Kupovina nekretnine u zračnoj sigurnosnoj zoni: provjerite visinu gradnje, prepreke za zračni promet, posebnu dozvolu, zemljišne knjige i ugovorne klauzule.
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburška kancelarija za pravo nekretnina i privredno pravo
Iza svake obrade predmeta stoji uigran tim advokata, pravnika i stručnjaka. Pitanja vezana za kupovinu nekretnine zajedno gledamo kroz ugovor, zemljišne knjige, fiduciju i poreske posljedice.
Nekretnina u zračnoj sigurnosnoj zoni može prema namjeni biti građevinsko zemljište, a ipak podlijegati posebnim ograničenjima iz zračnog prava. Odlučujući su dopuštena visina, položaj prema planu sigurnosne zone i eventualna posebna dozvola.
Prije kupovine treba zajedno provjeriti nekretninu, planirani projekt i stanje u zemljišnim knjigama. Navod u oglasu ne zamjenjuje uredbu o sigurnosnoj zoni ni potrebne dozvole.
Ovaj članak objašnjava koje prepreke za zračni promet obuhvata austrijski Zakon o zračnom prometu, koji dokumenti trebaju biti u kupoprodajnom spisu i kako otvoreno pitanje dozvole utiče na cijenu, plaćanje i ugovor.
Odgovorite na dva pitanja o sigurnosnoj zoni, projektu i ugovoru.
Već znate da želite poslati upit? Idite direktno na obrazac za upit.
Zemljišne knjige pokazuju upis. Za detaljnu provjeru potrebni su i plan sigurnosne zone i odgovarajuća uredba.
Zatražite plan sigurnosne zone, uredbu, aktuelni izvod iz zemljišnih knjiga i dokumente o projektu. Provjerite da li postojeći objekti, nadogradnje, dizalice ili druge instalacije mogu prodrijeti u površine određene uredbom.
Dok ta osnova ne postoji, kupoprodajni ugovor treba izričito urediti otvorenu provjeru. Sam opis iz oglasa nije pouzdana osnova za procjenu mogućnosti gradnje.
Ako plan sigurnosne zone, projekt, eventualna posebna dozvola i kupoprodajni ugovor odgovaraju jedan drugom, početna situacija je znatno jasnija. Planove treba označiti kao ugovorne priloge i odrediti ko ispunjava preostale uslove.
Plaćanje, povjerenički račun i primopredaja također trebaju odgovarati stvarnom stanju dozvola.
Ako nije jasno da li je potrebna posebna dozvola ili da li projekt prelazi površine sigurnosne zone, nacrt ugovora treba dopuniti prije potpisa. Zavisno od činjenica mogu biti prikladni izričit uslov, garancija, pravo odustanka ili jasno pravilo o dospijeću cijene.
Ugovor treba navesti projekt, planiranu visinu i dokumente koje treba dostaviti. Opća izjava da se može graditi često ne rješava ovaj konkretni rizik.
Prema § 86 austrijskog Zakona o zračnom prometu, sigurnosna zona je područje aerodroma i njegove okoline u kojem se prepreka za zračni promet iz § 85 stav 1 smije izgraditi, izmijeniti ili proširiti samo uz dozvolu nadležnog organa. Ostale dozvole i dalje su potrebne. Sigurnosna zona zato ne zamjenjuje namjenu zemljišta ni građevinsku dozvolu.
Sigurnosna zona mora biti određena za aerodrome, vojne aerodrome i letjelišta s instrumentalnim letenjem. Za druga letjelišta određuje se kada postoji javni interes i kada suprotni javni interesi ne prevladavaju. Za kupca je odlučujuća konkretna uredba, a ne samo blizina letjelišta.
Uredba o sigurnosnoj zoni donosi se prema § 87. Plan prema § 88 prikazuje referentnu tačku aerodroma, eventualne sektore instrumentalnog prilaza i postojeće prepreke za zračni promet. Opća provjera javnih rizika pri kupovini zemljišta ostaje odvojena od ovog posebnog pitanja.
§ 85 stav 1 obuhvata unutar sigurnosne zone zgrade iznad površine zemlje, drveće, grmlje, zategnuta užad i žice, dizalice, antene i slične objekte. Obuhvaćena mogu biti i uzvišenja koja se izdvajaju iz okoline, saobraćajnice, jame, kanali i slične udubine. Objekt iz prve grupe važan je kada prodire kroz površine određene uredbom o sigurnosnoj zoni.
Pitanje se zato ne odnosi samo na planiranu kuću. Krovna terasa, telekomunikacijski stub, građevinska dizalica, kablovska instalacija ili visoka sadnja mogu biti važni. Kod kupovine s kasnijom nadogradnjom ili novom gradnjom treba provjeriti konačnu planiranu visinu, a ne samo sadašnje stanje.
Izvan sigurnosnih zona § 85 stav 2 i 3 sadrži dodatne pragove i posebna pravila. Zgrade, drveće i slični objekti mogu biti obuhvaćeni od visine od 100 metara ili u posebnoj konfiguraciji terena opisanoj u zakonu. Za užad i žice vrijede dodatni zahtjevi. Položaj izvan ucrtane sigurnosne zone zato ne isključuje svaku provjeru iz zračnog prava.
