Kupovina zemljišta bez vlastite poštanske adrese: provjerite službenu adresu, stvarni pristup, vezu s javnom cestom i dokumente prije potpisivanja ugovora.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Nekretnina bez vlastite poštanske adrese nije automatski neupotrebljiva. Prije potpisivanja ugovora kupac mora razdvojiti nekoliko pitanja: da li adresa samo još nije službeno dodijeljena, da li parcela nije jasno označena ili stvarni pristup nekretnini nedostaje.
Broj parcele, katastarski izvod ili ucrtani put daju samo dio odgovora. Austrijski adresni registar Saveznog ureda za mjeriteljstvo i geodeziju prikazuje adrese koje su službeno dodijelili gradovi i općine. On je važna referenca za službenu adresu, pisanje, numeraciju i prostornu pripadnost.
Ovaj tekst obrađuje adresu i praktični pristup nekretnini. U središtu su potvrda općine, poređenje katastra i plana, veza s javnom cestom te ugovorna zaštita kada dokazi još nisu potpuni.
Dva pitanja pokazuju da li su adresa i pristup za kupovinu dovoljno dokumentovani.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Broj parcele ili situacioni plan ne zamjenjuju adresu koju je dodijelila nadležna općina ili grad.
Adresa određuje mjesto pomoću naziva ulice ili naselja i službenog broja. Ugovor o kupoprodaji nekretnine obično opisuje predmet kupovine katastarskom općinom, brojem parcele, zemljišnoknjižnim podacima, površinom i situacionim planom. Ti podaci moraju biti usklađeni, ali nisu zamjenjivi.
Austrijski adresni registar prikazuje adrese koje su službeno dodijelili gradovi i općine. Adresa je tamo referenca za mogućnost adresiranja, pisanje, numeraciju i prostornu pripadnost. Zato se nepostojeći kućni broj ne bi trebao nadomjestiti privatnim nazivom ili samo GPS tačkom iz oglasa.
Prije potpisivanja treba porediti podatke iz zemljišne knjige, katastarsku kartu i situacioni plan s pisanom informacijom nadležne općine. Provjerite da li se adresa odnosi na predmetnu parcelu, postojeću zgradu ili samo na susjedni objekat. Zajednička adresa za više objekata može imati drugo značenje za dostavu i pronalaženje nekretnine od vlastitog kućnog broja.
Svaki dokument ima svoju funkciju. Tek zajednička provjera pokazuje da li je nekretnina jasno opisana i dostupna.
| Dokument | Šta se može provjeriti | Otvoreno pitanje |
|---|---|---|
| Potvrda općine Službena adresa i broj | Da li je adresa dodijeljena? | Da li se odnosi na nekretninu? |
| Zemljišna knjiga Uložak i podaci o parceli | Koja parcela se prenosi? | Da li se podudara s planom i ugovorom? |
| Katastar i plan Granice, položaj i put | Gdje se nekretnina nalazi? | Može li se ucrtanim putem voziti? |
| Dokument o cesti ili putu Veza s javnom cestom | Kako se dolazi do nekretnine? | Ko održava put i koja ograničenja postoje? |
| Prilog ugovoru Obavezujuća činjenična osnova | Koje se izjave ugovaraju? | Šta ako dokaz nedostaje? |
Jedan dokument ne zamjenjuje potpunu provjeru. Općina može potvrditi adresu, a da time ne riješi svako privatnopravno ili građevinskopravno pitanje pristupa.
Poštanska adresa ne garantuje da se automobilom može doći do zgrade ili do svakog dijela parcele. Zato je korisna posjeta u različitim vremenskim uslovima. Put od javne ceste do nekretnine treba pratiti na licu mjesta i ucrtati u plan.
Provjerite širinu, nagib, krivine, nosivost, zimske uslove i mogućnost prolaza vozila hitne pomoći, dostave ili gradnje. Pješačka staza, put koji se koristi samo za poljoprivredu ili trasa preko tuđeg zemljišta ne bi se u ugovoru trebali općenito označiti kao kolni pristup.
Stvarno korištenje treba odvojiti od pravne osnove. Ako put prelazi preko tuđeg zemljišta ili granice između javne i privatne površine nisu jasne, potrebna je posebna pravna provjera. Ovaj tekst ne zamjenjuje provjeru posebnih prava na tuđim površinama. On pokazuje zašto se vidljivi pristup i ugovorna tvrdnja o opremljenosti ne smiju poistovjetiti.
Važno: Izjava „do nekretnine se može doći automobilom“ mora imati jasan sadržaj. Opišite trasu, mjesto predaje, sezonska ograničenja i planiranu namjenu. Sama adresa ili tačka na karti ne određuje taj obim.
