gradnja, sječa, pristup ili vod | Koja mjera je dopuštena? | |
| Održavanje Plan održavanja i zahtjevi organa | Ko obavlja i plaća tekuće radove? | |
| Pristup Pristup vlasnika i organa | Koje korištenje je praktično moguće? | |
| Ugovor Prilozi, uslov i posljedice | Kako se rješava odstupanje? |
Ekonomska procjena zavisi od rješenja, planiranog korištenja, obima održavanja i ugovora.
Početni paket treba sadržati aktuelni izvod iz zemljišne knjige, zbirku isprava, katastarske i situacione planove te potpuno rješenje o prirodnom spomeniku sa prilozima. Kupci trebaju provjeriti i registar zaštite prirode te prikaz u sistemu SAGIS. Pokrajina Salzburg navodi oba izvora za određivanje zaštićenih područja.
Izvod iz zemljišne knjige pokazuje upisana prava i terete. On ne zamjenjuje provjeru rješenja o zaštiti prirode i njegovih planova. Ako u zemljišnoj knjizi nema napomene, to ne dokazuje da prirodni spomenik ne postoji. Prostorni obuhvat mora odgovarati aktuelnom katastarskom stanju.
Zatražite dopise organa, otvorene zahtjeve, sporazume o održavanju, obračune troškova i podatke o ranijim zahvatima. Kod prenosa vlasništva treba razjasniti da li će tekuće obaveze, prava pristupa ili upravni zahtjevi praktično teretiti novog vlasnika.
Četiri koraka povezuju upravne dokumente, korištenje i cijenu.
Zaštićeni objekat mora odgovarati nekretnini koja se kupuje.
Planirane mjere mogu pokrenuti provjeru zaštite prirode.
Cijena zavisi i od održavanja, pristupa i ograničenja.
Ugovor poznate činjenice treba pretvoriti u jasne posljedice.
Oprez kod općih obećanja: Izjava „Prirodni spomenik može ostati“ ne odgovara ni na pitanje obuhvata zaštite ni na dopuštenost planiranih mjera. Odlučujući su rješenje, plan, korištenje i upravni zahtjevi.
Kupoprodajni ugovor treba prirodni spomenik označiti rješenjem, planom, brojem parcele i predatim prilozima. Opća izjava da kupac preuzima nekretninu prema viđenom stanju ne razjašnjava dovoljno obuhvat zaštite ni poznate obaveze održavanja.
Za otvorena pitanja mogu, zavisno od transakcije, doći u obzir uslov za upravno razjašnjenje, obaveza predaje dokumenta prije dospijeća cijene, zadržavanje dijela cijene ili prodavateljeva garancija. Okidač mora biti odrediv. Opći izraz poput „odobreno od organa“ ostavlja otvorenim koja mjera i koji organ se podrazumijevaju.
Ugovorno pravilo treba obuhvatiti i pristup, održavanje, otvorene postupke i troškove. Kod odstupanja treba odrediti ko ga utvrđuje i koja posljedica nastupa. To može biti promjena cijene, prilagođavanje korištenja ili, pod odgovarajućim uslovima, odustajanje od ugovora. Primjereno rješenje zavisi od značaja prirodnog spomenika za kupovinu.
Prirodni spomenik može povećati karakter i privlačnost nekretnine. Istovremeno pravila zaštite mogu ograničiti gradnju, uređenje ili održavanje. Kod procjene cijene obje strane treba staviti nasuprot istoj dokumentaciji.
Odvojeno procijenite koje je korištenje planirano, koje mjere su jasno dopuštene i kakav tekući napor nastaje. To obuhvata održavanje, upravnu koordinaciju, pristup i moguće izmjene planova. Očekivanu dodatnu vrijednost ne treba računati bez ovih obaveza.
Ako dokumenti ili odgovornosti ostanu otvoreni, tok plaćanja treba prilagoditi toj neizvjesnosti. Uslov, zadržavanje dijela cijene ili konkretna garancija mogu rizik prikazati tačnije od općeg preuzimanja svih posljedica. Tekst treba razumljivo opisati stvarnu neizvjesnost.
Ne. Kupovina je moguća, ali obuhvat zaštite, dopušteno korištenje i tekuće obaveze trebaju biti razjašnjeni prije potpisa. Za ekonomsku procjenu važni su i održavanje, pristup i upravni zahtjevi.
Ne. Izvod pokazuje upisana prava i terete, ali ne zamjenjuje rješenje o prirodnom spomeniku, planove i informacije o zaštiti prirode. Pokrajina Salzburg za podatke o zaštićenim područjima upućuje i na registar zaštite prirode i SAGIS.
To zavisi od rješenja, eventualnih sporazuma i konkretne mjere. Kupoprodajni ugovor treba jasno rasporediti tekuće održavanje, pristup, upravnu koordinaciju i troškove.
Primajte pravne novosti: Nove članke i pravne informacije kancelarije dobijate uz BRANDaktuelle Rechtsnews. Pretplatite se na newsletter.
Razvrstati opća pravila zaštite, drveće i dozvole pri kupovini zemljišta.
Prije kupovine provjeriti status i dokumente zaštićene zgrade.
Prije kupovine razvrstati A, B i C list te upisana prava.
Urediti uslove, dospijeće i rizike u ugovoru.
Provjeriti najvažnije dokumente i odredbe prije obavezivanja.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000