Dokumenti moraju prikazivati konkretnu nekretninu i konkretan projekt.
| Tačka | Dokument | Posljedica za ugovor |
|---|---|---|
| Položaj Izvod iz zemljišnih knjiga i plan zone | Tačno označiti nekretninu | |
| Visina Planovi, presjeci i kote visine | Priložiti važeću verziju plana | |
| Dozvola Rješenje ili informacija organa | Urediti odgovornost i rokove | |
| Troškovi Uslovi, oznake i prilagodbe | Uskladiti cijenu i plaćanje |
Odgovarajuća klauzula zavisi od projekta, faze postupka i sadržaja kupoprodajnog ugovora.
Prema § 90 Zakona o zračnom prometu, organ obavještava zemljišnoknjižni sud o parcelama koje se nalaze u sigurnosnoj zoni. Sud tu činjenicu po službenoj dužnosti evidentira. To je važno upozorenje, ali samo po sebi ne pokazuje koje površine, visine i objekte uredba konkretno obuhvata.
Ugovor treba povezati plan sigurnosne zone s razumljivim opisom projekta. To može uključivati planiranu visinu zgrade, tehničke uređaje, dizalice tokom gradnje i kasniju nadogradnju. Ako prodavatelj obećava određenu mogućnost gradnje, treba jasno navesti da li je u to obećanje uključena i dozvola iz zračnog prava.
Ova provjera dopunjuje stranicu o provjeri kupoprodajnog ugovora. Stanje u zemljišnim knjigama i upisani tereti trebaju odgovarati tekstu ugovora. Ugovor je pouzdan kada dokumenti, garancije i način plaćanja opisuju istu situaciju.
Praktično pravilo: Ako planirana visina utiče na vrijednost ili korištenje nekretnine, dozvolu treba razjasniti prije potpisa ili je urediti kao konkretan ugovorni uslov. Prvi razgovor za 72 eura može pomoći u određivanju narednih koraka.
Za prepreku za zračni promet unutar sigurnosne zone potrebna je posebna dozvola prema § 86. § 91 uređuje dozvolu za određene prepreke izvan sigurnosnih zona. Prema § 92, zahtjev mora navesti položaj, vrstu, svojstva i svrhu prepreke. Dozvola se izdaje ako se ne ugrožava sigurnost zračnog prometa i može sadržavati uslove, rok važenja ili zahtjeve za označavanje.
To može promijeniti ekonomsku vrijednost nekretnine. Projekt će možda morati biti niži, manji ili tehnički skuplji. Zahtjevi za označavanje, izmjene projekta ili duži postupak mogu uticati i na finansiranje i na vrijeme zaključenja transakcije.
Ugovor treba navesti koja dozvola mora biti pribavljena, do kada, ko vodi postupak, koji dokumenti se dostavljaju i šta se događa nakon negativnog rješenja. Povjerenička isplata može se vezati za jasno opisan dokaz. Pitanje plaćanja treba povezati sa stranicom o povjerenju i kupovnoj cijeni.
Provjeriti samo namjenu: Građevinsko zemljište ne govori da li je planirana visina dopuštena u sigurnosnoj zoni. Potrebno je provjeriti plan i projekt.
Gledati samo sadašnju zgradu: Kod nove gradnje, nadogradnje ili tehničke instalacije važna je planirana konačna verzija. I dizalice i privremene žice mogu biti relevantne.
Osloniti se samo na upis: Evidencija prema § 90 pokazuje sigurnosnu zonu, ali sama ne objašnjava detaljna ograničenja visine.
Prihvatiti usmeno obećanje: Izjavu da se „sigurno može graditi“ treba zamijeniti dokumentima i preciznom klauzulom u ugovoru.
Ne uskladiti plaćanje: Ako se na dozvolu još čeka, postupak, dospijeće cijene i pravna posljedica trebaju biti međusobno usklađeni.
Počnite s aktuelnim izvodom iz zemljišnih knjiga i provjerite da li je upisana pripadnost sigurnosnoj zoni. Zatim pribavite uredbu i plan sigurnosne zone od nadležnog organa. Prema § 89, uredba se može pregledati u općinama na koje se zona odnosi, dok se plan tamo izlaže na uvid.
Uporedite dokumente s planom parcele, presjecima, visinskim kotama, tehničkom opremom i fazom gradnje. Kod postojeće zgrade provjerite preinake, krovne konstrukcije, antene i visoku sadnju. Izvan sigurnosnih zona za neke kablovske i žičane instalacije može biti potrebna prijava prema § 91a najmanje dva mjeseca prije planirane gradnje.
U ugovoru zabilježite verzije planova, dozvolu, odgovornu osobu, rokove i posljedice. Ako provjera pokaže da je potreban drugačiji projekt, cijena treba odražavati tu činjenicu. Prvu strukturiranu procjenu nudi provjera rizika kupoprodajnog ugovora.
Zajedno provjeriti ugovor, garancije i plaćanje.
Pravilno razumjeti upise i ograničenja prije kupovine.
Uskladiti uslove plaćanja s transakcijom.
Prva strukturirana procjena prije potpisa.
Odvojeni javnopravni rizik pri kupovini.
Kod kupovine nekretnine odlučuju ugovor i zemljišne knjige. Nazovite nas direktno ili nam pišite, povratni poziv u roku od jednog radnog dana.
Adresa
BRANDAUER Rechtsanwälte GmbH Giselakai 51 5020 Salzburg
Telefon
+43 662 6280000