Kod neizgrađenog zemljišta pitanje pristupa često je povezano s planiranom namjenom. Ko planira kuću, poslovnu upotrebu ili drugi građevinski zahvat treba aktuelne informacije o namjeni površine, urbanističkim uslovima i zahtjevima nadležnog organa. Postojeća adresa sama po sebi ne pretvara zemljište u građevinsku parcelu.
Nadležni organ i uslovi za građevinsku parcelu ili građevinsku dozvolu zavise od pokrajine i konkretnog projekta. Ako oglas ili prodavac navode da je zemljište „opremljeno“, treba razjasniti da li se misli samo na vidljivi pristup, vezu s javnom cestom, komunalne priključke ili građevinskopravni uslov. Povezani tekst o pristupu javnom putu posebno obrađuje pitanje javne ceste.
Od općine zatražite pisano pojašnjenje šta postojeća adresa potvrđuje, a šta ne potvrđuje. Za konkretan projekat posebno dokumentujte namjenu, urbanističke uslove, građevinsku osnovu, pristup i snabdijevanje. Tako se reklamni izraz neće nehotice pretvoriti u sveobuhvatno obećanje u ugovoru.
Ugovor treba označiti nekretninu zemljišnoknjižnim podacima i jasnim situacionim planom. Ako ne postoji vlastita adresa, ta činjenica treba biti dio ugovorne osnove. Strane trebaju navesti očekuje li se kasnija dodjela adrese, ko pribavlja podatke i kakav je značaj adrese za planiranu namjenu.
Kada je pristup još otvoren, u zavisnosti od transakcije mogu se razmotriti obaveza dostavljanja dokaza prije dospijeća cijene, odložni uslov ili jasno zadržavanje dijela cijene. Uslov mora biti provjerljiv. Izrazi „opremljeno“ ili „lako dostupno“ nisu dovoljni ako put, dopuštena namjena i potrebni dokumenti ostaju nejasni.
Ugovor treba evidentirati i predaju potvrde općine, plana i važne korespondencije. Opća pravila o odgovornosti za nedostatke prema austrijskom ABGB-u primjenjuju se u odnosu na konkretan dogovor i utvrđeno stanje. Precizan opis zato znatno olakšava kasniju procjenu.
Prije obavezivanja kupac treba na osnovu dokumenata i pregleda provjeriti sljedeće:
1. Broj parcele, katastarska općina, zemljišnoknjižni podaci i plan se podudaraju. 2. Općina je pisano potvrdila službenu adresu ili činjenicu da adresa ne postoji. 3. Adresa se odnosi na nekretninu, a ne samo na susjednu zgradu. 4. Kolni put od javne ceste do nekretnine je provjeren i ucrtan u plan. 5. Javna cesta, privatni put i granice parcele su odvojeno opisani. 6. Sezonska, tehnička i praktična ograničenja pristupa su dokumentovana. 7. Planirana namjena i potrebne informacije nadležnih organa su razjašnjene. 8. Prilozi ugovoru, obaveze dostavljanja dokaza i posljedice nedostatka dokaza su ugovorene.
Provjera kupoprodajnog ugovora treba ove dokumente obuhvatiti zajedno s isplatom cijene i upisom u zemljišnu knjigu. Ako adresa ili pristup do potpisa ostanu nejasni, otvorenu činjenicu ne treba prikrivati općom izjavom prodavca.
Praktična preporuka: Potvrdu općine, katastarski plan, podatke iz zemljišne knjige i na licu mjesta provjerenu trasu sačuvajte u jednom spisu. Tako ostaje jasno koja se izjava odnosi na adresu, koja na pristup, a koja na planiranu namjenu.
Može. Nedostatak posebne adrese sam po sebi ne sprečava kupovinu. Ugovor ipak mora jasno označiti parcelu podacima iz zemljišne knjige, katastra i plana. Prije obavezivanja treba razjasniti situaciju s općinom i provjeriti stvarni pristup.
Nije. Broj parcele označava zemljište u katastru i zemljišnoj knjizi. Poštansku adresu dodjeljuje nadležna općina ili grad i ona ima posebnu administrativnu i prostornu funkciju.
Ne. Adresa potvrđuje službeno adresiranje. Da li do parcele mogu doći automobil, dostavno vozilo, vozilo hitne pomoći ili građevinsko vozilo mora se posebno provjeriti na konkretnoj trasi, prema njenom stanju i pravnoj osnovi.
Ugovor treba jasno označiti nekretninu, adresu ili njen nedostatak, plan, pristupni put, poznata ograničenja i relevantne dokaze. Zavisno od činjenica mogu biti potrebni uslovi, obaveza dostavljanja dokaza ili zaštita isplate kupoprodajne cijene.
Prije kupovine uporediti javnu cestu, granicu parcele i stvarnu trasu.
Provjeriti stanje, znanje i ugovorne izjave kada se odstupanje pokaže kasnije.
Uporediti podatke o parceli i upisana prava prije potpisa.
Prije potpisa objediniti dokumente, obećanja i mehanizme zaštite.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000